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地方政府还是御用学者 谁在助推中国房价疯涨?


http://finance.sina.com.cn 2005年05月26日 07:36 中国新闻网

  短短一年间,一套54万元的房子就能上蹿到86万元,利润率高达60%。这样的“爆炸式增值”,在上海楼市,是件寻常事。

  面对“狂飙”的房价,人们不禁要问:究竟是什么助推房价节节高涨?

  几多疯狂:房价3年狂涨300

  %位于上海市卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路地段,可算是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园”,追索其近年来的房价攀升轨迹:

  2001年10月,一期开盘均价约6000元/平方米;2002年底二期开盘均价上升至7000元左右/平方米;2003年底,房价已跃至11000元/平方米;2004年第三季度,均价高达16000元/平方米;2005年3月,其房价已涨至24000元/平方米。不到3年半,这一楼盘的房价疯涨了300%。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。

  与上海比,近年来北京房价涨幅虽不算最高,但眼下,京城三环内商品房单价也多在万元左右。

  在楼市“新政策”面前,一些相关部门抬出北京有全国最大的公务员群体、最大的涉外机构、最多白领等“六最”说为其辩白。上海业界也流传着“9大理由”:世博会的拉动、跨国公司大量进入、海外购买力的强力支撑如此等等,为后市看涨提供支撑。

  中央党校研究员曾业松指出,国内经济的持续发展的确使购房需求越来越多地释放出来,但谁也不能否认,楼价的疯长已远远超出同期居民可支配收入和消费价格指数的涨幅,与“理性”相距何止千里!另外,地价、融资诸成本的增加确会导致房价上涨,但绝非主要因素。

  价格联盟:开发商随意定价

  那么,又是哪些非正常因素抬高了房价?楼评人士蔡为民指出,2000年以前,刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价,商品房售价基本上是成本加合理利润;2001年至2003年的楼市实施的是市场定价,房价基本由供求关系决定;而2004年以来,楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。在这一过程中,大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合,渐渐结成价格联盟。

  上海市经济管理干部学院朱林兴教授指出,一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间,合谋制造虚假信息,相互联手抬价,逐层加码,利益共享。另一方面,价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现:几乎所有新楼盘开盘,都会以周边已售或待售房价作为定价参照,相互竞价。

  “你每平方米涨500元,我就涨800元,以价格高低来显示自己楼盘品质的优越。”朱林兴说,“房地产公司正是依靠这种价格同盟取得了超额垄断利润。”

  “经营城市”:地方政府放纵房价

  开发商为何能轻而易举地形成价格联盟?近几年各大城市的房价为何只升不降?一个重要原因是:地方政府“经营城市”的做法,事实上对房地产市场起到了“托市”之效,纵容房价节节高涨。

  其一,拔苗助长,急于将房地产培育成支柱产业。由于投资规模大、见效快,对相关产业拉动作用明显,不少地方政府在产业规划中,都将房地产业定位为支柱产业来发展。朱林兴说:“房价越高、高档房越多,对地方政府而言,意味着财政收入增加、GDP增大。”为此,一些地方政府一方面加大征地、供地力度,扩大产业规模;另一方面,则通过开发规划、产品结构、预售审批等环节,默许、支持商品房高档化。

  其二,不对商品房进行成本、利润核算,作为生活必需品的商品房,其定价完全放开,基本是开发商报多少是多少。一位不愿透露姓名的业内人士说,个别城市的个别区县,为了抬高区域“档次”,开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证。

  其三,对外地人买房不作限制,纵容炒房。健康的楼市必然以本地购买力作为主要支撑。但为了活跃市场,许多地方对外地人购房、炒房不加限制。

  楼市“黑嘴”:只唱看涨“同一首歌”

  近年来,一些专家、学者,在或明或暗的“赞助”“邀请”下,频频出现在各种论坛、媒体上,只说一些利益集团需要他们说的话,宣传房价看涨的种种理由。

  只要稍加留意便会发现,近年来,在房地产市场上,一个庞大的房地产利益集团正在形成。开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、研究机构以及部分媒体联手,占据话语制高点,并形成一个行业性的“话语链”———当央行提示信贷风险、要求商业银行严格审贷时,他们说:“融资成本增加,房价将会增长”;当有人警告房价虚高应该降温时,他们大加反驳说:“中国房地产绝无泡沫,至少也可以繁荣20年”……总之是只唱房价看涨“同一首歌”。

  “就像当年和庄家沆瀣一气的股市‘黑嘴’一样,这些人事实上是当起了‘房托’,”资深房地产观察人士顾海波直言。相形之下,楼市“黑嘴”们更有市场,对舆论的导向作用更大。

  国务院发展研究中心的有关专家指出,要稳定楼市,必先剥去各种冠冕堂皇的“外衣”,示人本相。房价飞涨是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合,共同推动的。不铲除这些非正常因素,降温楼市无异于抱薪救火,“薪不尽,则火不灭”。(来源:新华社作者:陈芳、徐寿松)


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