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5月初，建设部七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,在这其中，禁止期房转让、严禁炒地和二手房营业税成为三大焦点。
在《意见》公布后不久，北京的六家中介公司就公开承诺，表示不搞期房买卖。然而，据记者调查，部分地产商和炒家对该政策是应对“有招”。因此,政策制订之初的意愿恐怕会被大打折扣，有关专家提醒因对此保持警惕。
开发商，瞒天过海不备案
一般而言，地产商在获得商品房预售许可证后，即可进入销售阶段，在工程完工验收结束，获得房地产权证之前，商品房都被称为“期房”。在期房销售期间，消费者需要与开发商签订预售合同，并在房地局进行备案，也就是进行预售登记。目前北京还要求预售的商品房在网上签约登记，目的就是为了监控期房的销售。
七部委《意见》中用以禁止期房转让的主要手段，就是要求房地产主管部门不得办理转让手续：“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”这样，双方的期房转让就得不到确认，即使签约也无法进行未来的产权交接。
但据记者了解，近来有的房地产商与一些炒家达成协议，在将期房销售给炒家后，为了方便炒家出手，并不去房地局备案，自然也不在网上进行登记。
根据有关法规及《商品房买卖合同》规定，开发商应在自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县房地产管理部门申请商品房预售登记。但事实上，房地局对这项规定并没有非常有力的监督手段。预售登记从本质上说实际上是为了保障购房者的利益，防止开发商出现一房多售的情况，所以一般购房者会要求并监督开发商的备案行为。但如果购房者与开发商私下达成协议，默许开发商不备案，那么，双方的期房预售合同也就无人知晓，未来发生的转让也就神不知鬼不觉了。
即使是现在的网上销售，主动权也是掌握在开发商手中的。如果有购房者要求在网上购买实质已销售而未备案的商品房，开发商就以已预定、解压中等理由推辞，待炒家将房子转让给最终购房者时，再进行正规的预售登记。那么曾经发生过的期房转让，又有谁能知晓呢？
炒房者，现退后买避禁令
即使开发商能遵纪守法，按照有关规定及时备案，但对于炒房者来说，各种制度并不是无懈可击的。一些炒家抓住了房地产备案制度中的漏洞，采取先退房再购房的方式，一样可以达到期房转让的目的。
例如，购房人A购得一期房，在升值后希望转给购房人B，A便可以先与开发商达成退房协议，再到房地局处对备案进行登记处理。该期房就回到了开发商的手里，而B再从开发商手中购得该房即可，此期房实质上已从购房人A转让给了B。在这个交易中，似乎每个环节都符合现有的法规政策，关键就在于购房人A、B与开发商之间玩弄的伎俩，使得期房从A的手里刚回到开发商处即再转到B手中，如果开发商默认，这样的期房转让与双方直接转让几乎没有分别，而开发商则可在A退房时收取退房手续费，既不影响楼盘销售，也没有违反有关规定，亦可从中获得好处。而且，期房价格随着转让而水涨船高，也是开发商乐于看到的。
炒房者之所以能够采用先退后买的招数，原因在于现有的系统在签约前不强制进行“认购备案”，因此，系统对签约前的炒房行为没有制止作用；而对签约后的炒卖，业内人士透露，因为目前的系统只显示该套房屋呈什么状态，而不能显示签约修改的次数。因此，只要开发商认可，炒房人照样可以“炒”——用“先退房再买”的手法来解决。
当然，这样的交易也存在很大的风险，如果开发商在收回期房后并没有销售给B，而是销售给了其他人，那么B的利益就受到损害；而如果A在退房后没能获得预期的收入，A的投资行为也同样失败。即使A与B之间签订了期房转让协议，但因为协议违反了有关法规政策的规定，双方的利益实质上并不能得到保障。
制度漏洞，期房炒卖恐难杜绝
此次《意见》中明确禁止转让期房，其实早有来历。期房，即预售商品房尚未竣工交付、预购人尚未取得房屋所有权证的“房子”。这样的“房子”其实根本就不是真正意义上的房子。《城市房地产管理法》就有明文规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”
但在现实中，情况是千差万别、五花八门的，有的地方可以自由进行期房买卖和再次转让，有的地方明令禁止期房进行再次转让（如南京），也有的地方则允许公开进行期房再次转让（如上海）。但无论是否允许，时刻掌控期房销售情况，减少期房私下交易的现象，都是当地政府有关部门头痛的问题。在《意见》出台之前，各地政府就曾多次出台办法来设法监控期房销售情况，期房网上签约备案曾是政府寄以厚望的手段之一。
但在网上售房办法出台不久，就有人指出，在该办法中，有两个关键环节值得注意：一是开发商可以“留房”，即开发商可以圈定现阶段可售房屋范围，对其中一些房子做“期间销控”。这就意味着网上预售登记不能解决开发商把房子留起来惜售问题。二是网上预售登记对认购不作强制执行，而只对签约作强制执行，而这就决定了：网上预售登记，无法杜绝“假售”和炒卖。
有专家指出，必须要完善目前的商品房销售环节中的监督制度，而且还要对开发商的行为进行信用记录，特别是一些违规行为。据了解，北京市建委开发企业销售经营信用公示制度规定，北京市建委负责归集开发企业在商品房销售活动中的有关信用信息。对房地产开发企业存在“无证认购”等八种违规行为并经查实的，北京市建委可在开发企业信用系统上进行公示。
作者：勾晓峰
（来源：经济参考报）
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