五月中旬以来，香港股市再度连续下挫。期间，恒生指数累积下跌近400点之多，累积跌幅亦达到2.5%以上。在主要的板块中，地产股以逾5%的累积跌幅成为重灾区。六只地产类蓝筹股的表现欠佳，进一步拖累恒生指数下行。

    笔者之见，地产股表现较差与香港当地银行近期持续加息不无关系。不过，应该明确的是：其一，与其认为银行加息是导致地产股下挫的一种重要原因， 倒不如说，加息仅是投资者乘机抛售地产股的一种借口。近期香港股市“覆巢之下，焉有完卵”的行情中，这种解释方法更符合逻辑；其二，美联储加息周期完结之前，香港银行的加息行动亦将持续，对地产类企业并非好消息。尽管如此，从地产类企业披露的财务记录来看，银行加息对于企业盈利的影响非常有限。

    盈利能力是关键

    过去一年中，香港地产股的表现还是可圈可点的，不仅大幅跑赢同期恒生指数，而且明显好于其它主要板块。这种表现得益于两种因素：一方面，香港的地产市道在过去一年中出现明显复苏。有关数据显示，香港物业的平均价格在去年大幅增长30%以后，今年一季度继续强劲上扬。住宅楼宇的交投量也在今年一季度创下1997年亚洲金融危机以来的新高。在香港经济向好的背景下，楼市的量价齐升显示香港地产市场正处于持续复苏和稳步上升的阶段；另一方面，主要地产股的盈利状况出现近年来少有的增长幅度。比如长江实业（0001），截至去年12月的全年纯利同比增幅超过4成，为近5年来的最大增幅。恒基地产（0012）、恒隆地产（0101）两只老牌地产蓝筹股及刚刚晋身蓝筹股的信和置业（0083），最近年度的纯利亦出现不菲增幅。另一地产蓝筹股新鸿基地产（0016）截至去年6月底的全年纯利同比增幅虽然仅有8.7%，但最新公布截至去年12月的半年度盈利同比增幅却有95%之多。

    息率影响相对有限

    当然，盈利能力的同比增幅并非对于每一只股份都值得惊喜。比如信和置业，截至2003年6月份的全年纯利只有0.35亿港元，基数较低是其盈利增幅巨大的主要原因。这种现象对于香港地产股来说，具有相当程度的普遍性。统计显示，香港近百家地产类企业之中，有逾半数企业的总资产收益率在5%之下，这也是香港地产企业负债水平普遍不高的主要原因。因此，香港地产类上市公司并没有强烈的借贷愿望。从企业层面上看，加息产生的负面影响并不大。

    相对于其它行业而言，加息对地产企业影响机制的特殊性在于，通过买房人按揭贷款和地产价格对企业盈利产生更为重要的间接性影响。近期，内地政府通过提高个人住房按揭贷款利率调控内地地产市场，就是一个很好的例子。不过，香港情况与内地不同。此轮加息之后，一些地产商为减小加息所带来的心理影响、促进销售，与银行和金融机构合作，推出更为优惠的按揭利率制度来吸引买家。个别地产商如长江实业等甚至推出“首年负利率”按揭计划，买家藉此可获得比此轮加息之前更多的优惠条件。不难看出，在地产商强大的销售攻势之下，加息对于地产销售市场的影响，将极为有限。

    市场层面更是如此。尽管在香港息率和联系汇率制度调整之后，投资者对资金外流颇感担心，而且近年来香港股市的阶段性变动与港元汇率波动也有不小关联。但在判断资金流动对香港蓝筹股及地产板块的影响之前，需要明确的是，香港股市是一个开放的市场，主要股份亦多有存托凭证在纽约、伦敦、巴黎等地交易；国际游资可以因加息或者联系汇率制度的变动而大规模进出香港。但无论在何地，都可同样方便地购买香港股票。