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沪港城市峰会论坛5月21日在上海四季饭店举行。峰会立足上海、借力香港中文大学的研究力量，隆重推出沪港竞争力研究报告，与沪港两地商业精英共同展望沪港两城未来在金融、地产、物流和旅游等行业的机会与未来。新浪财经作为独家网络媒体支持，对此次盛会进行了全程直播。以下为戴德梁行执行董事张国正演讲实录：
主持人：我们接着进入第二个单位，是地产单元。我想在座的各位，都想问一个问
题，就是上海的房价是长还是降，接下来我们有请戴德梁行执行董事张国正做演讲。
张国正：我们今天从香港房地产发展的过程当中有没有让我们可以有一些启发。两个市场既有相同的地方，又都有自己的体系。我们在92年的时候，邓小平南巡，同时上海的对外开放去招商，当时候没有桥、也没有路，机场也不好。但是上海对外宣布我们有一个很宏大的蓝图。后来香港有很多的开发商进入上海的房地产市场。
香港的房地产发展的过程，我简单介绍一下，我们从1991年开始算，到今天整整十几年的过程里面。91年，包括在香港面临着比较低潮的时期，但是从91年慢慢到95年，整个过程里边，说信心慢慢恢复，投资者从而启动这个市场。从92年到95年，有不少的政策跟我们今天的政策有很多的雷同，主要是政府不想有更多的炒做。
从高峰97年下调了60—70%的比例。全市来讲香港房价比高峰的时候已经回升了60%。现在我们是否出现97年这样一个危机呢？因为当时香港是金融风暴，大量的热钱冲击我们的汇率，股市大批量的滑落。如果金融出现问题了的话，就大量影响了就业，就业出现问题了，信心如果没有了，就没有人愿意花钱来投资了。和我们现在的局面是非常的不一样。上海政府不希望看到过热的投资，也不希望出现投机的热潮，政府出来调控和香港那个时候是不一样的状况。
如果我们不看97当时香港的情况，我们看这一段。就是当年海外战争结束了，很多中国政府和英国政府在香港建立一个机场，很多外商回到香港投资，在这里面推动市场，政府出来抑制房价。和我们今天的状况很类似，一大批的政策出台，结果怎么样呢？
有政策出台以后，大家可以看到涨幅。但是在后面当市场消化了这些措施以后，上升又重新出现了。05年的时候好象又上升了一点。我们估计和那时候香港的政策差不多的。因为我们这里的以后07、08，我们有奥运会等等。我们估计等市场消化的以后，我们认为房价还是会重新上轨道。今天宏观调控的意义是，政府如果看不到房价有明显的下调，它宏观调控的措施不是拿走，只会增加。
比如说现在看一下房价，还没有很大的下调。宏观调控我觉得是没有办法改变的。我们开发商可能要考虑这个问题，倒不如认为这个现实环境下面，做一个调整，可能是比较合理的情况。那么如果说，我们从市场的长远角度来讲，我们是看好的，但是在短期的情况下，会出现波动。投资者，尤其是境外的投资者，会市场有比较大的戒心。
第一，宏观调控的措施怎么改呢？如果要促销，他们的理念基本上是把房价降下来，方便以后开发的计划。接受了现状。
第二：当年开发商推盘，它找中介公司，和他们合作，是通过中介公司的网络大批的经纪人帮开发商推一手盘，我想上海现在还没有出现，以后会出现的。另外一个我们看到的，开发商从针对自己用的这种客户群，他们在整个包装的理念里面，也非常针对投资的优越性在哪里。我建议大家有机会去研究一下这个项目，这个项目是贝沙湾。通过这个项目的手段，他已经非常成功了。它用的是最名贵的汽车，最细致、稀有的优化做最漂亮的样板间。让你的购买欲越来越强。第三，当时的开发商非常多元化。我想提一句，开发的力量比较容易，它的现金流回收比较快。所以我们就选择它。我们看到了尤其是在一些二线的区域，比如说北面的普陀，闸北，一些住宅区域，跟生活配套的一些商业设施。
所以我们发觉一大批人进去以后可以考虑，应该做一些商业的设施，我估计不做商业设施可能有几个原因：
它是很复杂的，有很多设计上的东西，有很多挑战，最重要的怎么把投资收回来。他需要的是稳定的资金的回报。这些设施的同时，写字楼也是一个非常好的投资。写字楼也是需要的比较多。更重要的是他需要的是品牌，如果你要建立写字楼，你必须要有一个品牌，所以这个地区是一个挑战，但是并不等于我们不去做。最近也是这样，上海最起码有四个也是写字楼给这些公司去买。我们上海现在只有360万平方米的甲级写字楼。香港就要600多万。新加坡也有这些。我在这里我也和国内开发商推荐要做写字楼。要推荐。
新鸿基地产在香港就有优质的品牌。他们除了打造自己的品牌的同时，也有一个软性的服务。当时除了标榜它里边的装修好，服务好等等，所以等于是说五星级的概念。平时我们要注重自己品牌的打造，肯定可以很你一个附加值。
其他一些我就不太多展示了。结果下来，我自己的看法就是说，在政府政策上面，我们要稳定的同时，要长远的去清楚的把这个政策向市场去实现双赢，大家也说了，看六月一号怎样，所有的政策都是宏观调控的政策，它的意义在短期里面，把房价稳定，但是如果从整体来讲，还需要有冷却的措施的出台，告诉市场放下我们长远的发展，光有冷却的措施，令境外的投资者没有方向。应该尽快把长远的方针放在前面。我自己觉得我们应该加大这个力度，我们今天这个有点措手不及的局面，不知道王先生认同不认同，最起码上海以前没有在老百姓住房上面做好。
有了这些以后，对拆迁政府有很多的措施出台。房价很凶猛的上涨，是因为供应的少了。老百姓这方面怎么做？这应该有一个比较明确的答案。比较合适的供应配合市场的需求。已经有了开发商但是没有去开发，但是这些人去炒做地皮。从开发商的角度，价格的调整是必然的趋势。然后说回2000万，这个其实不会对郊区的开发商有很大的冲击。
所以你选择开发你的地段的时候，要小心。总的来讲，上海已经是公认的国际城市，而且它的基础打的非常好，上海的房价会得到一个很好的控制。
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