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今年一季度以来，上海市政府相继出台了一系列控制房价、打击投机、抑制需求的相关政策和措施，作为高端产品之一的别墅市场而言，毫无疑问受到宏观调控的影响和制约。但从记者掌握的别墅市场最新数据显示，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场已经出现滞销局面。
从今年上海第一季度9例新开别墅的销售情况来看，6例别墅销售势头强劲，使销售良
好的别墅物业占到67%的比重。值得一提的是，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。与此同时，销售一般的别墅物业也占到22%的比重，分别是位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄，这2例同为纯别墅物业，销售率均超过50%。唯一一例销售不畅的别墅物业即位于佘山板块的上海晶园，由于该案属于售价高、面积大、物业费用高的高端别墅产品，因而遭遇销售“瓶颈”，目前39幢独立别墅仅售出3幢，销售情况有待进一步观察。
另外，城区别墅供应量大幅缩水，而以青浦、松江为首的郊区别墅供应量则呈现出扩容的态势，各个板块全面开花，如松江佘山板块、新桥板块、松江新城板块、青浦徐泾板块、南汇康桥板块、野生动物园板块等。在这些板块中，除了徐泾板块、佘山板块等一些传统别墅板块之外，像松江新城板块、野生动物园板块则是近两年来才兴起的热点别墅板块，这些新兴板块在别墅市场中的地位和作用正逐步显现，从而形成了新老板块并存的格局。
业内资深人士说，2005年第一季度，由于公寓与混合物业的集中推出，因而整体别墅市场的供应情况相对稳定。值得一提的是，一季度纯别墅物业推盘量有所放缓，直接导致了别墅平均价格的下跌。预计下季度将有一大批纯别墅项目上市，如西郊湖岸美墅、欧泊圣堡、同润碧水湾花园、康桥水乡等。
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