|
这一回，宏观调控的“手”再次显示出它的威力来：5月11日，中央七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》（以下简称《意见》），就遏制投机性炒房，控制投资性购房列出了一系列举措，重点向购买2年内转手的住房“开刀”，将营业税的征收标准从差额调整为全额，从6月1日起实行；《意见》出台短短一周时间，深圳二手楼市场已经出现卖家因急于抛盘而降价的现象，降价幅度接近10％。
降价抛盘现象已经出现
现在的房地产中介有点欢喜有点愁：喜的是要求在短期内成交的二手房源突然多了起来，愁的是如何在短短的十几天时间里找到合适的买家。记者昨日从某中介商了解到，为了赶在6月1日前成交，原本不急于套现的卖家改变“吊”起来卖的姿态，主动降低价位。景田片区某3房从46万元降到43万元，福田区某豪宅的卖家更是从原260万元的喊价放在240万元处松动，降价幅度高达20万元。该中介代理明确告诉记者，卖家主动降价，就是想赶在6月1日搭乘现行房地产转让税费末班车。
平安地产总经理陈兵分析说，现在很多卖二手房的人都是手头上正缺钱，并不一定想借转手赚上一笔，因此忍痛割爱、降价寻买家的在所难免。至于原本想炒上一把的人估计也有所顾忌，少赚总比亏本好，清仓甩卖导致部分房源价格立降。换个角度看，这个时候，买家介入二手房市场“淘宝”，也许会有意外的收获。
卖家3条原则追赶末班车
在中央七部委的房地产新政中，对个人购买的普通住房以2年为线进行划定，实行不同的营业税征收标准：不足2年的按售房收入全额征收，超过2年（含2年）的免征。记者昨日就此向深圳一些房地产中介公司咨询，2年之内转手的房子占整个市场房源的比例到底有多大，各中介众说纷纭。有的认为一半的房源都是在购买2年内就转手的，有的则认为比例没那么高，只有20％左右。如果以去年深圳一年三级市场的成交量686.58万平方米为计算基准，就会发现50％和20％之间的差在205.9万平方米之多，足以影响一个市场的价格晴雨走向。
所有卖房者关心这样一个问题，如果深圳从6月1日实行新政策，那么现在距离6月1日只有12天时间，要赶上这班末班车，来得及吗？划算吗？
城市策略公司董事总经理王家国估计，虽然目前没有相关的实施细则，不过如果是以向产权登记部门递件时间为准的话应该来得及，关键是要在这12天里为房子找到买家。
至于划算与否，我们不妨做一个简单的计算，一般来讲，二手房转让时，卖家心理价位在原价的基础上再提高5％~10％。以一个原价50万，加价幅度5％、购买不足2年的房子为例，按现行政策和《意见》分别执行不同的营业税征收标准：
王家国认为，很多卖家在这个时候就是3条原则：一、不亏，保本；二、亏也不要亏太多；三，能赚就少赚点儿。
短线炒家只有两个选择
《意见》出台，谁的日子最难过？当然是那些手里握有一批房源，等着价格高企时赚上一笔走人的短线炒家。据业内人士透露，楼市里短线炒家集中在住宅尤其是小户型市场，长线投资者更多钟情于商铺。《意见》以2年划定征收营业税的房产转让时间限，正砸中短线炒家的痛脚。现在，短线炒家面临两种选择：低价抛售或捱满2年，转作长线投资。不管怎样，都要付出一定的代价。
不过也有人担心，这样的代价可能会转移到买家身上。翻一翻深圳二手房平面广告就会发现，有的价格是实收价喊出来的，有的则是包税。据了解，实收价是比较普遍的做法，这就有可能卖家只管收他想收的房款，剩下的税费统统交由买家来付账，变成了“变相涨价”。当然，另一种可能是：同一个小区的房子如果有两套房子都放到三级市场出售，尽管质素相同，但由于买入时间长短不同，2年内想转让的卖家如果想在6月1日前套现，则必须比2年以上的卖家出价低才有人要。当出现少赔点比多赔点好的时候，价格就会出现相反的走向。因此陈兵认为，在税务局没有出台具体实施细则前，《意见》对三级市场价格会有怎样的影响，还得具体情况具体分析。
链接
现行个人普通住宅转让营业税征收标准：按照合同销售价减去原登记价差价的5%，向转让方收取。
6月1日前
加价5％＝52.5万营业税＝差额5％＝1250元（扣除营业税，卖家可赚23750元）
6月1日后
营业税＝全额5％＝26250元>2.5万 (即扣除营业税,卖家再贴1250元)
作者:本报记者张玲 发表评论
| 
