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早些年股市投资者戏言的“证券营业部”多于“米店”，股市风险聚集难免出现大的震荡警示，人们还记忆犹新。而如今用米店的数量和房屋中介作比可能差之千里，但是如果用遍布于沪、京、粤三个城市的金融机构的数量与这些城市的房地产中介作比较，足以判断出上海房地产中介的发展情况
早期投资股票市场者,大都听说过“证券营业部”多于“米店”的警示,本意是说当人
们都去争先恐后抢购时，应保持一份清醒，即“世人皆醉唯我独醒”，方可盈利。股票市场如此，楼市也不例外。
沪、京、粤房地产中介数量比较
据不完全统计，上海市约有50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介机构实现的。而房产中介数量也从2002年底的7471家发展到2004年底的约1.4万家。短短两年时间，上海房屋中介的数量几乎翻了一倍。
截至2004年底，北京市房地产交易管理网上登记的房地产中介机构有2471家；广州市房地产中介服务管理所登记的中介机构有1540家，而上海的房地产中介机构数量竟达到1.4万家，接近北京的7倍、广州的9倍。
三地地产中介与金融机构数量比较
早些年股市投资者戏言的“证券营业部”多于“米店”，股市风险聚集难免出现大的震荡警示，人们还记忆犹新。而如今用米店的数量和房屋中介作比可能差之千里，但是如果用遍布于这三个城市的金融机构的数量与这些城市的房地产中介作比较，足以判断出上海房地产中介的发展情况。
银行作为消费者日常理财的主要场所，会根据经营成本的核算选择投入产出比相对合理的位置开设营业网点。应运而生的房地产中介机构以提供房屋信息、房地产咨询为主要业务，一方面方便了开发商和卖方，另一方面可以使买方以一种合理的方式进入房地产市场。经国家行政部门授予资格的中介机构，不仅提供信息服务，还可以调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的蓬勃发展正是社会经济发展所需要的。
从北京、广州的中介机构和金融机构数量的比较图中可以看出，房地产中介机构数量略高于金融机构的营业网点，而上海的房产中介机构数量不论是与北京、广州房产中介机构比较还是同上海的金融机构网点数量比较，都远远超出。上海的房地产市场真的需要如此之多的中介机构来支撑？
几年来，上海的房产价格以令人惊讶的速度飞涨，市场需要大量的中介机构参与到房地产市场的经营活动中。由于这一行业进入门槛相对不高，使得许多分食地产中介“蛋糕”的人可以较为轻松地进入。
但是，新地产开发的数量是有限的，消费者的购买能力也是有限的。当房产中介数量超出市场容量时，中介的业务量会因单纯的房产经纪业务的减少而受到很大影响。
为了在竞争激烈的市场中生存，为了能在所选择的营业网点中基本保持投入产出的平衡，或是有盈利，不同的中介可能会使用各种手段同开发商合作虚构房屋买卖的情况，造成房屋紧俏的假象，进一步抬高房价，同时又可能通过各种不正当的操作方法在房地产的买卖方之间来回地收取佣金以外的费用。这时，由于大家又看到中介的盈利表象，又有大规模的中介机构成立从事房地产的经纪工作。这种恶性的循环至少是一步步地抬高上海的房价的原因之一。
大家在图中可以很直观地看到，上海的房产中介已经远远超出了房产市场所需要的数量。
沪市楼价跌势已现悲观论调认为4年后见底
据不完全统计，上海楼市从2001年6月开始大幅升温，至2004年4月,在短短的3年间，从最初的每平方米2000元—3000元上涨到每平方米6000元—7000元;每平方米4000元—5000元上涨到每平方米9000元—10000元，均价一路走高。而到2004年4月，就已经有专家认为上海房地产市场开始出现泡沫。
随着上海市各种调控房价办法的出台以及最近中国人民银行对房贷政策的调整，都表现出政府对房价虚高的高度关注，但是2005年新年一过，上海楼市突然大幅走高，市场各方力量对上海楼市空前一致看好，上海房价一路飙升，房产均价迅速突破每平方米1万元,每平方米15000元—20000元的房价随处可见。这种与国家宏观调控背道而驰的市场行情已被媒体关注。同时有关专家也指出了房价逆转的时间。
上海房地产中介机构的急速膨胀，如本文上述分析，已经构成虚抬房价的一个重要因素。由于中介这种操作造成的部分楼市虚假的繁荣，使得不论是房产的投资者还是用于居住的消费者都对房价进一步地看好。在这种情况下，房地产的价格已超过合理的市场价格不断攀高，已经到了需要盘整的区间。
悲观论调从纯技术图形分析，认为4年后才能见底。但是从需求角度看，上海社会科学院的王泠一博士认为“一方面，上海居民本身还有着进一步改善居住条件的强烈愿望，也就是说，房地产市场的基本动力仍然存在着；另一方面，上海的生活条件和社会环境仍然吸引着周边地区，会有周边地区的购买力不断进入上海。”这就保证了在供求不平衡的条件下，房价仍有上涨的空间。
投资者、普通购房者应如何操作
尽管上海房地产价格会在近期中央以及地方连续出台的宏观调控组合拳中得到一定的回落，但并不会出现上海楼市崩盘。目前，上海楼市已有回落迹象，但是这种回落的深浅幅度、回落的速度和整理的周期有待于进一步研究。而且业内人士对上海楼市价格调整的区域是市中心还是城市周边地区以及调整的程度也持不同的意见。
作为投资人和大部分需要购买房屋居住的消费者来说，可以在短期内静观市场的变化。
《国际金融报》 (2005年05月27日 第九版)
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