零售商资产重估需求强烈

    长期以来，零售业一直是我国重组的多发地带，零售商也成为战略投资者争购的主要对象。其原因不仅在于其收购成本相对较低，更在于零售商资产价值被严重低估，战略收购价值日益得到市场的认同，由此也进一步强化了零售商资产价值升值的预期。

    零售企业资产主要为流动资产和固定资产，其中，流动资产以货币资金和存货为主，固定资产以房屋、建筑物为主,资产质量较佳，核心资产如房屋、货币等在市场中实际变现能力较强，这也是零售企业壳资源价值突出和成为战略投资者收购主要对象的内在原因。

    房价上涨和折旧导致价值低估

    由于历史原因，我国零售商业上市公司中90%左右为百货类企业，且占据城市、县城以及乡镇的繁华地段。2001-2004 年，我国房屋销售价格增长超过100%，房价的整体上涨使得零售商固有的商业房产内在价值也随之上升。

    同时，商业的日趋繁荣和商圈的难以复制性使得各城市商圈的房产价格增幅超过同期整体房价的涨幅，且有进一步上升的趋势。如上海淮海中路商圈商业房产价格2001年均售价约在1.5 万元/平方米左右，2004年则达到6万元/平方米左右，期间累计涨幅即达400%。

    然而，由于我国会计制度较为落后，零售企业的资产价值并没有体现在公司的财务报表之中。以百货企业为例，由于大中城市百货企业历史悠久，其地产等固定资产原始价值较低，且每年以折旧等方式摊销，而与此同时，如果考虑到商业地产价格的快速上涨，百货企业在其所在区域经过长期经营形成的品牌商誉和销售网络的重置成本等实际因素，该百货企业实际资产将与账面资产存在巨大差异。这表明这种会计制度不仅无法反映零售企业实际的资产状况，而且掩盖了零售业资产的实际价值。

    销售终端价值逐渐显现

    当前，好的商业网点稀缺性日趋凸显。为进入目标市场、抢占优越地段，收购当地零售企业成为外来零售商和战略投资者进入该地区零售和地产市场的重要手段。

    同时，由于消费品制造业大部分处于完全竞争状态，这使得以零售商为主的渠道代理商在与制造商、消费者的利益争夺中占据相对优势地位。制造商对品牌零售商销售终端的严重依赖使得销售终端价值日渐显现，这也是TESCO愿意以50倍市盈率收购乐购的重要原因之一。

    此外，零售商具备自有资金小，杠杆高，可以拖欠货款，无息浮存现金高等特点，其实际上为一个不受管辖的金融企业，收购零售商意味着收购方将获得一个良好的融资平台，这是吸引众多战略投资者的重要原因。

    重估后平均每股净资产劲升

    根据零售上市公司资产状况，我们在对其资产价值进行重新评估的主要假设为：流动资产和长期股权投资价值在重估中维持账面价值不变。房价持续上涨是零售商资产被严重低估的主要客观原因，且数据较为容易获得，重估客观性也较强。其中，固定资产升值主要体现在房地产升值上，无形资产升值主要体现在土地使用权上。

    零售公司实际地产包括土地使用权和商业房产，计算时要分别加以考虑。同时，在计算子公司地产面积时需要具体考察其股权比例以达到估算数据较为真实的效果。根据以上假设和分析，我们初步归纳出对零售业资产价值重估的基本计算公式：

    实际资产价值= 重估后实际资产账面价值额+ 资产增值额

    其中：资产增值额= 房产建筑物重估后增值额+ 国有土地使用权重估后出让金增值额

    房产建筑物重估后增值额= 房产面积×股权比例× 市价-房产账面价值

    土地使用权重估后增值额= 股权比例×（土地使用权面积×市价-土地使用权账面值）

    我国商圈繁荣度较高和商业地产增值潜力巨大的城市主要为上海、北京等重点城市，且主要集中在零售业上市公司中，据此，我们选取重点商业城(资讯 行情 论坛)市的25家零售公司作为价值重估的样本。重估结果显示，25家零售业上市公司重估后实际平均每股净资产为8.95元，比重估前每股净资产3.55元高出251.7%；而重估前25家上市公司平均市净率为1.75倍，重估后的仅为0.81倍，同比下降了53.6%。