硬约束成空文 房产证迟发渐成地产业内潜规则

    随着房地产市场的不断发展，越来越多的购房者迁入新居。但不少人在乔迁新禧的兴奋还没有减退之前，一股挥之不去的烦恼随之而来：房产证迟迟拿不到手。种种迹象表明，开发商迟发产权证已经成为了地产业内的潜规则。并由此引发很多相关问题。

    明星楼盘成为被诉明星

    近期，记者接到了位于广安门地区荣丰嘉园(又称荣丰2008)楼盘业主郝女士打来的电话。郝女士于2002年6月与开发商签定购房协议，购买了荣丰一期8号楼“非常男女”的小户型，2003年6月郝女士正式入住。但令她没有想到的是，本应在购房合同约定期限内拿到的房产证，在她苦苦等待了近两年时间后仍然渺无音信，至今她仍是法律上的无房一族。

    在荣丰嘉园，并非只有与郝女士一同入住的业主遇到了产权证的困扰。作为荣丰2008第一批入住的业主贾女士面临着同样的境遇。贾女士2001年5月购买了荣丰嘉园1座的一套房子,2002年5月正式入住,双方约定在入住365天内办理产权证,但现实情况是，贾女士至今仍未拿到房产证。

    面对购房者对房产证越来越急切的质询，开发商除了搪塞之外，没有任何合理解释。忍无可忍的购房者只好将开发商告上法庭。据了解，已有数十户业主将对荣丰房地产公司提起诉讼。而据代理荣丰案件的律师介绍，荣丰方面曾做过两次较大规模的抵押。第一次是自2000年8月21日至2004年2月20日将面积为30634平方米，评估值为21438.15元，权利价值为14000万元，抵押率为65.3%的土地抵押给了中国建设银行北京丰台支行。第二次则是将土地他项权利进行抵押。期限从2004年8月4日至2005年8月3日，土地他项权利人为兴业银行广安门支行，他项权利种类及范围为贷款金额70亿元,抵押面积为798600平方米。此次抵押涉及荣丰嘉园一期车库及会所在建工程(除人防)18592平方米，荣丰嘉园一期房产13149.15平方米，共计32041.15平方米。其中，房产部分具体包括A6楼的部分户型、B2楼部分户型和B1楼部分户型，此外，A1、A2、A3、A4、A5号楼也都有部分包含在内。这位律师同时告诉记者，尽管目前尚不能认定荣丰方面的抵押会对房产证迟发造成影响，但由其抵押所造成的潜在风险是值得关注的。

    那么，究竟为什么时隔这么久，荣丰的业主们依旧没能获得理应得到的的房产证呢？记者就此联系了荣丰方面，试图找到产权证迟发背后的原因。“我们的产权证明目前确实没有办下来。”荣丰客服部一位不愿意透露姓名的工作人员告诉记者。对于产权证迟发的原因，荣丰方面表示不愿多谈，随后婉拒了记者的采访。

    迟办房产证引发政策冲突

    采访中记者了解到，由房产证引发的纠纷不胜枚举，早前有报道称,广州一位李小姐购房8年未拿到房产证，只得寻求法律诉讼。2003年，望京西园四区410楼的部分业主因入住3年多未取得产权证而将开发商北京市城市开发集团告上法庭……“入住两年，拿不到房产证，在地产界很普遍。”一位业内人士坦言。

    对此，北京当代律师事务所长期从事房地产领域诉讼的朱克非律师告诉记者；“目前，购房者在购房后迟迟拿不到产权证的情况确实比较普遍。一两年还比较正常，但如果3年或是5年后还是办不下来，就有些反常了。”对于，不能按时发放房产证的原因，朱克非认为究其原因，问题通常出在两方面：其一是项目存在土地问题，其二是项目存在抵押问题。“比如说，没有交齐土地转让费用，不规范开发，配套设施所属权存在问题等等都可能导致办不下来产权证。当然也有可能与办理产权证的程序有关。”

    中国消费者协会法律事务部主任王前虎认为，我国商品房开发的历史还不是很长，市场的游戏规则对开发商太过宽松，对消费者却过于严厉，这种权利和义务的不平等势必会造成如房产证迟发等状况的频现。“我曾经接触过一个案例，在业主交纳了各种费用的情况下，入住6年仍然拿不到产权证。”王前虎说。

    在问及如何规避此类房产证迟发的风险时，王前虎告诉记者：“我建议消费者，选择业内信誉好的房地产企业开发的楼盘，尽量避免购买项目开发商的产品。当然在房子发生问题后，还要及时维权，不要怕麻烦。”

    朱克非则建议消费者利用法律，通过合同规避风险，例如可以在购房合同中添加对产权证何时办理的要求、迟交产权证的具体赔偿等。“但即便如此，风险还是很难规避，因为目前房地产市场还是卖方市场，开发商手里的房子不愁卖不出去，房地产商不愿也不会和消费者签定一些不利于己的补充条款。”朱克非说。

    而在此前，国务院转发的7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。此外，“意见”还提出，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。现在看来，这些规定，不仅对投资者给予了相当的政策层面“打压”，也对普通购房者具有相当影响，特别是在迟发房产证已成为业内潜规则的前提下。

    试想，对于迟迟拿不到房产证的购房者，按照“意见”要等上多久才能进行正常的房屋转售。而倘若此类情况长期得不到改善，最终将会影响到二手房市场，进而对房地产行业有效的阶梯性售房市场形成实质性阻碍。如此一来，房地产市场的健康有序发展又何以谈得上。

    维修基金该不该交给开发商

    事实上，记者在采访中还听到了另外一种不满的声音。“我买房时，开发商以办理房产证为由向我们收取了代理费和维修基金。可到今天，不但产权证没拿到，交的那笔钱也不知道去向了。”一位业主告诉记者。

    而据记者了解，目前开发商以办理房产证为由，向业主收取维修基金的情况比比皆是。现实情况是，在产权证迟迟未办下来的情况下，维修基金多数处在不知去向的状态，而这笔款项又并非小数。以荣丰为例，记者以购房者身份曾致电荣丰方面询问其一期楼盘还有多少剩余，入住率达到多少？得到的答复是“入住率99%，均价8000元至8200元/平方米不等，没有任何折扣”。以此推算，荣丰一期总计9万平方米，以销售最低价每平方米8000元计算，若考虑荣丰开盘时间较早，有些房子可能未卖到每平方米8000元，以每平方米7000元为依据更为现实，其总房款也将达到6.3亿。按照办理房产证时需交纳总购房款的2%作为维修基金计算，荣丰方面向一期业主收取的维修基金费用将达到1260万元。而在此后的两到三年间，在未办理房产证的前提下，这笔钱始终掌控在开发商手中。

    对此，一位业内人士告诉记者，由于涉及开发商、物业管理公司、政府职能部门、银行和业主的多方关系，目前的维修基金的管理却比较混乱，许多小区存在着维修基金被开发商挪用的情况。这种资金管理领域的缺失，在侵犯业主知情权的同时，也形成了潜藏的金融风险。简单地算笔账，业主在办理房产证时需交纳总购房款的2%作为维修基金，以一套价植100万的房子计算，需交纳约2万元的维修基金。若照此推算，开发商收取的维修基金数目自不在少数，而在其为业主办理产权证期间，这笔钱大都掌握在开发商手中，作为周转资金。这样想来，业主的利益确实难以保障。