杭州的房地产热，所产生的市场效应就是大量资金投入到该领域。市场利益的驱动，造成的后果之一就是随着开发的不断进行，杭州可供利用的土地已经越来越少，土地资源的稀缺化直接导致房价的飚升。我们不禁要问：杭州究竟还有多少土地可供出卖？

    小镇的梦想

    离杭州繁华的武林广场仅约15公里的转塘镇，在“五·一”期间有不少“神秘人物”出现，他们是专门来看该地是否还有地块可能会出卖。这些“神秘人物”就是冲着前段时间在土地挂牌出卖时越来越多地看到“转塘”两个字而来。

    其实早在十多年前，转塘这个地方已经被一些有远见的开发商相中。1992年，香港金马集团(资讯 行情 论坛)看好转塘良好的区位优势，在那里投资开发梦湖山庄项目，并在毗邻楼盘的地方开发了未来世界旅游项目，从此那里便成了高档别墅开发商们的理想之地。之后，又有景月湾、枫丹白露等多个别墅楼盘投放市场，效果还是相当不错的。

    记者在转塘镇中心附近走了走，发现随着中国美院一个校区在此落户，基础设施建设正在大规模展开，原来的农民房也正在被改建成设计先进的多层农居，整个集镇建设对投资商确实有很大的吸引力。

    转塘镇政府的一位人士介绍说，转塘镇位于“三江两湖”黄金旅游线的必经之地，自然资源丰富，周边旅游产业已成气候。同时，转塘镇东北区块是规划中的杭州又一休闲中心。已经明确的主要有三大块内容，分别为：暂命名为“杭州派拉蒙影城主题公园”，据悉该项目为一大型综合娱乐项目，包括大型影视主题公园、动漫电影制造厂及度假酒店和配套设施等；“冰雪世界”大型综合游乐项目，总投资为2980万美元，外资比例为50%，位于之江度假区南片区块，规划用地为350亩，项目主要内容为国际标准大型室内滑雪场、现代水上公园、休闲SPA、度假酒店和配套设施等；国际会展中心，由中融集团投资兴建，已与世界贸易中心协会正式签约，为今后的国际化经营奠定了基础。

    据了解，转塘是杭州市政府确定的三个重点改造的集镇之一，未来在规划中也主要定位在居住和休闲旅游等方面。镇上经常会有那里要如何如何开发楼盘之类的传言，尽管开发新的楼盘可能会涉及到当地居民的拆迁问题，但他们似乎并不介意。一位大伯告诉记者：“楼盘开发出来，人就多了，人气就旺，我们这儿就会更热闹。”在镇上的随机拦访中，当地老百姓都对小镇的未来都充满了梦想。

    刚刚传来的消息或许会让他们再次为之一振：4月29日，杭州市对总面积达300亩的六宗土地进行招标，其中有两宗位于转塘，总面积达6万多平方米，适宜进行规模开发。最近转塘宅地楼面价已达每平方米3200元左右，这更让开发商振奋不已。有人说位于富阳的沿江楼盘可以卖到每平方米15000元，转塘没有理由不被看好。

    6类居民可买限价房

    [新闻回读：限价商品房销售对象范围为海曙区、江东区、江北区(除庄桥、洪塘、慈城三镇外)具有城镇常住居民户口且符合申购条件的居民。——摘自《宁波日报》2003年11月11日]

    根据宁波市的相关政策，中低收入家庭可以购买“限价房”或者“低收入家庭住房”，但后者的申购对象必须是《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》、《特困职工证》其中一项的持证人，因此，相对来说申购限价商品房的条件则要宽泛一些。

    在宁波最新公布的《市区普通(限价)商品房销售管理办法》中规定，“凡是海曙区、江东区、江北区(庄桥、洪塘、慈城三镇除外)三区具有城镇常住居民户口的群众”，只要符合六个条件之一，就可以申请购买限价商品房。

    首先，在海曙、江东、江北、鄞州、镇海和北仑六区的城镇没有自有住房和承租公房的家庭，或者所拥有的(含以前有但已转让)自有住房、承租公房(不包括军产住房)人均住房建筑面积不超过18平米的家庭(要求人口在两人或两人以上)；

    或者本人(或配偶)没有享受过地方住房实物分配或者没有购买部队经济适用房的军队转业及复员退伍军人；

    或者1999年6月1日以来，城市拆迁货币安置且还没有购房的拆迁户；

    或者申请日任何一方都已经达到晚婚年龄(男25周岁，女23周岁，下同)并已经领取结婚证的；

    或者1999年及以后参加工作并且就学前户口不在海曙、江东、江北(不包括庄桥、洪塘、慈城三镇)以外的大专及以上学历毕业生，但只能购买小套型住房；

    或者申请人在申请日已经达到25周岁并且在海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑六区城镇范围内没有自有住房和承租公房，或者所拥有的自有住房、承租公房小于建筑面积32平方米的单身居民，但只能购买小套型住房。

    其中第2至第5条的对象必须同时符合第1条中除家庭人口要求外的其他条件。

    点评：据宁波市建委相关负责人介绍，户口已经迁到上述三区的大专院校毕业生，只要满足申购条件也可以申请购买限价房。与杭州市申请经济适用房的条件相比，宁波限价房的覆盖面更广。

    限价房拉低楼市均价

    [新闻回读：今后3年，宁波中心城区每年100万平方米的新建限价房量将使经济适用房在同期住房供应量中所占比例由去年的31%提高到40%左右。——摘自《宁波日报》2005年04月16日]

    宁波楼市1998年开始复苏，到2002年进入飙升期，其房价涨幅屡屡位居全国前三名。2003年宁波有48.2万平方米土地用于建造限价商品房，大约可建60万平方米住房，据业内人士测算，这相当于宁波每年住房销售面积的三分之一。

    “2002年以前的房价上涨有补涨因素，有城市基础设施和环境改善的因素，还是必要的。但近两年房价涨得过快、过猛了。”宁波市副市长何剑敏在检查限价商品房建设时曾说。

    可见，推出限价房，宁波是抱着拉低房价的目的的。实际情况如何呢？据宁波统计部门公布的数据：由于包括限价房在内的低价房的投入，宁波2004年商品房平均销售价格被拉低386.5元/平方米。

    至今，宁波市申购限价房的家庭已达1.72万户，除5012户已经如愿外，还有1万多户仍在等待。为此宁波市建委明确表示，2005年至2007年每年在中心城区推出100万平方米的经济适用房，总数约1万套，以限价商品房为主。当然，最合理的结果是：使商品房占到市场全部房源的65~70%，限价房、低收入家庭住房等政府调控房源占总房源的30~35%。

    点评：5月初宁波市审议通过了《关于完善城镇住房供应体系的若干意见》，首次明确了经济适用房的上市限制。“限价住房和低收入家庭住房自取得产权证之日起5年和10年内(含5年和10年)不得转让或出租，若擅自转让或出租，将由政府按原购买价格收回住房，并不再受理购买申请。经济适用住房在规定期限后上市转让的，需补交土地收益金差价或土地出让金。”这与杭州对经济适用房的上市限制是一致的。但在杭州开发商开发经济适用房的利润率被控制在5%以内，宁波则是7~8%左右。

    　观点

    限价房，楼市的有益尝试

    宁波限价商品房地块是挂牌出让的。尽管据估算开发商每平方米利润不超过300元，但仍然有25家房地产开发企业竞标。因为标书规定，建成一年没有售完，政府全部收购——对开发商来说，开发这样的楼盘几乎没有风险。

    因为房价持续走高，所以低价商品房有市场，哪怕位置稍偏；因为风险小，所以开发商愿意开发低价商品房，哪怕利润稍薄。这或许是“限价商品房”有人愿意开发，愿意建设的存在基础。

    那么，限价房对楼市究竟有没有影响？这不是一个容易回答的问题。有人认为，影响并不大。尽管限价房针对的人群比较广泛，但其申购对象主要是无房或人均住房面积小于18平方米的中低收入的城镇居民，因此它与普通商品房并没有更多交叉，也不存在激烈竞争。

    此外，宁波每年有1万户左右的拆迁量，有外地到甬工作、定居人口，有婚房、改善住房条件等住房需求，这些都是实实在在的需求，通常不会因为房价上涨而消失。而这其中绝大多数不会也无法通过限价房来满足。

    也有人认为，限价房把楼市的平均楼价拉低了。不过，这很大程度上是因为限价房的价格水平几乎是恒定的，所以用限价房与普通商品房的总额来算住房价格平均水平自然可能拉低房价，但这并不意味着普通商品房价格没有上涨。

    不能否认，宁波的限价房也不是灵丹妙药，面对高企的房价难免显得捉襟见肘。但要看到的是，它毕竟是对“区别对待，分类供应”的住房机制的一种有益尝试。让房地产市场趋向健康，我们需要更多这样的尝试，但不仅止于尝试。