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本报记者 王小霞
2005年以来，接连不断的宏观调控政策以“连环掌”的方式打向已经连续数年火热的房地产业，土地政策、税收政策、金融政策，“三剑合舞”，砍向投资过热的楼市与过高的房价。虽然，这一系列调控措施没有剑指商业地产，但是，属于投资型产品的商业地产在此背景下无疑也会受牵连。
商业地产不再是“香饽饽”？
有人把北京的土地供应形象地比喻为“把几根骨头丢给一群饿狼”，而商业用地更是近两年来炙手可热的“香饽饽”。然而近日，与往常疯狂炒地皮的场景相反，中关村出现了商业土地拍卖备受冷落的情形：前不久，位于中关村科技园区的4块底价超过亿元的大宗地块在土地市场挂牌后，一直少人问津，连中关村西区的两块商业地块，都无人应标。
面对如此局面，人们不禁疑问，难道商业用地已风光不再？业内人士认为，主要是商业用地开发成本高，在宏观调控的政策背景下，银行贷款控制相当严格，所以出现这种“少人问津”的情况并不难理解。
中关村文化股份有限公司总裁欧阳旭认为，由于宏观政策紧缩，将导致后续的商业地产项目开发不足，因此，目前已经入市的商业地产项目更加具有稀缺性，其价值会受到投资者的认可。
宏观调控吓跑了投资者？
据了解，近期不少楼市投资人因受政策影响，无法再如以往一样进行炒号、认购，炒家要在6月1前找到下家的时间非常紧迫，难以迅速脱手。因此，近期楼市长线投资者的比例相对短线炒家显著增多，不少有实力的楼市投资者纷纷转为长线投资者，投资一些有稳定回报、有先进的开发理念、有可信的商业管理模式的商业地产项目。
以打造北京首家文化主题商场而一举走热的第三极推出投资与经营分离的管理模式打动了不少楼市投资者。在“第三极”销售现场，一位姓胡的投资者表示：“我之所以投资第三极，不仅是因为看好这个项目在10年内每年拥有10％的固定年回报率，并且其组合了休闲、图书、旅游、教育、健身、商务六个商业业态，来满足中关村地区300万高知人群的知识性消费、文化性休闲的需求，在商业定位上，非常准确。这些让投资者有信心，能够确保商场的永久持续经营。”
北京商业零售连锁协会办公室的楚东认为，消费者不仅是所有商业的基础，也是商业地产赖以生存的基础。地价卖得高，租金高，产品品质做得不好，最后消费者是不会到这儿来消费。商业地产应进行逆向思维，首先考虑消费者，然后考虑商家，商家赢利再考虑投资人，投资人赚钱后才有开发商赢利，这样能够达到多赢格局。
旺盛的市场需求谁来满足？
去年12月11日，中国商业零售业全面对外开放，越来越多国际商家开始了进军中国市场的步伐。从今年1月1日开始，跨国零售商已开始了在中国的全方位扩张，外资的到来在推动了国内商业市场发展的同时，也使得本土商业开发者不得不重新制定竞争策略，2005年的商业地产面临着巨大机遇。
据了解，全球第二大体育产品零售商和生产商法国迪卡侬公司已决定在2005年至2008年期间，将以华南为中心，把扩张重心放在北京为主的华北地区，2005年会在北京开18家4000至1万平方米不等的概念店、标准店，并在华北地区建立巨大的商业网络，同时兼顾向华西地区挺进；家乐福将在北京、上海、广州和深圳等中心城市各开12家新店，同时计划今年新开100家迪亚店及增开10至15家冠军生鲜超市。
多年来一直在北京为跨国公司提供不动产咨询及选址服务的高力国际华北区常务董事高晓晖说：“从最初蛰居在高档酒店，到今天按业务功能将投资布局于不同区域，跨国公司已经成为北京优质写字楼及工业区的主要客户，并且影响了城市的区位经济发展，促使区域性供应链和价值链形成。跨国公司在业务扩张时，会成倍带动外围服务业的发展，从多角度刺激了对商业地产的需求。”
北京和上海对主要写字楼物业的需求依然强劲。这两座城市继续吸引跨国公司的地区总部及其不断扩张的金融服务业务。仲量联行上海研究部门负责人何迈可说，对写字楼和工业物业不断增长的需求源自全球的海外转移业务需求。
与此同时，业界专家认为，最初对北京写字楼市场供过于求的担忧有些言过其实。对未来三年每年100万平方米新增竣工面积的估计和前一年300万平方米的新增竣工面积使得权威人士担心空置率上升。仲量联行北京董事总经理翰德伟说道：“尽管空置率可能会有所上升，但有关大量供给的预测忽视了这些项目的位置和品质。此外，目前有些项目看来将推迟一年或更长时间，这样市场会有更多的时间来吸纳这些新增面积。考虑到某些项目延期以及品质的差异，我们依然认为位于中心区域的高品质物业将可以获得高租金，并在投放市场后会很快租出”。
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