房价先跌汇率后变

　　刘杉

　　恐怕很多人都没有想到，预测人民币汇率变化的一个重要指标竟然是房价。

　　只有房价的上涨趋势得到遏制，人民币才有升值的可能。这是个早先没有想到的问题，现在的确成了一个问题。

　　抛开国际政治的背景，中央政府决定汇率政策时，一般考虑的是贸易部门和非贸易部门的福利变化。也就是说，人民币是否升值的一般决定因素主要取决于汇率变化后对贸易产业和非贸易产业的整体影响。但因为国际游资将热钱放在了中国的房地产市场，使房价与汇率纠缠在一起。

　　国际游资的操作手法是，通过贸易途径将美元换成人民币，然后购买人民币资产。由于中国资本市场风险较大，那么大量游资就进入了房地产市场。这样做的目的是希望能够一箭双雕，首先是从房价上涨中获得利润，然后再坐等人民币升值。这样一来，汇率就被房价绑到了一起。

　　当汇率与房价绑在一起后，一切都变得复杂了。在决定人民币汇率的博弈过程中，众多本来不相干的利益集团，也因为房价而绞成一团。

　　与金融市场相比，房地产市场本来是流动性较差的市场，不适合短线投资。但由于地方政府追求GDP，其通过政策刺激，人为提高了房地产市场的流动性，实际上将房地产市场变成了投资市场，进而演变为投机市场，这就为国际游资提供了难得的获利场所。据人民银行上海分行统计，境外资金直接流入房地产的比重，2001年是16.1%，2002年上升到23.5%，2003年超过了25%，2004年前5个月达到32.6%。

　　而到了今年初，国际游资对上海房地产市场的投资更是掀起一个高潮。其中花旗银行斥资8亿元买下陆家嘴写字楼物业，澳大利亚麦格里集团旗下MGPA花8亿元收购新茂大厦。据统计，今年前3个月，外资机构在沪房地产收购资金已经超过去年全年。

　　与外资投资一样疯狂的是，房地产市场价格仍然持续上涨。国家统计局的数字显示，一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8个百分点。

　　高涨的房价在给地方政府带来财政收入的同时，也给中央政府惹了相当大的麻烦。

　　事实上，不断攀高的房价让中央政府的汇率决策陷入两难境地。如果坚持人民币汇率稳定，中国经济就得承受输入型通货膨胀的压力和贸易纠纷，同时还要承担外汇储备资产不断贬值的损失。而如果让人民币升值，则不仅接受了在压力下出台政策的尴尬现实，而且可能导致房地产市场发生崩盘，进而给银行业带来危机。

　　犹如中央政府所言，人民币汇率制度的改革，要在一个没有外部压力的条件下才能进行。那么，由此看来，中央政府打压房价的着眼点，则不仅是为保护普通消费者的利益，也是为汇率改革减轻压力。

　　可以说，只有当房地产市场投机行为得到抑制，房价下跌，银行系统性风险得以释放后，汇率改革才可能提到日程。

　　有关5月18日人民币升值的传说，与其说是翻译错误造成的黑色幽默，不如说是国际游资故意制造的“真实的谎言”。也许嗅觉灵敏的他们看到了中国政府打压房价的决心，为了让后续的境外投资者接盘，才放大了“升值利好”的效应。

　　不过，“国N条”的出台已经使房价走到了拐点，那么汇率改革的起步也不远了。

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