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尽管上海房地产整体宏观形势不甚乐观，但据上海老式住宅中介史丹福老洋房统计资料显示上海老式住宅价格仍稳步上扬
据上海老式住宅中介史丹福老洋房统计资料显示：一季度上海老式住宅涨幅由于受房产行业整个宏观形势的影响，较去年有所放缓，但仍呈稳步上升的走势。
根据上海市徐汇、卢湾、静安、长宁、虹口、这5个中心区调查样本分析，一季度花园洋房全市平均价为42320元/平方米，较上季度上涨5.4％；新式里弄全市平均价为22210元/平方米，较上季度上涨2.1%；老式公寓全市平均价为18270元/平方米，较上季度上涨1.4％。
据史丹福老洋房分析，新式里弄和老式公寓的涨幅明显放缓。主要是部分短期投机客由于受资金压力的影响，抛出一定数量的新式里弄和老公寓，委托量较上季度增长了3.5％，与次新房委托数量激增20％相去甚远。由于在量上明显多于花园洋房，因此对于调控的免疫能力也相对较弱，很多品质较一般的新式里弄和老式公寓业主都愿意放低自己的心理价位，但并不像次新房投机客急于抛盘。因为新里和老公寓的租金回报约7％，出租后每月的租金足以偿还银行的本金和利息，所以老式住宅的业主急于抛盘的现象很少。而花园洋房则以它一贯的趋势，继续稳步上扬。因为银行贷款限制了少量的短期投机客，而购买花园洋房的大都是些非常有实力的客户，甚至购买一栋几千万元的洋房都不用贷款的，并且买洋房并不为炒作而是收藏。所以类似贷款从严、差价税的征收等调控手段对于这个客户群的影响几乎没有。
从区域分布来看，一季度徐汇区老式住宅平均价格31700元，指数为317点，上涨11点，涨幅为2.9%；卢湾老式住宅平均价27850元，指数为279点，上涨9点，涨幅2.7%；静安区老式住宅平均价格28283元，指数283点，上涨10点，涨幅为3.0%；长宁区老式住宅平均价29017元，指数为290点，上涨10点，涨幅2.9%；虹口老式住宅平均价21150元，指数为212点，上涨8点，涨幅3.3%。
从上海市5个中心区域涨幅来看，总体较为平均。虹口微微领先，徐汇、静安、长宁、卢湾紧随其后。去年9月启动的山阴路整治改造工程，山阴路附近的环境有所改善，从而推动了整个虹口区的老式住宅市场价格的上涨。加上在单价上仍有优势，吸引了不少热爱老式住宅的客户，从而使其进一步缩小了与其他4个区的价格差距；卢湾区政府则对老式住宅的交易控制得非常严格，严格控制使用权转产手续，而且政府还在市场上收购产权清晰的老式洋房。因此，卢湾区上季度老式住宅的涨幅在5个区域中最小；其他3个区的老式住宅市场基本在上季度没有太大变化。
据史丹福老洋房统计，目前上海历史建筑总量仅有1200万平方米，其中花园洋房、新里、老公寓占600万平方米。剩下的都是些旧里、厂房和老式的办公房。在花园洋房中产权清晰、可交易的还不足百套。
而新建商品房几乎以每年3000万平方米的速度增加，近5年净增量超过了1亿平方米。在之前市场稳定的情况下，部分品质较高的新建商品房涨幅也不小，但如今面对一系列宏观调控的猛烈攻击，新建商品房则显得有些难以招架。而老式住宅是房地产市场中一个非常特殊的范畴，其客户群的性质决定了它对于宏观调控的敏感度相当低。无论在怎样的市场背景下，老式住宅深厚的文化底蕴、历史收藏价值和稀缺性，始终吸引着那些既拥有雄厚实力又十分有品味的人士。
史丹福老洋房认为，这将是老式住宅市场的开发模式由单幢开发向片区开发、市场主体由短期投资客为主向自住、收藏、投资相结合的一个过渡时期。投机客退出的市场将会越发健康、成熟与稳定。
《国际金融报》 (2005年05月27日 第十三版)
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