5月11日，新华社公布了国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》。监管和信息发布等方面制定了八大措施。这则《意见》的出台是对前期国务院的“新旧八点”的确认和落实，从文件的措辞和具体要求来看，政策的力度可谓前所未有。

    《意见》出台后，我们向万科、金地集团(资讯 行情 论坛)等 大开发商询问其对市场的看法，以及未来是否会采取降价的措施，大多得到否定的答复。从开发商的角度来看，降价是难以做出的决定，不过对于开发商而言，销售速度放慢意味着财务成本的增加，如果适度降价或促销可以加速现金流转，在权衡利弊之后，开发商有可能会做出价格上的让步。

    提前走完上升周期 关注区域定价能力

    此次《意见》的出台将使中国房地产市场提前走完1998年以来的上升周期。虽然行业的调整时间和方式还很难判断，但是结构性的影响的确是比较明显的。

    从政策可能产生的效果来看，未来几年内中国的房地产市场将被区分成两个相对分割的市场：面向普通老百姓的大众住房市场和面向中高收入群体的高档住房市场。从供求角度来看，政府限制别墅用地供应和市区拆迁规模的政策，将使当前手中握有土地和项目的公司继续享有超额的利润。

    我们建议投资者更加关注项目的区域定价能力。在未来需求放慢的情况下，供应压力的大小会更明显的在楼盘的售价上体现出来。典型的案例就是南京河西区。由于区域内楼盘的供应过多，在南京市场整体尚未出现明显颓势之时，该区域楼盘先出现降价促销的现象。

    根据以上分析，我们相信高端定位和具有区域定价能力的开发商所受的影响相对较小，华侨城是最典型的代表。公司开发的波特菲诺项目在深圳的华侨城区域独树一帜，形成了极强的定价能力。与其相类似，招商地产(资讯 行情 论坛)在蛇口区域内的别墅项目具备同样的特征。对于万科而言，由于别墅等高端产品在其所开发产品的比重中也越来越高，而金地集团本来的客户定位就比较高，而且公司的策略是投资热度相对偏低的区域开发项目，所以面临的直接竞争都比较小。我们相信，这几家优质开发商都具备较强的抗周期能力。

    今年前三个月，各地区住宅价格总体上呈现“长三角冲高回落、南北稳步向上”的格局。二线城市方面，过去走势强劲的重庆、武汉等地都出现了高位震荡的现象。

    毫无疑问，过去几年长三角房价的快速上涨吸引了大量投机资金的进入，而此次受政策影响最大的正是这部分需求，因此未来6个月到一年内，长三角地区的房价出现一定幅度的回落很正常，但我们相信幅度不会超过30%。对于北京、深圳等已经经历多年调整的市场，我们相信此次政策对这些城市的影响不会太大。

    优质地产股已经折价 现价抛售不明智

    受政策出台和对未来房价下跌预期的影响，月内地产股包括优质地产股均出现了大幅度的下跌。然而，实际情况并非想象的那么糟糕。金地集团位于浦东的未来域项目第一期在本月开始销售，当日就取得80%的销售率，而销售均价比我们年初预期的每平方米高出1000 多元。我们测算该项目的毛利率将达到40%以上。6月份，金地集团位于上海嘉定南翔的格林世界项目也将对外发售。我们预期，首期推出的联体别墅的价格将达到12000元左右，比格林春晓三期的售价还将有40%以上的提升。

    万科在上海的项目销售总体上也比较乐观。假日风景五期平均售价超过9000元/平米，比四期有20%以上的涨幅。郎润园销售更是超过预期，均价已近13000元。

    根据我们的评估，万科、金地集团当前的股价已经较重估NAV折让了20%-30%，而预测的市盈率仅有8倍左右，估值水平甚至略低于海外同行。