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上海一些年代较远的公房，由于走道狭窄、厨房合用等问题给现代生活带来诸多不便。为此，上海提出了“旧住房综合整治三年行动计划”。今年是该计划实施的最后一年，而今年旧住房综合整治的范围也在年初提出的800万至1000万平方米的基础上有所扩大，计划完成1400万平方米。
上海自1995年开始在全国率先实施公有住房出售政策以来，已经向居民出售了面积达
8600万平方米的公房产权，目前国有直管公房面积大约为2400多万平方米。2003年上海市政府提出了将实施“旧住房综合整治三年行动计划”，按照此规划，到2005年，上海要在全市范围内完成2000万平方米的房屋综合整治工作。
事实上，仅用了两年的时间，上海就已经完成1900万平方米的旧房综合整治，按照原定计划，上海将在今年完成800万至1000万平方米的旧房改造。然而，上海市房地局房屋修缮与改造管理处处长王安石透露，这个数量并不能满足各区上报的实际需求量，因此上海市政府有关部门经研究后决定，将计划整治面积增加到1400万平方米。
按照这一新定的目标，“旧住房综合整治三年行动计划”实际完成的旧住房整治总量将达到3300万平方米，比原定计划多出1300万平方米。
扩大综合整治范围
据悉，旧住房综合整治的对象基本上都是成套的售后公房及无人管理小区。上海市房地局相关部门负责人表示，对于有条件成套化改造的公房，在符合相关规划要求的前提下，将采取扩建、加层等措施进行成套化改造；对于部分厨房等公用面积较大的公房，将采取分隔的方法，进行成套化改造。
该负责人同时表示，今年以来他们已在杨浦区进行成套化改造试点，试点顺利的话，成套化改造过的公房将于明年起陆续出售，预计房屋产权的单价仍为每平方米1295元。这些老公房的面积一般为每套40至50平方米，扣除买方的工龄、房屋折旧率等因素，预计居民花2至3万元，即可买下房屋产权。
上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿表示，由于改造需要花费一定的建筑费用，购房者除了要支付房屋的产权外，还需要支付一定的建筑成本，也就是说改造后的老公房每平方米的售价不可能仅为1295元。再加上融资成本等因素的影响，可能会使老公房的售价大幅提升。尽管如此，老公房在市场上的最终售价仍然很可能低于该地区的市场均价，而这可能会对周边地区的房价产生直接的影响。
今年旧住房综合整治的范围与以往略有不同。在今年计划完成的1400万平方米的旧住房整治中，除了成套的售后公房，还包括了200万平方米的非成套老公房。王安石介绍说，此次对非成套老公房的改造，主要是针对国有直管、且在未来5年中不属于拆迁范围的非成套老公房，重点解决市民居住的“急、难、愁”问题，主要是屋面、墙面渗漏，上下水管堵塞，电线老化，小区道路凹陷，违章建筑，脏乱差的小区环境等迫切需要解决和改善的居住难题。
数据显示，目前上海共有非成套老公房2450万平方米，王安石透露说，“争取用3到5年的时间，能够使符合条件的1000多万平方米的非成套老公房的居住条件得到改善。”
至于非成套老公房的整治方式，据王安石介绍，整治方式主要有两种：即成套化改造和老公房整治，“所谓成套化改造，就是对有条件的老公房，通过加层、扩建等途径来扩大建筑面积，把原来几家合用的洗手间、厨房等隔成独立式，供各家独立使用；而对于没有条件扩建的老公房，则争取在居民自愿的基础上，通过协商让部分居民外迁，增加其他居民的居住空间，使房子实现成套化改造。”
调控楼市又一举措
这次大量改造老公房，也是政府调控楼市的一个举措。一直以来，拆迁户是上海购房的一大生力军，现在通过对原有住房的改造，居民只需花较少的钱就可以得到房屋的产权，这自然打消了部分人购房的念头，从而减少了购房需求，对当前过热的房地产市场有一定的降温作用。
此番大规模的老公房改造出售延续了政府这段时期以来对房地产市场的宏观调控，并对楼市供应量的提升有着不小的作用。施宏睿认为，通过在重要区域加大供应量、控制价格，能够促进楼市整体逐步实现供求平衡，而改造后的老公房也能解决部分购房者的消费需求。
可以肯定的是，这部分经改造的老公房不是随便任何一个人都可以购买的，政府会出台相应的政策对购房者予以限制，诸如仅限于低收入者、动迁户之类。当记者问及产权拥有者一旦出售老公房，市场会有什么反应时，施宏睿表示政府可能会有一系列的政策措施对改造后的老公房转让进行规范，比如规定几年内不准转让，甚至会对接受方也作出相应的规定。
目前市场上的老公房由于房龄长，基本又是以中低档为主，其需求者也只是一小部分人。但在市中心区域的老公房，鼎盛时每平方米的成交价也达到13000至15000元。在政府一系列宏观调控下，老公房虽然受到一些影响，但与抛售的次新房源处境不同的是，其依旧受宠，成交也保持了相对的热度，这些总价在28至60万元之间的老公房，面积约在30至60平方米，多以一室户和紧凑型的二室户为主，大多位于卢湾、徐家汇等中心城区，以其地段佳、配套全、带装修和总价低的优势，成为不少年轻人过渡房的首选。
分析人士指出，老公房尽管量不多，但一直比较稳定，买家也主要是本地的自住客。部分自住客到了心理价位就会出手，加上近期老公房挂牌量也有一定幅度的上升，成交量反而有升势。据上海二手房指数办公室统计，4月份售后公房均价总体上涨2%左右，涨幅相对明显的板块主要集中在中外环线区域，杨浦五角场、中原、虹口江湾、浦东罗山、三林、徐汇龙华和长宁北新泾板块尤为突出。普陀区的整体涨幅有较大幅度放缓，而杨浦区二手房价的涨幅尽管环比略微下降，但其涨幅仍旧居于上海各区之首。
《国际金融报》 (2005年05月27日 第十四版)
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