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沪港城市峰会论坛5月21日在上海四季饭店举行。峰会立足上海、借力香港中文大学的研究力量，隆重推出沪港竞争力研究报告，与沪港两地商业精英共同展望沪港两城未来在金融、地产、物流和旅游等行业的机会与未来。新浪财经作为独家网络媒体支持，对此次盛会进行了全程直播。以下为国家发改委经济研究所王小广关于“房地产增长将出现软着陆”演讲实录：
主持人：我们有请国家发展与改革委员会王小广先生演讲。
王小广：不好意思，上午耽误大家的时间，下午的话题是关于房地产的。
王小广：刚才主持人说了，我的题目叫做“房地产增长将出现软着陆”。这是我们的一种期待。出现了一种泡沫化的倾向。投资的热人和房地产有相当大的关系，确定房地产软着陆，让经济平稳的运行。现在看来有点晚，但是我还是比较乐观的。从政策的出台我个人还是比较期待这样的结果。
王小广：大家都知道97年之后香港房地产的结果不是什么好的结果。我也希望上海的房地产不是这种结果，最好追求一种相对理性的。首先对这个情况我希望软着陆，我想讲的有三个方面的内容：
第一，中国经济增长的前景和房地产的关系。中国经济发展我们进行了一个预测，一个是很好的，或者是我们预期的结果。这个增长速度在我看来，差不多跟78年到95年这样一个高增长的时期差不多的。这里面重要的推动力是房地产。我想这里面我们预测十一五可以达到8.8的GDP的增长，随着这些产品的普及，超过汽车、房地产等等的大陆化消费，实际上就是相当于重复1990年上半期的高速度。十二五的其他，GDP的增长会更快。
王小广：第一个风险我认为就是房地产，房地产的泡沫化引发泡沫经济。现在几乎没有例外，从日本、香港、东南亚国家和国内的一些国家。为什么经济出现问题，和房地产泡沫的关系非常大。中国经济要持续高增长就要避免泡沫经济。我想这是我们第一个大的风险。我最近就说，大家都说奥运会，包括世博会。我们和印度相差十年，我想这是一个非常要避免的。把房地产演化为泡沫经济。
王小广：我觉得中国要宏观调控要避免两个问题，一个是人员问题和粮食问题。我对中国粮食问题一直是比较有信心的。房地产就是要实现可持续的增长的目标。这是第一个问题。
第二个问题，到底是什么原因造成泡沫化呢？我觉得是理念上的问题，在我们报刊上的宣传，房地产有巨大的投资价值。我觉得房地产不是大众的投资产品。很多人觉得在房地产可以赚钱，房地产是一个大众消费品。我不知道香港是不是这样，但是大陆就是这样的。不可能的，所有的产品，很多人参与这个市场的时候，参与这个市场的时候，就是泡沫，没有一个产业可以例外。房地产行业又有投资的属性，也有消费的属性。如果把投资的属性夸大，就会造成这种泡沫。
王小广：因为房地产它贷款的成本要付6—7%，然后还要加上各种税收，房地产就是一直保值。房地产投资是房地产商赚钱，只能是少数的人赚钱，10%都不到，所以我认为房地产不合适大众投资。它不符合市场的规律。还有一些理念上，房地产有一个很著名的观点，5%给富有的人，95%就交给政府。所有的市场是满足各种层次的。这种观点就是错误的，市场它是不同的。
王小广：讲土地供应，去年许多人讲，去年底今年初价格会上涨，只能控制供给，没有控制供求。
王小广：土地供给非常的充足，还有一个我们现在开发的占整个统计数字的比重在2001年的时候是70%，现在不到50%。只是到了房地产业说，因为下降了11.4%，因为他们认为政府宏观调控造成了房价的不稳定。中国房地产的发展是非理性的。
王小广：我现在想说第三个问题。房地产的走势？我想从现在来看，我是很乐观的，看好它的软着陆，最近的数字我看到价格方面在回落。
王小广：这个走势来讲，但是我想上海的房价我不敢说，上海的房价可能是最早出现房价降低的一个地区。
王小广：但是真正的问题是未来房子的结构，需求的结构的变化。所以我有一个预计，郊区的房子以后是一文不值。他的地价基本是零。以后他因为交通的问题，城市的约束，决定了这些人必须回归，我觉得城市的二手房有机会。决定房子的价格，第一是交通，第二是学区。地三是商业的配套。我想是这样一个建立的价格。市区内的二手房至少是保值。我想这样一个结构调整会发生的。
为什么我现在有信心了呢？就是因为出台了这种政策。房产税就是最重要的。像房子，你现在买房子到底是什么构成你的成本，许多人讲是利率，我认为是房价本身。它本身就高。所以这个成本可以忽略不计。根本就没有用。所以我认为利率还要继续升。当然还是看它的效果。
王小广：除了税方面，我想还需要提一个建议，就是需要我认为要改变房地产发展的模式。应该改变学习美国、香港，买现房。所以我想，转变这种模式是最好的。通过这种模式应该是期房不准卖。这是一个很重要的，需要把握的。最后一个我想就是房地产的泡沫化。我想你要是让它发展肯定是没有问题的。但现在靠政府来真的，不可能了。更重要的是亚洲的经济一个最明显的房产的泡沫大众的投资化，假如和我们的人民币升值结合。它会进一步加剧。
王小广：谢谢大家。
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