|
一向被认为是全国房地产市场风向标的上海楼市，短短数月内呈现出的动与静、消与长的骤变。这是政策调控下的理性回归，还是预期改变后的暂时冬眠？
5月的上海，曾经火爆的二手房市场仿佛进入了另一重天地。有中介公司感叹：在‘6·1大限’前卖掉一套房子就像中彩票一样难得！随着6月1日起政府将对居住未满2年转手交易的房屋全额征税，上海一些资金压力大的炒房者纷纷抛售出逃。二手房日均挂牌量激增，
买房人反而紧捂钱袋不接盘，商品房日均交易量比去年锐减2/3；开发商更是一改往昔主导市场的霸气，或推迟开盘，或着手调价。
一向被认为是全国房地产市场风向标的上海楼市，短短数月内呈现出的动与静、消与长的骤变，究竟传递了怎样的信息？近期一些楼盘单价一两千元的降幅，是政策调控下的楼市理性回归，还是预期改变后的市场暂时冬眠？房价的泡沫究竟能在多大程度上被挤出？
卖的多，买的少：降价是否大势已定？
5月19日晚9点半，上海易坪行房地产中介公司。卖房人许先生几乎没有讨价还价，也没有经历先与中介公司签订居间协议、收取定金，3天内再签买卖合同的正常程序，便迫不及待地与买家直接签订了商品房出售合同。尽管快速出手的代价是比高峰时整整降了13万元，但他却如释重负。
许先生只是上海众多支撑不住的楼市跳水者之一。来自网上二手房交易平台的数据显示，4月份全上海日均挂牌量只有二三十套，在国家七部委稳定房价的意见出台之后，这个数字开始以日均超100套的速度递增。
与挂牌量激增形成鲜明对比的是，市场成交量大幅下降。中原地产、美联物业等大型房产中介公司的门店交易情况显示，最近一个月内，二手房交易量锐减5成以上。与此同时，新房的成交情况也大幅缩水。5月7日至14日的一周内，上海新建商品房的成交面积锐减至25.9万平方米，不及去年日均交易量的1/3。
房价又是如何呢？权威部门的最新统计显示，1至3月，商品住房销售价格环比涨幅分别为1.6%、1.8%、2.5%，4月份则降至0.5%。记者连续3个月跟踪上海较有代表性的4个中高档楼盘，发现实际成交价已暗降10%，居住未满2年的二手房的降幅则更大。其中虹口区曲阳板块的次新盘均价已由原来的1.8万元降到1.5万至1.6万元左右。专业楼评人士蔡为民认为，毫无疑问，短线投机客在被逐渐挤出市场，上海楼市降价趋势已定。尤其是税收杠杆对于火热的市场而言，实是釜底抽薪。但也不能否认，目前的状态还只是市场对政策的即期回应，房价虚火究竟能降多少，将取决于后市。
10个中介劝1个人买房：炒房者真的要退场？
5月16日下午，某媒体驻沪记者徐先生遇到了一件被逼买房的怪事：一个多月前，他看上了一处中档二手房。后因行情持续走跌，他决定放弃购买。本来按合同约定，支付违约金即可，但令徐先生惊诧的是，中介公司竟派出10名员工，浩浩荡荡地登门强劝他购买房屋。无奈之下，他只好报警。
信义房产的一位资深经纪人认为，这个案例从侧面凸现了此前活跃在上海楼市的炒家如今已信心不足。在交易清淡、预期继续看跌的压力下，炒家和中介为求房子尽快出手，不惜采取极端措施。
在上海，每平方米单价2万至3万元的高档房并不鲜见，1万至2万元之间的也就是中档房，均价七八千元的已算是中低档了。老百姓普遍认为导致房价高涨的一个重要原因是炒作太甚，而受这次调控政策影响最大的恰是炒家最为集中的中档房。
一边是炒家抛售，一边则是买家观望，上海楼市陷入了僵持状态。美联物业、中原地产、臣信房产等中介公司都反映，现在买家都在反复测试价位，譬如，当卖房人答应每平方米8500元的均价后，买家会要求8200元；而当卖房人同意后，买家会要求再降几百元，如此反复，也成交不了。炒家‘跳水’越多，说明房价的水分越大，我觉得房价还有很大的下调空间，所以不急于成交。至今仍在询价的租房族方永律师说。
国务院发展研究中心研究员廖英敏分析说，炒家退市体现了近期出台的一系列房价调控政策其实是有保有压，压的是过度的投资需求，而保的则是普通居民所需要的中低档住宅消费。必须看到，过度投资、投机性需求是不可持续的。
尽管上海二手房市场的抛售还在继续，但另一现象也不容忽视：因为成交不易，最近一周内，二手房由售转租、边租边售的房源上升了30%。70%的投资客表示已考虑由售转租。业内人士指出，短期投资客退场固然是好的迹象，但大量因无人接盘而被动进入租赁市场的投资性房屋，未必真的改弦更张，很可能只是暂时冬眠。
开发商一拖再拖不开盘：房价体系松动了吗？
在强烈的看跌预期下，买房人捂紧钱袋的那双手不仅令炒房者心焦，也同样令开发商犯愁。4月份以来，上海新开楼盘排队抢购的火爆场面不再，新盘已不再是香饽饽。从一年内转按揭叫停等上海调控楼市措施到位，到国八条政策出台，5月11日后，上海一手房市场几乎所有的客户一夜间蒸发，新盘销量从最高位时的日均超千套骤减至一二百套。
闵行区新近开盘的九歌上郡，十几个已经摇到号的购房人主动放弃选房；徐汇区某楼盘日前推出156套新房，日均只卖出1套。4个月前，上海的一些开发商为防止购房人夜以继日排队抢购的局面失控，每到开盘日必请警察来维持秩序，有的楼盘为摆脱追买，竟4次更换售楼地点。在新开盘的慧芝湖现场看房的王小姐说，而今买房不再疯抢了，不用排队，不必托人，也无须买号，开始了淘房时代。上海兆丰地产的陆经理坦言，以前拿到地就等于拿到钱，无论建什么房、怎么卖都能赚大钱的好时光恐怕一去不复返了。眼下开发商要考虑的不再是如何涨价，而是如何在尽可能不推倒原有价格体系的前提下将房子卖出去。
但事实上，一些开发商已选择调整价格。闵行区某楼盘的一位销售人员透露，在楼市调控的系列新政出台之前，公司曾将开盘均价定在每平方米1万元左右，与周边的二手房价持平。但到正式开盘时，均价却定在每平方米8300元，目的就是通过价格的适度调整，促使销售情况改善。这说明开发商的心态在发生微妙变化。上海经济研究中心秘书长肖元真判断，新盘定价在悄悄向真实的市场供需决定转变。
记者在调查中发现，大部分开发商并未修正价格，而是一再推迟开盘。有开发商表示，能熬过今年第四季度的低谷，房市就会柳暗花明。所以，原定在5、6月份的开盘时间推迟到9月份甚至更后。
上海市房地产学会专家顾海波认为，上海楼市之变不是某一个政策立竿见影的结果，而是诸多政策效应累积使然，部分楼盘的价格修正，说明房价体系开始松动。从今年2月底3月初以来，上海几乎每周都有给楼市降温的政策出台或有楼市利空的信息传出，对市场预期产生了影响。专家指出，正是这些影响的积累，使眼下的上海楼市进入了盘整期。
作者：记者 陈芳 徐寿松
（来源：上海证券报）
| 
