美国泡沫经济研究权威罗伯特·席勒指出了一个全球都很普遍的现象，那就是凡是有魅力的城市，无论从波士顿到纽约，还是从伦敦到悉尼，房地产市场的泡沫是必然的。一些有魅力的城市可能是知识、商业和技术等的独一无二的聚集地和混合体，成为了全球经济中的胜者。人们偏爱在这些城市工作、居住，并且投资者偏爱在这里投资，结果造成这些具有吸引力的城市房地产市场过度繁荣、房地产供不应求和价格不断上涨。

    从世界范围来看，魅力城市都不同程度存在著房地产泡沫，或者发生过房地产泡沫崩溃，如东京、香港；或者存在著较大的房地产泡沫，如伦敦、纽约等等。我国的魅力城市如杭州、上海、北京等也不同程度地存在房地产泡沫。

    由于魅力城市具有上述房地产供求的特点，所以真正独具魅力的城市存在少量房地产泡沫是正常的现象，也是在全球比较普遍存在的事实，即具有吸引力的城市存在房地产市场过度繁荣和资产价格高估的现象。但是过多的房地产泡沫会给城市带来风险。

    我国魅力城市存在房地产泡沫的类型

    我国魅力城市根据其所处的房地产泡沫阶段，存在四种类型：

    一是处于起泡阶段的魅力城市。这些城市几年前房地产价格长期稳定地处于低价状态，近几年来地价和房价快速上涨，例如天津和一些省会城市。

    二是进入膨胀阶段的魅力城市。这些城市经过1992-1993年的房地产过热的起泡阶段，近10年来房地产价格在波动中持续上涨，但尚未出现过房地产投机和炒房、炒地的热潮，例如北京等。

    三是处在膨胀阶段的魅力城市，这些城市经过起泡阶段而且房地产价格长期 持续上涨，并且这些城市的房地产已经被投机者炒作过几次，并未出现或者刚刚出现最后一轮大规模地、持续一定时期地房地产投机热炒。例如上海、杭州等。

    四是濒临泡沫崩溃阶段的魅力城市，个别城市的房地产价格长期持续上涨，併且已经出现大规模地、持续一定时期地轮番炒作房地产的过程，目前房地产交易量骤降，有价无市，市场泡沫面临破裂的边缘，例如温州。

    泡沫崩溃和维持泡沫不是我国房地产泡沫治理思路的选择

    我国在房地产泡沫治理的对策思路上，存在著两大思路：一种思路是走泡沫崩溃的路子；另一种是走维持泡沫的路子。

    泡沫崩溃的治理思路。有些学者认为，通过政府调控和市场自动修正应该使房地产价格和市场回归到均衡。甚至提出上海的房地产价格下降50%、北京的房价降低25%的目标。但是泡沫崩溃的价格修正将引发经济危机、金融危机，给城市经济和社会造成极大的连带破坏作用。根据国际货币基金组织2004年的研究报告，全球14个使用房价指数的国家1970年至2002年房价指数表明，大约每20年在一个国家发生一次房地产价格暴跌，房价下跌幅度平均为30%，持续时间大约5年，造成GDP损失8%。日本的房地产泡沫破灭，致使日本经济陷入了长达十几年的经济萧条；我国海南省、北海市房地产泡沫的崩溃，造成经济长期停滞的教训都是前车之鉴。因此，应该争取避免走泡沫破裂的路径。

    维持泡沫的治理思路。地方政府在实际治理房地产泡沫的实际操作上，为了避免给经济造成过大的波动，不愿意刺破房地产泡沫，一是依旧保持房地产价格中幅上涨的城市经济调控目标；二是采用恐吓性的政策去遏止投机行为；三是采用逐步升级的方式加大治理政策的力度。但是在城市已经出现为了投机 获利造成越来越多的人投机房地产而形成房地产泡沫膨胀的螺旋式上升机制的阶段，维持泡沫的治理思路只能是一相情愿。当人们失去理性而投机时，投机性泡沫的膨胀速度会逐渐加快，维持泡沫的治理对策将会落空。

    所以说，泡沫崩溃和是我们力争避免实现的路径，维持泡沫的治理思路是难以实现的路径，二者都不是我国房地产泡沫治理的思路的选择。

    争取房地产价格的软著陆，走房地产泡沫逐渐消失的道路

    治理房地产泡沫并非只有泡沫破裂和维持泡沫两条路径可走，而逐渐消失的治理思路应该是我们的最优选择。逐渐消失的道路不是通过严重背离房地产价值的价格泡沫破裂使虚拟资本运动重新依附于实际资本的运动，而是通过政府调控使实际资本与虚拟资本逐渐靠拢，特别是通过时间的推移使实际资本的运动追上虚拟资本运动，逐渐挤出房地产泡沫。国际货币基金组织判断房价暴跌的标准是房地产价格下降14%。我国通过政府调控，争取使房地产价格小幅度下降，即把房地产价格控制在降低10%的区间，争取实现房地产价格的软著陆。我国魅力城市的魅力就在于其居民的收入增长速度高，年人均收入均呈两位数增长。因此，只要二、三年控制住房价地价不要加速上涨，通过居民收入的快速增长和通货膨胀可以化解或缓解房地产泡沫，使房地产泡沫回落到魅力城市正常存在的合理范围。

    争取房地产价格的软著陆，走房地产泡沫逐渐消失的道路，是避免经济过度波动从而引发金融危机，获得城市经济和房地产业持续稳定增长的选择。

    根据魅力城市产生房地产泡沫的原因制定长期治理对策

    我国魅力城市产生房地产泡沫有其深层次的体制性原因，目前的宏观调控 政策只是通过技术性工具和行政性手段实施“头痛医头、脚痛医脚”的治标之策。因此，宏观调控政策需要调整，应该标本兼治，扩大有效供给和抑制投机需求并举。治本就是扩大有效供给，解决房地产市场结构性供不应求的基本矛盾，解决长期性、基础性、体制性的问题。治标就是抑制投机性需求，解决短期性、投机性的问题。城市政府要制定短期防止投机炒作房地产的对策和预案，一定要避免通过投机获利造成越来越多的人投机房地产而形成房地产泡沫膨胀的螺旋式上升机制，给城市经济带来风险。

    根据我国魅力城市产生房地产泡沫的不同的原因和市情，有针对性地制定治理对策，可以有效地治理房地产泡沫。

    1、以土地价格推动为主的魅力城市的房地产泡沫治理

    国家高度垄断土地一级市场经营。近几年有些城市政府为了提高土地利用效率，获取土地增值收益，实施城市土地收购储备制度，进一步提高了土地一级市场国家垄断经营的程度；有的城市政府甚至实行了土地一级市场的国家完全垄断化经营即城市土地的统购统销、国家专卖，结果使土地一级市场不复存在。垄断经营的市场造成土地供应量不足或不对路，是房价上涨的关键性因素。

    在垄断结构的市场上实行竞价拍卖制度，拍出土地泡沫。竞价拍卖机制适用于竞争性的市场，而垄断性市场需要价格管制。土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求提高了房地产企业对地价特别是好地段地价的预期。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断地把垄断价格推向新高，形成了泡沫。房地产商之所以敢不惜血本拿地，是因为房地产商预期在现行体制下两年后楼盘建成时房价还要上一个台阶。

    以土地价格推动为主的魅力城市，如杭州等，应重点通过建立土地要素一级市场治理房地产泡沫。培育多家土地经营主体，形成多家供给土地的市场结构。放弃非饱和供地政策，逐步形成供略大于求的房地产买方市场。暂停土地拍卖制度，实行招标制。政府的土地收购储备必须仅限于公共利益，併建立在土地市场的基础之上。

    2、以经济适用房政策缺失和不到位为主的魅力城市的房地产泡沫治理

    住房市场缺乏有效供给。房价收入比1︰3至1︰6的住房市场断档，中低档住房供不应求，经济适用房占全部住宅的比重偏低甚至缺失，经济适用房准商品房化，与商品房之间的价差越来越小。特别突出的核心问题是经济适用房的房价大大高于房价收入比的国际惯例。

    对于经济适用房政策缺失的城市，如上海等，应该纠正准公共产品过度市场化的问题，由政府承担起组织供给准公共产品---经济适用房，汲取其他城市经济适用房供给的经验教训，设计更合理的政策和方案。对于住房政策不到位的城市，应该加大住房政策力度，在提供到位的经济适用房的同时，进行经济适用房供给方式的制度创新，建立非营利组织---住房协会建设管理经济适用房。

    3、以存量住房市场化改革滞缓为主的魅力城市的房地产泡沫治理

    存量住房市场远没有形成，造成大量房改房难以进入市场。首先，存量住宅交易量与商品房相比仍然很低。其次，住宅租赁市场市场化程度低，在产权、体制、税收等方面的存在市场化的障碍。

    对于以存量住房市场化改革滞缓为主的城市，如北京等，应该重点推进住房产权制度的进一步改革，加速存量住宅市场化进程，搞活二手房市场，规范租赁市场，加大住房市场有效供给。