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国土资源部表示，目前住宅建设用地供应充足，而房价构成中的开发商获利仍然过高
房价和地价，到底谁决定谁？国土资源部有关负责人近日表示，从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但是这绝不是说地价决定房价。实际上，是房价拉动了地价。从长远看，土地供应是有限的，但目前住宅建设用地供应充足。
不是地价领涨房价，而是房价抬升地价
国土资源部土地利用司负责人在接受记者采访时说，造成房价上涨有多种因素，最主要的是强劲的需求。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。目前房地产用地基本是协议和招拍挂同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。招拍挂获取土地的房子卖一万元，协议获取土地的房子也绝不会卖九千元。国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中数据就表明，2004年地价上涨幅度小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。
根据对全国主要城市的调查，2004年，全国主要城市居住用地地价占商品住宅价格的比例为20％至40％，远低于一些发达国家的水平。从房价构成看，除地价外，建安成本在房价中占较大比例，平均约为33％。房地产开发利润占房价的比例也较大。据调研分析，目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在10％以上。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润率一般在5％左右，高的也只有6％至8％，远低于我国目前的房地产开发的平均利润率。
房地产开发没出现“地荒”
针对有人提出的“地荒论”认为房价的攀升是因为用于房地产的土地少了，这位负责人说，所谓“地荒”，是不存在的。尽管2003年起开展了土地市场秩序治理整顿工作，2004年又要求严把土地“闸门”，但房地产用地的供给是适应需求的。因为房地产土地供应中，不仅包括新增的，还有存量的，而且存量土地的数量还很大。
根据国土资源部对北京、上海、杭州、宁波、温州、广州等6个城市的调查，2004年房地产用地供应总量基本满足了房地产开发需求。北京2004年房地产开发用地总量为5954．2公顷，比2003年增加了27.2％。2003年、2004年住宅开发土地供应面积分别为3197．27公顷和4023．89公顷，按照北京市住宅项目平均容积率为2计算，其可建的建筑面积均大于同期房屋施工面积、竣工面积和销售面积。从中可以看出，土地供应基本满足了住房建设需求。
调查还显示，房地产开发用地供应中存量土地的数量明显增加。从全国看，2004年土地供应总量中存量土地占56．3％，且呈现逐季提高的态势。
地价上涨原因复杂
关于房地产用地价格上涨的主要原因，这位负责人分析说，我国人多地少的基本国情，决定了建设用地供应的有限性，而我国正处在城市化、工业化加快发展的时期，对土地的需求十分强烈。在当前住房需求快速增长的情况下，进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。特别在经济较发达地区，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。
同时房地产开发对土地的需求十分强劲。一是社会经济稳定发展，城乡居民的住房消费需求大，加大了房地产开发对土地的需求。二是投资性购房拉动需求。根据国土资源部对部分城市的调查，住宅市场的租价比均大于一年期存款利率、一年期国债市场投资收益率、股票市场房地产板块投资收益率，甚至大于5年期以上的个人住房贷款年利率。较高的投资性购房收益推动了相当一部分人将个人资金投向投资性购房以牟利。三是房地产开发的高利润率吸引社会各行业纷纷进入房地产开发业，甚至进行投机性开发，这加剧了对土地的需求。大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％至40％，远远高于其他行业的平均利润率水平。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地竞争激烈。
作者：：王一娟
（来源：经济参考报）
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