继今年3月国家出台加息等多项平抑房价过快攀升的措施后，5月11日，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等国家七个部委又联合出台了一项更为猛烈的房产新政，中国房地产市场正经历十多年来最严厉的调控风暴。新政公布十天，上海等城市已经传来房价跳水的消息，而天津楼市却反应相对平淡。是风雨欲来前的短暂寂静，还是市场根基牢固实现平稳过渡？天津房地产市场下一阶段究竟会向何方前进？为此，记者请管理部门、业界学者、咨询机构以及开发商中的一些资深业内人 士畅谈观点，分别从不同视角来为下半年的天津楼市把把脉。

    对话嘉宾：

    吴炳灏：天津市房管局副局长

    刘玉录：天津市房地产学会副秘书长、南开大学经济学博士

    王红：戴德梁行天津分公司研究顾问部经理

    汪浩：“顺驰中国”董事局主席

    张惠明：“融创奥城”副总经理

    许晓鹏：“乐康置业”策划部经理

    调控楼市实现软着陆

    刘玉录：在对房地产市场的宏观调控方面，天津市已经走在了全国前列，比如加大经济适用房、廉租房的供应量等。而且早在4月17日，市房管局就推出8项“军规”，规范本市房地产市场交易秩序。其中规定，开发企业已销售的商品房，买房人未办理产权登记的，不得以期房形式上市销售；房地产开发企业开发的商品房项目，在通过商品房销售许可审批后，除开发企业自留房屋外，该项目的商品房必须全部上网销售，不得以其他方式私自销售。这些规定与国家七部委在5月11日出台的一系列新政如出一辙。

    吴炳灏：这几年来，天津房地产市场的发展速度一直比较快。2004年本市商品房销售1292万平方米，存量房销售813万平方米，销售金额超过500多个亿。房地产业在天津的国民经济发展中已经占据了很重要的地位，总体来讲运行水平应该说还是很不错的。房地产价格的升幅基本上在可控的范围之内，与我们天津市国民经济增长的速度、财政收入增长的速度和群众可支配收入增长的幅度基本上是相匹配的。但外地一些城市的教训值得警惕，供求上的不平衡现象要着力避免。天津市房管局今年来推出的一系列措施，重点是打击和抑制房屋交易过程当中的投机和炒作行为，目的就是要防患于未然。

    涨势受抑但不会大跌

    王红：国家的房产新政策主要目的是为了抑制投机性购房行为，与上海、温州、南京等长三角城市相比，天津楼市并非处于这次“调控风暴”的中心。根据戴德梁行与今晚报联合在本届房交会上做的调查，以投资为主要目的的购房者比例只有6％。对于天津这样一个购房以自住型需求为主的城市而言，“期房禁止转让”等新政的出台只是起到了一个警示作用。

    汪浩：天津经济正处在上升期，目前很多购房需求都是由新增人口所带来的自住需求，这一点和南方一些城市是有明显区别的。因此预计下半年天津楼市整体走势不会发生大的变化，房价大幅攀升的现象可能会得到抑制，但也不会出现大幅下跌的现象。

    张惠明：时代奥城在天津算是上市较早的高档项目之一，但从一年多的销售来看，奥城中以投资为目的的客户比例只有百分之十几，而且也大多是为了将来出租做长期投资，和短期炒房有着本质区别。

    低密度受限小户型受惠

    王红：在市场的具体发展上，新政将会对天津未来一段时间产品供应类型、热点地块分布上产生一定影响。特别是新政首次对普通住宅进行了定义：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格比同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍要低。这一硬指标将有利于改变市场中不合理的产品结构。

    刘玉录：对容积率1.0的要求意味着低密度的联排别墅、独体别墅等产品供应将受到更加严格的限制，这将对市场供应结构产生一定影响；而对单套建筑面积120平方米以下的要求则意味着中、小户型将获得更大的发展空间，这也表明管理部门将加大对普通居民购房的鼓励力度。当然，七部委的新政只是一个指导性政策，接下来各地政府肯定还会据此出台更详细的规定，而这些细则很可能是对需求与供应双管齐下。比如对低密度别墅的开发商和购买者施行重税，对中小户型的开发商和购买者则施行大幅优惠。

    许晓鹏：中小户型已经成为开发商在前期设计中必须要考虑的问题。现在多数项目已经把80平方米至110平方米的房型比例提高到80%，原因是去年8.31土地实现挂牌转让之后，这些通过竞价产生的新地块价格已经很高，这势必会影响到终端的房屋价格，所以面积适中的中小户型应该是开发商实现回款最有效的产品。

    外环线外将成热点

    王红：除了产品供应类型会受房产新政影响外，天津房地产市场向外扩张的速度将因此而提速。新政要求各地政府“要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。”这意味着下半年政府很有可能会加大城郊周边中低价位土地的供应力度，外环线周边将成为未来天津房地产市场中的开发热点。

    汪浩：随着城市化发展步伐的不断加快，外来人口的数量必然会增加，这必然会带动城市周边土地的供应。按照天津市政府未来城市的发展规划，外环线周边几个重要的居住组团，无疑将成为城市发展的热点。比如东丽湖、中北镇、咸水沽、北辰区的京津公路两侧，都已经成为开发商关注的热点地区，项目总量开始呈现快速增长。因此，顺驰在天津下一步的土地储备也会按这种趋势来进行，积极参与外围组团的开发建设，其中也包括参与一级土地整理。

    许晓鹏：下一阶段，天津房地产市场的发展重点肯定会跨越外环线。这一方面是因为城市周边的低价土地能帮助开发商摆脱对城市中心土地的激烈争夺；另一方面，城市周边居住组团的兴起在北京、上海等城市是有先例的，随着天津城市路网改造的加快，便捷的交通会使距离感变得越来越淡化。如已经率先启动的中北镇项目，总规划占地面积1.5平方公里，目前已经吸引了包括万科、招商局地产、金厦、乐康、上海房投等一系列知名开发企业参与其中。预计乐康和万科在此开发的住宅项目年内即可上市销售。