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本报记者 许凯 发自上海
“招安？这个说法很不负责任。合作建房是新生事物，它的存在本身就是种反抗，是对高房价的反抗！”上海家圆合作建房的首倡者朱剑有些气愤。
他的气愤，源于媒体的态度。此前，北京合作建房的首倡者于凌罡第三次踏进万通筑
屋公司办公室，会晤董事长冯仑，并召见媒体。于凌罡已正式提交万通公司一份他和合作者们对住房的需求说明书。朱剑发现，对于凌罡与万通的合作，包括央视在内的媒体，普遍选择了“招安”这个词汇。
朱剑是“上海家圆”项目的首倡者。自2004年11月开始他和应荣军等在网络上扯起一杆大旗“起事”以来，“家圆”一直在飘摇中前行。于凌罡和他的蓝城，是“家圆”的参照和“殷鉴”。如今，蓝城的转变，给“家圆”前行的天空，蒙上一层薄雾。
三人起事
“由于买不起房，我就在房产网上瞎转，意外中看到2003年翁云建房的报道。我觉得这个想法很好，就开始查资料，酝酿着，并在安家网上发了个帖子。当时响应者很多。”多日后，28岁的朱剑这样回忆当初的动机。
在网上瞎转的朱剑，这时才刚到上海。2004年10月，他离开湖南长沙某计算机股份公司，到上海发展，房子成为他发展的瓶颈，“内地工资到上海买房，太困难”。受翁云启发，做企划的他，想到了组织合作建房。11月底，他建了个“个人集资建房”论坛。
“又一个偶然机会，发现北京蓝城在做，我也看到了他们的设想，很受鼓舞。再后来，认识了应荣军，我说我们可以合作。于是，就有了上海家圆网（www.dromya.com）。”他说。
1977年出生的应荣军长着一张娃娃脸，对已有女友的他，住房显然是“刚性需求”。但拥有一套房子，对他来说也是勉为其难。他在看到“蓝城”报道后，开始在网上建立论坛讨论。共同的诉求让他和朱剑走到一起，这个诉求就是“家圆”的宗旨：能以合理的价格构筑理想的家园。
外贸采购员郭宇新是最后加入进来的发起人，也是三人中唯一的上海本地人。他和应荣军同龄，参加“家圆”项目前，他和未婚妻月入近1.5万元。他放弃了工作，专职来做这件事，每天睡眠不到5个小时。记者见到他时，他正在一面画有设计图的木板前讲解着。
“我愿意花6个月的时间来走这条路，如果能走通，我可以少给房产商几十万的血汗钱。如果不行，至少我学到了东西，结交了朋友。而且还给后人提供一个失败的教训。”郭宇新说。
几经合计，三人开始了“家圆”项目。起初的安排是，朱剑负责合伙协议及资金运作全流程，应荣军负责土地信息及工程初步规划，郭宇新负责成员退出机制及资料核实整理。
18位股东
“初期成立‘上海圆家投资咨询有限公司’负责前期筹备工作。此公司的目的是打通筹备及开发过程中的资金链条，提出切实可行的土地获取方案，培养稳定高效的工作团队，并完成相关法律文件。”上海家圆工作筹备组制作的项目描述，为项目开展提供了框架。
按照这一框架，“家圆”开始招募股东和志愿者，采取的方式是通过网络报名，然后进行筛选。“一共1100人填了成员信息调查表，我们从中选择了15个，成为股东，分为4个专业组（工程规划组、融资财务组、法律政策组、土地筹备组），把项目推进。”朱剑说。成为股东的条件是：投资1万元入股，并具有专业背景。
“这样做的目的是，为了保证团队的专业性。我们充分照顾到不同的专业领域，既选了一些年纪大的人，也选择了年轻人。年轻人有冲劲儿，但年纪大的人经验丰富，冲在前面的人需要后面源源不断补给弹药。”朱剑补充。
叶其昌就是专业化的股东之一。他是上海本地人，在一家电梯公司做财务，在“家圆”也做老本行。尽管他的收入早就可以买房，但一直没买到合适的房子，目前和妻子的父母住在一起。他的孩子下个月出生，他希望可以早点把房子搞定。“我要做的工作就是，每个月把明细账单公布到网上，我们有严格的财务制度，1000元以下两级审批，超过1000元要网上公告，并得到18位股东半数以上认同。”他说。
相比叶其昌，李昀宏所负责的工作与融资有关。他一直在证券公司、信托公司和投资公司工作，非常了解投融资这块的情况，“融资方案是互动的，我们根据地块来确定相应的融资方案。”
“希望政府能够体会我们发自内心的渴望，渴望家园，渴望我们的家能圆！”X小姐深情地说。来自一家房产公司的她，是“家圆”项目18名股东中惟一的女孩，工程规划组组员。
为了保证项目的成功，朱剑他们严格地把18名股东和志愿者分开。这点，与北京的于凌罡不同，于的操作办法是为解决股东数不能超过50人的限制，他让300名组员自动组成50个组，组长是名义上的股东，然后组员与组长签订契约，保证每个人都是实际上的股东。
“股东是实际操作者，志愿者是购买者，我们把这两块分开，避免了不必要的麻烦。”朱剑说。
“家圆”号令一出，迅速聚集了众多人。截至目前，上海家圆网已经拥有注册会员3200多人，前来浏览和关注的不计其数。
土地悬疑
拿地，在很多人看来，成为决定成败的关键。2003年翁云的“硅谷造楼”试验，因拿不到土地而流产；2005年于凌罡“蓝城项目”转变，也与拿地困难和高地价有关，“高地价让于凌罡直冒冷汗”。
上海市房屋土地管理局的态度也给“家圆”泼了一盆凉水。在其出具的一份书面意见里，称“随着住房商品化的推进，国家对企事业单位自建住房的用地已经明令禁止，对城市私人建房也停止了用地审批。目前个人向政府申请国有土地建房尚难以实施，而个人筹资组建房产开发公司符合法律规定，但应当按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规的规定取得土地、建造房屋。”
为此，“家圆”项目组设想了三种获取途径：直接或联合参与政府公开土地出让的招拍挂过程购得土地；从上海市存量土地中寻找适合的土地直接购买；与其他开发商共同开发其拥有的土地。
对这一问题，记者征询朱剑意见，他表示颇有信心：“这个问题很敏感。我只能说，我们有信心在年内拿到土地。大概地块会选在中环线之内或外环线的轨道交通沿线。楼面地价在4000元以下。”
资金如何供给
从某种程度上说，李昀宏被吸纳，重要在于他的专业背景———“家圆”需要他能在融资和金融方面给予帮助，“我在投融资方面较有心得，我的关系有助于推动这个项目”。
事实上，他的进入本身，已经为“家圆”融资做出贡献：他和另17名股东，共筹集18万元。然后以18万元作为注册资金，进行“上海圆家投资咨询有限公司”的注册工作。
按照构想，这18万元资金是投资咨询公司的运转资金，有风险。对此，“家圆”曾有个资金运转流程图：动员500名参与者购买每份15万元的信托资金，共筹集7500万元，注册成立房产开发公司；然后由担保公司向银行担保，取得注册等额资金的贷款，共计1.5亿元；拿出1.25亿元购买土地，剩下的2500万元向银行进行项目贷款，幅度暂估50%，贷款1.25亿元，返还担保贷款7500万元；剩下的7500万元用于规划、设计、建设等费用，同时办理按揭手续，并归还项目贷款。
“这一流程图，是我参加之前制定的，目前有所变化。”李昀宏说，“我们要依据项目的操作模式来定方案，截至目前还未找到最佳模式。”
“采用信托方式，是确定的。”朱剑说：“至于资金的安全方面，我相信中国完善的财务制度。相反，我更担心的是资金链断裂，尽管我们不会瞎用，但还是有可能烂尾。”
据记者了解，于凌罡的蓝城，也采用信托方式。“公司以非盈利信托模式接受含股东在内的全体出资人的委托；出资人信托的资产与公司资产相互独立，股东同时具有出资人代表身份。”于凌罡说。
商业模式？
“你找我们的新闻发言人朱颖杰。”在联系采访时，郭宇新对记者说。
当第一次联系朱颖杰未果转而致电朱剑时，他也向记者表达了类似观点。
当记者见到朱剑时，他表示要建立新闻发言人制度，让专门的发言人向媒体通报“家圆”项目进展，“以前我和郭宇新都做过这方面工作，现在是朱颖杰负责。”
设立新闻发言人，只是某基金管理公司清算会计师董先生所说的“建立制度”的一部分。学金融和财务的董先生2002年毕业于上海对外贸易学院，目前兼职在“家圆”负责财务方面的部分工作，他还是公司监事会召集人。记者见到他时，他刚和大家一起签了保密协议。“这个制度要求我们，不可以对外界乱说，不可以谋利，不可以随便透露网友的个人信息。”他说。
“建立制度，是为了规范化运作。”董说。据了解，“圆家投资”董事会7人组成，监事会3人。每周六召开股东大会，并有专门的弹劾制度。除此，还有积分制度，更多的工作可以得到更多积分，而积分在将来的购房中，有优先权和选择权。
“目前，我们的财务制度很严紧，硬件、票据、还款流程等都有明确规定，内控较为健全。”董透露。
在制定严格制度的同时，“家圆”团队并不讳言他们所从事的是一种全新的商业模式。“我并不认为这是种空中楼阁，这是一种定制式商业模式。这也是我们从事的方向和最终结果。这种模式在国外较成熟。”李昀宏说。
“现在谁都知道是商业模式，还可能是种房地产方面的产业基金。3年后项目成功，我们解散的是项目公司，作为投资公司还保留着，不排除会开展进一步的业务。”朱剑说。
“家圆”能否梦圆
“我是个理想主义者，但我的理想是建立在现实基础上的。”朱剑说。
关于理想主义，记者采访到的“家圆”团队每个人，都不讳言心怀“理想”二字。也正是这两个字，让他们能够不计工资地站到一起。尽管，这种理想潜伏着风险；尽管，这种理想被人喻为“乌托邦”。
“在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为。房产市场不比一般的市场，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力。”浙江初阳律师事务所楼献律师认为。
“项目的风险很大，我们要做的就是把前期工作做实、做细，尽量把不确定因素去掉。作为金融从业者，我认为什么都是有风险的。我们把风险都列出来，然后逐条考虑如何去规避。”董先生说。
朱剑把风险列了出来，主要有金融、道德、法律、政策、财务和工程等风险。当然，还有朱剑一向视为头等大事的“管理”。管理不善，全盘皆输。
“最大的风险是政策风险。”工程组的X小姐赞同尹伯成教授的说法。为了更好地把项目进展好，包括朱剑在内的管理团队，把“合法”二字看得很重，“我们决不做任何违法的事。”
为此，朱剑谢绝了集资的方式、避免划向经济适用房，并且谢绝房产投资，并规定所得房产自预售合同签订之日起5年内限制转让。“一招不慎，就可能带来极大的风险。”朱剑说。
据了解，个人合作建房，已引起政府的关注。2月初，建设部住宅与房地产业司要求成都、北京、南京、厦门市建委和上海市房屋土地资源管理局报送自己所辖地区个人集资合作建房的详细情况以及管理部门对其的意见、看法和建议。
虽然建设部住宅与房地产业司此次发函仅属普通调研性质，但据建设部一位官员透露，相关部门已经开始关注个人集资建房中可能出现的违规现象，对不合法的个人集资行为将坚决叫停。
“当然，存在最大的风险，肯定是失败。如果失败，我愿意以更体面的方式失败。如果我的失败，让后来者无法做了，这种方式我不会选择。我们要给后来者铺一条道路。”朱剑说，语气有些悲壮。
《国际金融报》 (2005年05月09日 第八版)
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