孟晓苏：央企要带头整合房地产资源

　　2005年中国并购年会于2005年4月28日下午在北京国际饭店召开，本次年会的主题是“全球并购的中国机会与价值”。新浪财经作为网络媒体支持，对此次盛会做了全程直播，以下为中国房地产业协会副会长、中国房地产开发集团董事长孟晓苏先生在会场上的精彩观点：

　　2005年是企业改革年、结构重组年。这个是有利于重组和并购的大形势、大环境。从 去年下半年以来，国务院国资委提出了央企房地产改革，在社会上引起了广泛关注，并且取得了广泛的成效，可能成为今年重组并购的重点。我们中房集团在这里承担了主力军的角色，下面我把央企重组的体会给大家介绍一下。首先讲一下需要和可能。

　　大家已经从媒体上知道，这次中央企业的房地产重组是由几位领导和专家提出来的，并且得到了国务院领导同志的肯定和支持。专家们之所以提出这样的课题，是由于目前央企房地产资源过度分散，大约1800多亿房地产资源分散在180多家央企房地产企业，大部分不是他们的主业。专家们认为，通过重组可以让股份制成为企业的主要形式，有利于把企业做强做大，有利于实现国务院要求的重组房地产企业的要求，也有利于国家对房地产业进行宏观调控。

　　关于必要性和可能性我从四个方面简单说一下：

　　第一个方面是中央企业突出主业的要求日益明显。100多家中央企业本来都是各自有其主业的，但是由于历史上的原因，特别是在这个经济增长周期从1998年以来，还是首先由房地产起动的，当房地产起动的时候，煤电油运还处于困难时期，所以他们纷纷投资房地产找口饭吃，这就造成了这以后100多家中央企业几乎家家都在做房地产的局面，包括石油、石化、钢材、建材、外贸、科研都在搞房地产，包括生产飞机和导弹的企业都在做房地产。

　　我刚才讲到了100多家中央企业都在做房地产，所以国资委就觉得要突出主业，那么突出主业当然有利于企业做强做大。

     第二方面就是关于国务院严格控制房地产投资增长过快，也需要中央企业进行房地产资源整理。我们看到房地产这些年来销售额增长很快，是一个很好的市场。正是因为这样好的市场，所以投资增长也很快，在市场经济条件下，资金向收益好的行业流动是非常正常的，这在房地产业表现的相当明显。

    前几年我们看到一个明显的现象，就是各行各业纷纷进入房地产领域进行投资，这种情况造成了房地产投资增长过快，如果不及时的调整就会造成产业衰退，甚至对国民经济的发展造成不良影响。那么在我和很多专家的建议下，国务院从2003年开始进行了两年的宏观调控，而我们看到这两年多的宏观调控取得了良好的效果。

    应该说到了去年年底，对于房地产业的宏观调控已经取得了全面的成就，正是按照国务院要求的，做到房地产市场总量基本平衡，总量基本调整，价格基本平衡，实现房地产业持续健康发展。应该说这种调控在房地产热方面进行了调整。那么要巩固宏观调控防止房地产投资过热的成果，就要防止固定资产投资，包括房地产投资反弹。但是应该说尽管央行提高的房地产开发贷款的门槛，房地产开发自有资金从20%上升到25%，他限制了小企业，但是管不住这些国有大企业，他们可以把雄厚的国有资本转移到房地产上来，追加投资。就是他可以用雄厚的国有资本去抵消国务院宏观调控的制度。当然宏观调控要解决房地产行业的问题之一就是对这些非主业经营的中央企业进行一定程度的限制。

　　第三个题目就是关于怎么样推进大型国有企业的股份制改革问题。国有企业本身存在的问题我都不说了，大家都清楚。这些问题应当说国有企业是毛病并不处在后两个字，而是出在前两个字。那么国务院已经明确提出要求，要发展混合所有制经济，使股份制成为公有制的主要实现形式。国资委也提出股份制要成为中央企业的主要形式。但是现在180多家中央企业里面，只有8家母公司是股份制的，而其他170几家都不是，这是一个难题，但这也是国有大企业要改革走得路，在今年的《政府工作报告》上总理明确的提出要求大力发展混合制经济，使股份制成为公有制的主要表现形式。

　　最后一点就是国务院要求要培育房地产的大企业和企业集团。这个是国务院在2003年的18号文件当中明确提出来的，所以综上所述，就是专家所建议的央企房地产重组有这四方面的好处。应该说房地产行业早已经没有垄断，他存在的问题不是垄断，而是过度的分散，全国的房地产有三万多家，而北京和上海这样的城市一个城市就有两、三千家，而这些要求就是规范房地产市场的主要条件。那么作为中央企业当然要带头。

　　第四个问题我讲一下载体和进度问题。应该说国务院国资委已经发了文件，是可以资源的组合到五家。当然我们中房公司的方案就是股份制，让各家企业把房地产资源投进来当股东，把中房公司母体做一个股份制企业，这样各家就变成了专业经营，突出了主业。按照李容融的话讲，今后他可以把股权卖了，拿钱回来更好的发展主业。所以这样一个好方案，得到了大多数企业的支持。

    从目前情况看，中房公司已经成为了中央企业房地产资源重组的主要的，也是唯一的载体。那么关于中房公司成为载体的问题我也介绍一下，我先介绍一下优势。就是我们这个公司首先主业突出，我们是全国最早成立的房地产企业，中房公司的业务遍及全国，又是中央所属的唯一的房地产企业。那么中房公司已经建立了24年，累计开发了2亿平方米，每年开发是2300万平方米。我们每年可以开发8万套房屋，这个数字相当于全英国每年新建房屋的40%，全法国的25%，全美国的133%和香港一年的四倍。

　　下面我简单讲一下我们的文化优势，因为我们中房的企业文化是有一点特性。那么中房公司并不是单一的公司，而是多个企业合并出来的。在99年建设部、农业部一批企业并入中房，接着又是四大机关的20多家企业并入到中房公司。我们这种企业文化的精髓就是中华文化的基础。最近我们中房公司的领导班子做了比较大的调整，我担任党委书记，那么总经理是由徐利鸿担任，而董事长是由申少华担任。这是一个正常的新老交替，因为现在新任的董事长和总经理都是48岁的年轻力壮。我们认为房地产业推进经济的持股远比搞年薪制要好，把经营者和企业的利益联系在一起。我们国资委的领导同志讲，我们出800万九牛一毛，个人出40万是全部身价，你看谁的关注度更高。马克思在论文里讲，他未来设想的社会是劳动者所有制的社会。这里面包括有公众持股的股份制企业。虽然我们母公司还没有能力改造，但是我们有能力改造我们的下属企业，他们从项目新开始的时候注入资金成为股东，我们不是后来改制的。按照一些专家说的，这个就是激励型股权，不是控制型股权。那么这个应该说中房坚持推进改革的思路对于重组的企业来说是一个洗礼。按我的话说就是叫做“解放区的天是明朗的天”。

    那么央企房地产资源重组到现在已经是5年了，这其中去年下半年就有媒体急的不行，说步履艰难的央企房地产重组，其实不用急，因为这个重组也是一个市场行为。我们现在已经看到了第一步的重组就是把房地产从整体上化转到中房公司里面来，这里面评估就做了半年。现在还有很多企业在和中房谈，有的是股份入股，有的是化转。中央企业房地产资源重组是一个意义重大的工程，它的成功不仅可以有效的配置中央企业的房产资源，还可以带动其他行业的央企资源重组，我们未来的目标是三步走的目标。

    第一步把中房母公司从国有独资变为多元股东。第二步叫混合所有制经济，就是希望推动非国有经济进入，使它成为一个混合所有制经济。第三步目标就是我们主营资产境外上市，使我们成为活力更大，实力更强的股份制公司，我们希望我们所做的工作得到各位专家的支持，谢谢大家。