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美国对住房价格的调控主要是依靠美国联邦储备委员会调节联邦基金利率来实现的。
联邦基金利率变化对美国住房市场影响显著，最近几年的情况比较充分地体现了这个特征。为尽快摆脱周期性衰退和“9·11”事件对经济的影响，美联储从2001年初开始13次降息，将联邦基金利率维持在1％这一1958年以来的最低水平长达一年之久。随之而来的是，住房抵押贷款利率不断下降。根据美国联邦住房抵押贷款公司公布的报告，美国人最常用的
30年期抵押贷款固定利率的平均水平前年和去年分别为5.83％和5.84％，是1971年以来的最低纪录。罕见的低利率大大刺激了人们的购房热情，美国住房销售量前年和去年连创历史新高。
住房市场持续繁荣促使住房价格不断上涨。有关数据显示，美国的新房销售中间价今年2月涨至创纪录的高位；旧房销售中间价2001年至2003年间上涨了15％，今年2月比去年同期上涨了11％。房价持续上涨引起舆论关注，有人担心房价上涨已开始脱离经济环境的基本面，进入泡沫化增长阶段。但业内分析人士眼下对美国住房市场泡沫化危险并不特别担心，他们相信，由于经济稳定增长，美联储今后一个时期内将继续采取提息行动，住房价格的进一步上涨势必因此受到抑制。
美联储去年6月开始至今连续7次提高联邦基金利率，美国住房抵押贷款利率也逐渐呈现上升态势。从销售量和价格来看，利率上升目前还没有对住房市场产生降温作用。分析人士认为，这主要是由于利率目前仍处于相对低水平，人们纷纷赶在利率进一步提高之前购买房屋。在利率上升到一定程度之后，降温效果就会变得比较明显。
从各地区情况看，美国住房市场存在不平衡，各地房价上涨情况不一。分析人士认为，美联储评估整体经济状况和通货膨胀水平时要综合分析的经济指标很多，房地产价格只是其中之一。
目前，美国总体经济运行状况良好，但石油价格上涨、美元贬值和劳动力成本增加等因素正在加大通货膨胀压力，核心批发物价指数和消费价格指数均呈上升趋势。美联储在最近一次提息后发表的声明中明确表示，通胀压力最近几个月来有所增加，价格压力也更加明显。舆论因此认为，美联储今后一个时期内不仅将继续提高利率，而且有可能加快提息的步伐。考虑到利率上升对住房市场的影响，分析人士预计今年美国的住房销售量将低于去年，供求关系逐渐趋向平衡，住房市场将走出“白热化”阶段。
（胡芳）
《市场报》 (2005年05月20日 第十七版)
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