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本报记者卢清建
5月21－23日，2005年中国房地产高峰论坛在广西北海开讲。国家建设部副部长刘志峰以及中国房地产协会副会长、中房集团董事长孟晓苏等我国部分地产领军人物会聚北海，会上，他们就前不久国务院办公厅转发的《建设部等七部门关于做好稳定房价的工作意见》（以下简称《意见》），对当前全国房地产市场宏观调控的主要问题发表了颇有价值的见解。
房价、投资、供应结构和市场秩序存在问题
刘志峰在向与会人员解读《意见》时介绍说，国家这次市场调控主要解决的是：商品房价格上涨过快；部分地区房地产投资规模过大；商品房结构性问题进一步突现；房地产市场秩序比较混乱等问题。
——商品房价格上涨过快。据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14．4％，其中商品住宅价格同比增长15．2％，首次出现两位数增长，首次超过居民收入增长。其中，无锡、苏州、青岛、厦门等部分城市超过20％。
今年一季度，商品房、商品住宅平均价格，分别为每平方米3015元和2820元，同比又分别增长12．5％和13．5％，继续保持两位数增长。从全国看，房价过快上涨呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向其他地区扩展，今年以来中部地区部分城市涨速加快。同时，二手房价格上涨加速。据40个重点城市市场监测数据，约一半城市的二手房价小涨幅超过了新建商品住房价格上涨的幅度，最高的达到48．3％。
——部分地区房地产投资规模过大。2004年房地产开发投资增长28．1％，今年一季度增长26．7％，增幅比去年同期回落13．5个百分点。房地产开发投资、施工面积和土地购置面积增幅，以及新增开发贷款同步下降。但今年的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上的增长，并高于全社会固定资产投资增幅。特别是个别地区房地产开发投资超过全社会固定投资的50％，是推动当地全社会固定资产投资膨胀的重要因素。今年一季度，13个省（区）房地产开发投资增幅超过30％，其中有6个超过50％最高的达到115％。40个重点城市中，有13个超过50％，其中有4个城市超过100％，最高的达到172％。
——商品房结构性问题进一步凸现。表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。2004年全国经济适用住房投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6．1％下降到4．6％。今年一季度，经济适用住房完成投资60亿元，同比下降13．8％，占房地产开发投资的比重进一步下降到2．6％。
据对北京、上海、天津、沈阳、西安、南昌、成都、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120平方米／套以上的住房都在40％以上，最高的超过60％，中小套型住宅比例偏低。同时，中低价位普通商品住房销售面积，占总销售面积的比例呈下降趋势。如成都市今年一季度商品住宅平均售价为3553元／平方米，其中均价在1800元／平方米以下、1800—2700元／平方米、2700—3600元／平方米以下的分别占总销售面积的3．8％、12．6％和39．8％，同比分别下降41．5、67．3和29．6个百分点。
——房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。如房地产广告虚假，商品房面积“缺斤短两”，购房合同欺诈，物业管理质价不符等，扰乱市场秩序，损害群众利益，影响房地产市场健康发展。
尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称，误导市场预期。通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。
调控核心是稳定房价
就群众关心的房价问题，刘志峰认为，房价是市场运行状况的综合反映。调控房地产市场的核心，是做好稳定房价工作。去年以来我国商品房价格持续上涨，原因是多方面的。经济发展中各类要素价格普遍上涨，城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建，都对房价上涨有重要影响。有些因素是合理的，但也有许多不合理因素。
从供应情况看，一是供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，直接抬高了商品房的平均价格。二是多重因素推动商品房开发建设成本上升。如土地供应方式转轨带动用地价格上涨，生产资料价格持续保持两位数增长，城镇房屋拆迁成本增加，商品房配套设施和环境水平提高。另外，精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了部分地区名义房价增加。
从需求情况看，一是改善性需求和被动性需求偏大。居民收入水平持续提高，消费结构升级，改善住房条件的要求强烈。城镇化进程加快，外来人员购房，也推动了市场需求扩张。与此同时，城市建设中拆迁规模扩大，被动性需求增长过快。
二是投机、投资性购房增长过快。基于房价上涨预期，加之社会资金缺乏其他投资渠道，大量资金涌入房地产市场。境外资金进入热点城市高档房产，短期炒作和套汇意图明显。2004年，长三角主要城市投机、投资性购房比例在20％左右。上海市购房后1年内转让的住宅占存量住房交易量的46．6％。北京市投机、投资性购房比例占17％。其中，28．5％在短期内转手，23．5％用于出租，48％空关待涨价。
刘志峰认为，总体看我国房地产市场已进入新的发展阶段。市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，竣工和销售面积的差距逐步缩小。其中，2004年销售面积增幅大于竣工面积增幅11．6个百分点。
东部地区和部分中心城市供求矛盾尤为突出，出现供应量不足，中低价位中小户型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。而房价的过快上涨，导致社会各方面对市场产生较高预期，使一些个人和机构投机、投资房地产，部分居民担心房价上涨提前入市，进一步加剧了房价过快上涨态势，个别城市的一些项目出现非理性上涨。因此，市场需求偏大、供求矛盾突出、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。
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