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调查缘起
在刚刚过去的一个半月里，政府为稳定住房价格，打击楼市投机行为，史无前例地连续出台了三次政令。继3月16日央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策、3月30日国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》之后，5月11日，国务院办公厅转发由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委联合提出的
《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》），对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。此次《意见》出台，对于上海楼市有什么影响？是否会抑制房产投机行为？市民的购房计划是否发生进一步改变？早报财经第一调查上周通过上海零点市场调查有限公司，就此进行了一次专项调查。
共有284名上海市民参与了这次调查，其中男性占50.4%，女性占49.6%。该调查置信度为95%，误差在±3%之内。受访者最集中的年龄段在18岁-25岁，占比例31.3%。有25.4%的受访者月收入在1001元2000元之间，平均月收入为2403.20元。大专及以上学历的受访市民共占57.7%，其中本科及以上的有33.8%。
如果说先前上调房贷利率是一把“双刃剑”，那么此次《关于做好稳定住房价格工作的意见》的出台，则把抑制房产投机落到了实处，并切实关心普通百姓的住房问题。有了这份“保障”，沪上“供房族”欲提前还贷者的比例较上月下降了14.4个百分点。39.8%的受访市民认为《意见》对于上海楼市最明显的影响是抑制投机，43.5%的楼市投资者不同程度地信心受挫。鉴于近期政府频出调控“组合拳”，32.7%的受访市民认为上海房价涨幅将回落。有意提前还贷者比例降低14.4个百分点
继央行打出调控房市的“组合拳”、国务院发布“国八条”后，为稳定房价，七部委此次出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，早报在《意见》发布一周内进行的调查显示，已有51.4%的受访市民知道此消息，并有44.0%的受访者表示“十分关注”（15.1%）或“比较关注”（28.9%）中央、地方出台的各种房地产市场政策。在参与本次调查的市民中，有29.2%的人通过商业贷款或公积金贷款购买住房，33.5%的受访者3年内有购房计划，可见本次调查中上海楼市的消费者和潜在消费者占了相当的比例。
如果说3月16日央行上调房贷利率，是对于炒房者、一般购房者“各打五十大板”的“双重打击”的话，那么本次《意见》则更体现出打击投机者、体恤普通百姓基本住房需求的特点。在所有受访者中，有16.2%的受访市民曾有提前偿还贷款的经历，由此可见3月央行“一声令下”，影响了相当部分市民的住房还贷计划。早报于一个半月前所作的调查显示，高达47.0%的受访者在央行宣布调整贷款利率后有提前偿还商业贷款的打算，但本次《意见》明显将矛头对准了炒房者，普通“供房族”的信心得以加强。《意见》出台后，考虑提前还贷者的比例已下降到了32.6%，降低了14.4个百分点（如图1）。
此外，共有19.4%的受访市民因《意见》出台而改变自己的购房计划，其中15.5%的人将购房计划推后，3.9%的人将购房计划提前，看来有不少市民期待《意见》足以影响上海楼市的走势。一成投资者提前过户三成投资者观望后市
本次《意见》对于房产投资者的限制可谓“真正落到了实处”，《意见》将从6月1日起，对购买2年内住房的交易，按其取得的售房收入全额征收营业税，有10.4%的受访房产投资者表示将赶在本月底前对欲出售的房屋办理完转手的过户手续，以避交营业税。
此次《意见》，对于投资者投资上海楼市产生了相当的影响：30.6%的投资者表示暂时观望后市，8.8%的人表示会减少投资金额，4.1%的人撤资不再投资，三者合计，即：43.5%的投资者的投资信心不同程度受到影响。但可能由于上海楼市已先一步出台了征收营业税政策，也有47.2%的受访者表示此次《意见》不会对自己有什么影响（如图4）。四成人认为《意见》最大作用是抑制投机
调查显示，17.3%的受访市民表示《意见》中对自己影响最大的是“个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，16.9%的人表示是“加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，切实降低开发建设成本”，前者针对炒房者而后者面向普通市民。
提高房贷利率、禁止期房转让、房屋转卖征收营业税、打击炒地、加强经济适用住房建设……近期调控房地产市场的政策频频发布，34.2%的受访市民认为这一系列动作对于房产投资者的调控作用最大，24.6%的人选择了“房产商”，也有14.8%的人选择了“普通百姓”。此外，39.8%的受访市民认为本次《意见》对于上海楼市最明显的影响是抑制投机，14.1%的人选择了“普通百姓住房需求得到保障”，12.7%的人选择“调整房价”（如图3）。32.7%市民认为房价涨幅将回落
相比调高房贷利率，受访市民普遍认为本次《意见》更能调节上涨偏快的房价。3月份上调房贷利率后，有25.7%的受访者认为上海楼市房价的涨幅将回落，26.4%的人觉得房价不会跌，但短期内交易量会萎缩，此外各有16.9%的人表示“房价将继续稳定增长”和“不会有什么变化”。但此次《意见》出台后，觉得房价涨幅将回落的人达到了32.7%，比3月份时上涨了7个百分点。与此同时，觉得房价不会跌的人数比例微降了1.4个百分点，为25.0%，认为房价将继续稳定增长的比例也降了1.4个百分点，为15.5%，而觉得不会有变化的比例则降至12.7%（如图2）。
《意见》出台，对于房产市场投资的影响尤为明显。《意见》出台前，24.3%的受访市民认为投资房地产市场最赚钱的是二手房交易，20.8%的人觉得是一手房交易，选择“房屋租赁”、“期房投资”的也达到10.9%和9.1%。但《意见》出台后，13.4%的受访者认为投资房产市场已很难赚钱，而上述各选项的受选比例也发生了微妙的变化：“房屋租赁”上升1.8个百分点至12.7%，而“二手房交易”、“一手房交易”、“期房投资”分别下降9.2、11.0、4.5个百分点，为15.1%、9.8%和4.6%。此外，选择“说不清”的比例也从出台前的31%上升到出台后的39.1%，这从侧面反映出市民对于投资楼市出现了暂时的“茫然期”。
（感谢上海零点市场调查有限公司邓昕提供数据和分析）
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