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本报记者 谢光飞
中国房地产业协会会长杨慎近日在接受中国经济时报记者采访时认为，现在政府对房地产市场的宏观调控采用的主要是行政手段，这也许是因为“房地产是政府参与度很广的行政主导型产业”，他说，土地、信贷、税收、规划、拆迁以及房价等要素都是政府控制的，所以各级政府研究用科学发展观指导房地产行业的持续健康发展，建立长效机制至关重要。
他认为当前及今后一个时期应重点解决好以下问题：
一、增速平稳。我国房地产市场总体健康正常，不存在供大于求形成的整体性过热。目前多数城乡居民住房水平和居住质量同全面建设小康社会的要求还相差甚远，同发达国家的差距更大，住房建设还有长期、广阔的发展空间，但要防止和控制投资增速过快的势头。
2003年全国房地产开发投资额为10154亿元，比上年增长30．5％，高出近几年平均增速9．2个百分点，是上次宏观调控以来增速最快的一年。2004年完成投资额13158亿元，同比增长29．58％，增速仍然过快。
尤需指出的是，按照我国目前以产品性质的口径统计，房地产开发投资主要是注册登记的房地产开发企业完成的房屋建筑及基础设施投资，没有包括其它建筑公司的项目，城镇、工矿区个人、集体建房和基本建设及更新改造建房投资，也没有包括农村的住房建设，这是应该在统计范围内的。如果加上这一部分，增速会更快。固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，其中房地产投资在一些地方占到20％、30％甚至超过50％，应该成为国家宏观调控重点解决的突出问题。
二、规模适度。住房建设要做到量力而行，避免大起大落，努力做到与国民经济发展相协调，同居民收入增长相适应。规模适度是关键。
他认为，现阶段规模适度的标志是：
（1）每人每年新增住房面积1平方米左右，人人有适当的住房，逐步实现每户有一套功能合理、舒适实用的住宅；（2）城镇商品房开发投资年均增速20％左右，不宜过高或过低；（3）全国城乡每年新建改建住宅总量（含必要的配套设施）占全社会固定资产投资的比重不超过30％。
以上三条可简称为均衡发展参数。如能大体按上述参数调控发展，既可在2020年实现人均住房面积35平方米的小康居住目标，避免出现大起大落。
需要说明的是，这些参数都是根据全国情况所作的经验统计，各地情况千差万别，不能生搬硬套，最可靠的发展参数应是本地市场实际需求。另外，关于房地产的一些数据，我们从统计局、社科院蓝皮书和城调队得到的是不同的。毛坯房因其不具有使用价值而不应算作是商品房，把每年6000亿元的装修产值也统计在内，才能算作是商品房的总产值。房地产业有关基础数据的不准确会影响对规模适度的判断和宏观调控的正确性。
三、结构合理。以中低收入者需要的社会公众用房为主，努力满足不同收入群体的住房需要。住房建设是百年大计，应放眼长远，不能过分迁就当前收入水平，更不能降低建设标准，否则是社会资源的极大浪费。
对低收入者住房问题应给予特别关注，但这是政府行为，主要途径是通过财政转移支付或其它方式解决，走货币化、市场化的道路，不宜提倡由政府直接建房分房。要大力发展租赁业务，实行租售并举的方针，住房自有率过高不利于产权流动，也是资源浪费。
四、产权清晰。按现行法律规定，住宅建设用地使用期为70年，办公楼及商业营业用房为50年，旅游设施为40年，到期后国家在收回土地的同时连同地上建筑物一并无偿收回。这一规定虽有其历史背景，现在看来，涉嫌违反了宪法关于保护公民合法私有财产不受侵犯的规定，应当进行改革，使住房真正成为受法律保护的私人财产。
改革的基本思路是，以宪法为指导进行制度创新，将现行土地出让制改为年租制。具体地说，就是国家开征土地占用税，将现行一次性缴纳70年、50年、40年出让金的办法，改为由使用人按年缴纳土地占用税，多占地多交税，少占地少交税，取消房屋所有权随土地出让年限而定的规定，使置业人对购买的住房依法享有永久使用权。
土地占用税为中央和地方共享税，实行浮动税率，每5年调整一次。实行这一改革的好处是，扩大税基，拓展税源，形成国家稳定的财政收入和调节机制；有利于保护和合理利用土地资源，从制度上杜绝土地交易环节中的腐败行为；有利于清晰产权，增强社会凝聚力和实现国家的长治久安。
同时，农村土地集体所有制也应进行改革，关键是严格区分公益性用地和经营性用地的范围，政府只有为实现公共利益才能强制征用农民集体用地，经营性用地退出政府征用的范围，按市场化运作，并对农民按市场价实行公平补偿。
积极探索非农建设用地流转体制，改革目前集体土地不能上市流转的规定，取消农村集体土地不准搞房地产开发的限制。只要符合国家法律和法定流转程序，符合土地利用总体规划和城镇发展规划，农村集体建设用地也可参照城市建设用地的程序和办法进行流转，使土地所有者（农民和农村集体经济组织）成为市场的主体，这是统筹城乡发展、解决“三农”问题的一项重大举措。有一点需要指出的是，房地产建设占用耕地并不像宣传得那样多，因为大量耕地是由于退耕还林消失了。
房地产用地制度不能照抄香港模式，在一级市场大量卖地。现在每年地方政府卖地所得大约有3000－4000亿元，国家土地供给调控措施具体到县乡甚至地市一级可能难以奏效。买期房、炒楼花，买空卖空是房地产所有纠纷的焦点；楼花预售还没有得到利润就要交5％的所得税；租房限制价格，卖房不限制价格，租房价格没有进入国民经济物价指数统计；房地产由于没有实现资产证券化而无法流动。所有这些问题都需要我们对房地产业的管理体制进行反思和创新。
五、公共基建产品市场化。改革城市基础设施建设投资体制，建立城市公用事业发展基金，把城市道路、供水、排水、煤气、热力等公共产品推向市场，广泛利用社会资金实行市场化运作。不能像现在这样将全部建造成本计入房屋造价，而应按固定资产周转的方式把应摊折旧分别计入相关产品成本，再通过这些产品的收费实现投资回收。
上述用地制度和基础设施投资体制改革如能实现，房屋成本至少可比现在降低20％—30％，这将有利于稳定房价，提高广大居民的购房能力；有利于房地产业的市场化、规范化发展。
杨慎会长最后表示相信，中国房地产业不会崩盘，前所未有的城市化浪潮带来的群众刚性需求是重要的支柱之一。现在的问题是抑制不合理需求，增加有效的合理供给，控制好发展的节奏，使房地产业和居民住房水平迈上一个新的台阶。
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