4月5日，深圳国资从深物业000011退出，香港上市公司九龙建业0034,HK子公司卓见投资成为其控股股东。

    更早一点，去年年初，惠州德赛入主深万山(资讯 行情 论坛)、汕头联泰参股深长城，在这些由深圳市政府推动的国企重组中，深圳老牌房企占到重组比例的近1／5,但如此庞大的行业重组中，却意外地没有深圳本土民营房企的身影。

    “收购房企还不如收购工厂。”深圳某地产民企副总说，“工厂的厂房用地还有些价值，但房企没有土地，就成了空壳。而且，兼并国企，往往还要兼并债务等一系列包袱。”

    这番话或许某种程度上，反映了深圳本土房企为何在国有房企重组中屡屡缺席的原因。昔日在资本和土地市场上光鲜亮丽的老牌房企们，在深圳大量的民营房企眼里，竟落到连重组也毫无意义。

    重组的顾虑

    在原市属36家上市公司重组方案中，建设投资控股公司旗下深长城(000042)、深振业(000006)、深天健(资讯 行情 论坛)(000090)、深万山(000049)、深深房(000029)、深物业(000011)、深天地(000023)7家占近1／5,而它们均以房地产开发经营为主业，统称为“建设控股系”；其中前3家因国有股比重过大而被要求减持，深物业与深深房按计划须整体出让控股权。

    据了解，深深房和ST物业由于国有股比例过高，历史负担沉重，矛盾比较复杂，加之资金短缺，存量资产质量较差，导致多年经营困顿。原先希望参照云天化(资讯 行情 论坛)等公司的操作方式实行国有股回购来降低股本，将呆滞的不能创造利润的资产化解，再推进重组，但由于国有股减持整体方案已被搁置。

    近一年来，随着深物业在剥离不良资产方面取得实质进展，重组也得以进一步推进。“相比深深房，深物业还算好的。”某中介公司高管评价，“深物业还有几块地。”

    目前，深物业拥有17.71万平方米深圳皇岗口岸土地、2.64万平方米深圳冬瓜岭土地、海南海甸岛2.89万平方米土地，两块于2007年竣工的在建项目，面积超过20万平方米，还有多块竣工项目存货。

    九龙建业方面表示，收购深物业是其进军内地地产业的重要一步，深物业拥有多块黄金地段地产项目，并且拥有了解内地市场的团队。

    但业内人士分析认为：“九龙建业看中的是深物业的壳资源，进军地产业是假，借道重组进入国内资本市场为真。”从双方协议可看出，深物业主业已被置换。根据协议，在一年内，九龙建业将向深物业投入不少于人民币5亿元的优质重组项目，包括高科技汽车环保净化器项目、金融服务及财务管理、处理不良资产项目、自来水和热电等项目。

    “深房重组的难度大过物业，深房基本上没有土地了。”上述中介公司高管认为。又据深房日前发布预亏公告，去年预计亏损1.4亿。

    如果说深房、物业因其无土地储备而被业内看淡，那资产与经营情况相对较好的振业、天健、长城应该还算有较好重组价值。

    “国企错综复杂的关系，让民企心存顾虑。”现任职于一知名民企的总经理透露，其供职国企时曾参与过国企重组，“国企重组并非公开、透明，涉及到许多利益集团。例如，某国企想联合某家企业重组，但很多人都想进来，于是大家比重组的人的关系、权利的分配，不行的话就回避，拖上一两年也是常事。”

    “如果这些企业引入的不是真正的产业投资者，那么这样的改制对公司发展不会有根本的转变。”该人士表示。

    国企之病

    由于特殊的历史原因，深圳的国有房地产企业较多，“在市属上市公司中有1／3都是房地产企业”。这些企业拥有民企渴望的融资通道、充足的土地储备和优惠的政策。

    但随着房地产行业的市场化，这些国有房企在发展和机制方面出现了明显的滞后倾向。从近两年深圳市房地产销售面积与金额的排名来看，这些国营开发企业的业绩直线下滑。根据2003、2004两年房地产企业排行榜显示：万科、招商、华侨城这三家股份制企业都稳居前三位；同时，进入去年前十名的卓越、星河、富通、绿景则都是民营企业；与之相对应，目前在前十名中老牌国有房企仅存长城与城建集团两家。

    “体制是最大的问题，”招商地产(资讯 行情 论坛)某高管说，“国企的负责人都是政府任命，总经理是政府处级干部，没有明确的激励机制，做好了升官，做坏了也不负责，几年任期一完，捞光就走，谁会用心去做呢？”

    拥有优质的市场资源，却没有相应的激励机制，这直接导致“腐败产生”，去年中深振业原总经理为还赌债受贿近200万被判刑。这只是个案，更普遍的行为则表现为“企业高层把资源，尤其是土地通过市场和非市场化的手段将其变相转移”。

    “夹在招商蛇口和华侨城的南油地产为何去年不得不以重组告终？”招商局该人士认为前南油集团是最好的例子。南油曾是深圳最大的“地主”，拥有深圳市划拨的南山区大部分土地，但这些土地大多以各种方式卖给民营企业开发，而南油自始至终也没做出一个像样的项目。而该片区也被分割得零零星星，未形成如招商蛇口、华侨城的片区整体开发能力，这也是深圳市政府一直比较遗憾的。

    或许还有一个原因。有人认为这批房企均是在1992、1993年国内宏观调控房地产泡沫后，开始走下坡路的。据上述中介公司总经理回忆，在1992、1993年时，这批房企在政府支持下上市，“圈了不少钱，但必须为圈来的钱找出路，而国企决策机制导致盲目投资，当时他们到内地圈了大批地。泡沫破灭后，国企不允许壮士断臂，就只能挺着，十几年过去了，土地成本也翻了好几倍，开发也亏，不开发也亏。”

    该人士认为资金链只是表面的问题，根子还在体制。“同样遭遇泡沫，为何万科能走出来？万科可以做到好就继续做，不好就撤。但国企谁敢决定把地低价卖出去，谁能负这个责？1个亿的土地，不去动它，在账上至少还是1个亿。”

    同时，决策机制缓慢，使国企丧失许多市场机会。分析人士认为，当年对于市场气氛缺乏足够的敏感使其终未遭致重创，而“万科当时却赶在宏观调控前发了B股，圈了好几亿，从而逃过这一劫”。

    困局：无地开发

    在外界看来，长城、振业、天健还算日子过得比较舒服的，这几家公司也总算有几个拿得出手的项目，例如长城盛世、天健世纪花园、振业翠海花园等。

    但从去年底到现在，长城、振业、鹏基、桑达这些饿极了的老牌国企频繁且集中出现在深圳市房地产交易中心。“这些公司的土地已经开发得七七八八，面临无地开发的局面。”某业内人士说。

    2004年12月30日，在深圳市土地房产交易中心，深圳市宝安区观澜及沙井共3宗土地使用权成功出让。此次土地的拍卖，由于地块占地面积都不大，万科、招商这些品牌房企都没有参与拍卖，参加观澜和沙井地块拍卖的是桑达、长城、中航、鹏基等老牌国有房产企业。

    长城地产参与竞拍者说，长城是因为在深圳已经没有土地，所以急切拿地。而拿到沙井地块的桑达地产，其负责人也表示，桑达目前除了旧城改造项目，就只有宝安一块地尚未开发，目前基本也是等米下锅。

    招拍挂方式终结了土地协议转让，国企失去了最大的土地政策倾斜，国企与民企站在了同一起跑线上。

    既然市场公平，国企完全可以凭实力拿地，又何以要面对无地动工的困局呢？国企的体制劣根性最终在拿地一关中也暴露无遗。

    “拍卖过程中，民企可以授权某高层，在设定底价线上自行决定；国企虽然也会定一个底价，但决策者的底价通常会定得比较保守，一到现场就被破底，所以经常在拍卖现场看见国企要几个人商量才敢举牌，因为万一举错，谁也负不起责。”

    在此前平湖地块拍卖现场，就生动地表现出这一幕。振业和鹏基与和记黄埔下属公司新中盛进行了激烈“搏斗”，特别是鹏基，急切拿地的欲望就写在脸上，和新中盛互不相让，几次在拍卖师将落槌的时候举牌，可见其犹豫却又拿地心切的心情。

    “同样是拿地，国企与民企下的功夫完全不一样。”某民企老总说，“民企会做一年半年的准备，但国企可能就开几个会，甚至连地盘周围情况都摸不清。”

    该人士更尖刻地指出，即使这些表面看来风光的企业也面临很大的危机，“别看他们还在积极拿地，这只是业绩的需要，而不是为企业长远发展考虑。”

    而国企信用的缺失，让国企进一步陷入银行惜贷的境地，加重了国企拿地的负担，“搞得向银行贷款都要走关系。”

    “深圳某国企1993年在上海一掷万金购地，市长、区长接待，警车开道”的盛况对现在的国企地产商来说，已经成为历史。