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吴少中
从经济学家的观点来看，房地产过热、以及它开始形成泡沫的情形是显而易见的。通常人们提出的检验标准有两个，一个是房价与家庭收入之比，我国比发达国家的平均水平高出了二倍多，意味着我国居民收入的更大比例用在了购房上面。另一个是房价与租金之比，近几年房价迅速上升，但租金并没有同步上升，意味着购房的投资回收期拉长。关于这两个
检验标准，还有一些争议，主要是认为我国的情况应该特殊一些。
这里，我要提出另外两个重要的检验标准，以证明房地产行业的泡沫确实在形成之中。一是近几年的购房者中，以年轻人为多，对北京的一项调查表明，2004年40岁以下的购房者占了63％，30岁以下的占了38．8％。但是，进一步的调查也表明，这些年青购房者的首付款中有很大一部分来自于父母的资助，而父母的这部分资金主要是用于未来的养老、医疗以及其他不虞之需。这说明从社会整体的角度来看，我们过多地消费了未来，过少地为未来进行储蓄。从全社会的消费和储蓄结构来看，这是失衡的，其严重后果必然会在未来某一时间爆发出来。二是房地产行业通过金融、尤其是银行信贷渠道吸纳了过多的资金，以北京、上海、广州为例，如果能够真实地统计银行信贷的用途，再把对开发商的贷款和按揭贷款加起来，相信有40％左右的信贷用在房地产投资上了。由于有相当一部分企业以其他用途或者关联企业的方式借款，实际上却用于房地产开发，所以，银行报表上的数据比实际情况肯定少得多。由于信贷是社会资金分配的主渠道，所以有理由说，社会把过多的资金用在了房地产这个行业上。这是社会资金在产业配置上的不合理。
从宏观资金分配结构——消费与储蓄、产业分配——的角度，更能看出房地产过热以及它开始形成泡沫的特征。事实上，在房地产泡沫形成的过程中，资金、主要是信贷资金起着推波助澜的作用。有了信贷资金的支持，开发商就能生产更大的供给；有了按揭的支持，消费者就有了更大的需求。供给和需求相互推动，共同拉动这个行业的上升。开发商盖的房子顺利卖出，资金回笼加快，银行贷款更有信心，消费者需求增大，房价上升，买房更有投资价值，于是产生更大的需求，开发商的房子也更好卖。这是一个典型的、由各种因素推动房地产走向泡沫的过程。
顺便提一下开发房的观点，有些开发商从自己的角度论证了房地产没有过热、更谈不上有泡沫。开发商确实是从自己的感受来看的：我是建了很多的房子，但很容易卖出去啊，银行的贷款我也不欠，诚然，我需要更多的信贷资金，但买房的需求也是越来越大啊，这难道不是一个良性循环吗？
这确实不是一个良性循环。开发商只是从产品供给与需求的角度来看的，经济学家则是从产业周期的角度来谈论经济过热和泡沫的。上面所说开发商的感受，正是产业高涨时期的表现。如果房子卖不出去了，那说明泡沫已经破裂了。
开发商的观点不是我们重点关注的对象。我们需要研究的是，为什么有这那么多信贷资金投入到房地产？从多年的实践来看，为什么会经常出现社会资金配置的不合理？我认为有两方面的原因：
第一，银行现行的信贷文化与房地产行业较为契合。首先，从对开发商的直接贷款来看，只要开发商有了启动资金，能够支付地价款，它就可以用土地作为抵押再贷款。抵押贷款是银行所偏好的，在风险评价中具有优势，开发商也因此能够获得更多的银行贷款。相反，其他行业如工业企业，由于缺少抵押品，往往得不到合理的信贷支持；尤其是成长型的中小企业，不仅缺少抵押品，甚至找不到第三方担保，尽管有比较高的利润率，但是仍然得不到需要的贷款。所以，一般来说，房地产企业的负债比率要比一般工业企业高得多。其次，从对购房人的贷款来看，现在按揭贷款是各家银行之间竞争最为激烈的领域之一，尤其是一些股份制商业银行，都开始把发展的重点向个人金融业务转移，有些银行甚至把自己的市场定位为个人金融业务。由于多家银行寻求的这种市场细分其实是同一个领域，所以也就形成了按揭贷款竞争的异常激烈。这在一定程度上助长了投资性购房的上升。
第二，我国现行的金融体制不能有效地分配社会资金，存在着一些重大的缺陷。
首先，资金过于集中。90年代中期以后形成的这套体制，使得资金高度集中。它主要是通过银行体系，把资金从农村转移到城市，从中小城市转移到大城市，从内地转移到沿海，从中小企业转移到大企业。这个局面现在也还没有改变。它造成了资金在少数大城市和少数领域的积聚和相对过剩，很容易形成局部地区和局部行业的过热。很容易把资金注入到少数行业和城市，加剧经济的不平衡。
其次，融资机构过于单一。主要是缺少形成长期资本的投资机构。象产业投资基金、风险投资、信托基金等没有得到合理的发展，资金过分集中于银行，即使是资本市场也没有起到资金分配多元化的作用。许多高科技企业在初期和中期阶段，基本上都寄希望于从国外资本得到融资。前面也提到，大量的资金进入房地产领域，不仅仅是利润率这个原因，更重要的是它符合银行的信贷文化。如果有多样化的投资机构，社会资金就可以相对均衡地分配。
控制房价，离不开信贷。信贷既支撑着房地产的供给，又支撑着对房地产的强大需求，并且，推动着供需双方的循环上升。所以，用信贷手段控制房价，短期内会十分有效。事实上，现在金融监管部门正是这么做的。
但是从根本上说，还是要改革现行的金融体制，加快发展产业投资基金、风险投资和信托基金等投资机构，实行地区性资金保护措施。只有相对分散的、多元化的金融机构，才能比较有利于社会资金在地区和产业之间均衡地分配。
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