居住主导论认为上海市场基本正常,居住需求远远大于投资需求；投资主导论则认为上海投资属性已经超过应有和正常比例,成为主导力量。笔者认为,对市场性质看法的分歧是造成一切分歧的根本所在。

    政府有形之手的目的就是要确保居住属性在与投资属性的较量中最后获胜。因此上海调控楼市需要的不仅仅是普通降温药,更需要的是能够弱化投机强化居 住的特效药。当前上海市场中最大的投资及投机力量可能是来自于赌人民币升值的国际热钱。目前的调控对国际热钱毫发无损,如果调控能够尽快到位使市场尽快向居住主导型靠拢和回复,可以为平行的多元化市场的建立、为居住重心的战略转移、为市场结构的优化赢得宝贵的时间。

    最近在中央的全局要求和安排下,上海出台了一系列调控楼市措施,并明确表示这些措施"既不是开始也不是结束,还要按照市场变化,不断地适时地进行调控"。人们对已经出台的措施各抒己见,莫衷一是。毫无疑问这样的讨论是有积极意义的,可以达到群策群力,兼听则明,提高调控效果的目的。

    笔者认为,目前的措施能否见效,下一步还应出台哪些措施,关键在于对目前市场状况的准确把握。对市场性质看法的分歧是造成一切分歧的根本所在。

    截然不同的两种观点

    房地产市场具有居住和投资两种属性,居住是第一位的,是基础。为居住买房是市场的"优质资产",并无泡沫；而为投资买房、尤其是短期买进卖出则是"劣质资产",存在泡沫。人们在这些方面的认识并没有太大的差异。但目前上海市场依然是居住为主还是已经转变为投资为主,市场主导力量是什么,后续资金主要来源是什么,房价上涨主要动力是什么,对这些问题却大有争议或者是看法截然相反的。

    以全面掌握市场和分析资料的上海房地局为代表的观点认为,"2004年上海本地居民自住型购房比例大幅度提高,第三季度达到85%,第四季度进一步提高,目前广大普通居民改善型居住需求十分强劲,这种需求将成为今后一段时间上海市场发展的主要动力"。以高瞻远瞩,及时掌握国际动态的摩根斯坦利谢国忠为代表的一些分析家则认为,随着房价进一步高升,"上海本地人已经边缘化从属化,市场的重要参与者已经不是本地人,先是台湾人、香港人,接着是新加坡人,现在发展到欧美人、澳洲人、日韩人。从过去与上海有千丝万缕的华人华侨、归国人员发展到纯粹为了投资的外籍人"。显然,这两种观点各居"居住主导论"和"投资主导论"一端。

    居住主导论认为上海市场基本正常,居住需求远远大于投资需求(尚未达到国际警戒线),房地产这个"葫芦"依然保持"下大上小"的正常状态和位置；投资主导论则认为上海投资属性已经超过应有和正常比例,成为主导力量,房地产这个"葫芦"已经头重脚轻,甚至头脚倒置。

    尖峰时刻的对峙

    上海是中国为数极少的几个投资与居住属性早已过了"和平共处"阶段的城市,目前两大属性处在严重的对立之中。连续多年房价飙升造成上海房地产的投资属性急剧膨胀,严重打击了居住属性,尤其是打击了本地居民的居住需求；房价早已和居民收入、租赁价格以及贷款利息没有多大联系,与正常市场(居住型市场)下的理念和逻辑没有多大联系。当越来越多的人买不起房或者只能往郊区和远郊"推进"时,市中心新建商品房每平方米17000元的均价仍然引发众多投资客的追逐,几千人抢购几十套房子的情况依然经常发生。由此看来,上海市场偏离或倾斜程度已经非常大,稳定性和健康性已经大受伤害,这是不争的事实。

    任凭市场"无形之手"发挥作用,最终结果必然是投资战胜居住属性,占据主导地位。

    我们知道,地产市场特有的两大属性,造成买方不仅不能形成与卖方抗衡的强大力量(与其他消费品市场截然不同),而且因购买目的不同,划分为居住购买和投资购买"两大阵营"。两大阵营的利益不尽相同,"尖峰时刻"更是截然不同。在投资需求与开发商"联手"拉动价格下,居住属性势单力薄日渐衰退,形成卖方市场下的强势投资属性和弱势居住属性两极分化的态势。

    投资与居住属性对立和分化必然造成两元结构,而两元结构进一步加剧造成居住属性边缘化和从属化。

    市中心的高房价将绝大部分本地居住需求排除在外,由于供不应求(供需比例为1:1.19)房价继续快速大幅飙升,为敢于火中取栗、希望捞上最后一把的投机客提供良机。郊区和远郊虽然更大规模地造房,但是由于缺乏配套和房价不菲,居住重心的转移和转换尚未能达到预期效果。因此郊区和远郊市场相对较低的房价不仅没能拉低房价总体水平(上涨的远远大于和快于下降的,实际上截至目前,上海楼市只是上涨放缓还不是绝对下降),而且由于明显的供过于求(供需比例为1:0.78),遭遇销售瓶颈和房价面临压力,形成整体市场中内热外冷,内涨外滞大不相同的两元结构和两元走势,造成强者更强弱者更弱不可逆转的态势。

    有形之手及时施力

    好在上海市政府看到问题所在,无形之手之外加入了有形之手。上海市政府在年初"两会"上就提出"以居住,市民消费和普通商品住宅‘三为主’"的市场原则和"满足消费,规范投资,抑制投机"的发展方针,就是希望通过对市场不同需求采取"先后、重轻、抑仰、以及满足、规范和抑制"等方式,达到调整结构平衡机能,往"葫芦"底部加力,使缓慢倾斜的"葫芦"重新恢复正常的目的。毫无疑问,这样明确的表态及领先的政策措施,也从另一方面说明上海市场的特殊性。

    政府有形之手的目的就是要确保居住属性在与投资属性的较量中最后获胜。因此上海调控需要的不仅仅是普通降温药,更需要的是能够弱化投机强化居住的特效药,需要"定向爆破"和"珈玛手术",在对投机需求进行爆破和开刀的同时,严格保护和加强居住属性和需求,决不能"未及曹操却大伤黄盖",与弱投机强居住的初衷背道而驰。显然,目前采取的加息,增加首付和贷款难度等普通降温药,首先伤害的是居住属性而不是投资及投机属性。因此无论在何时何地,相对居住需求,投资需求不仅财大气粗而且经验老到,应对调控余地大能力强。

    目前出台的措施中,对居住不满一年房屋出售征收5%营业税,进一步减少第二套以上购房贷款比例,以及在二手房交易及转按揭过程中严格程序加强管制等属于特效药。除了5%营业税直接指向投机需求外,其他措施仍属严肃政纪规范市场的范畴,换句话说,是恢复本该恢复的东西,补上本该补上的漏洞。中国房地产是一个新兴市场,前一段时间执行的很多政策带有不成熟不完善的标记。举例来说,在相当长一段时间里,上海二手房交易几天"搞定"(包括转按揭和合同送进交易中心),如此快捷简便的程序为各种违法违规创造了条件,新规定后也只需要几周时间。在美国,从签约到过户(CLOSING)一般需要两个月时间,其中查证核实地契及产权就需要一个多月时间,而且必须在双方律师陪同下完成,银行还有自己专门的律师。房地产买卖是一项攸关生家性命的大交易,是很多人一生中最大的投资,岂能如同儿戏！前一段时间,上海一个人一年中买进卖出几十套房子,一个人名下贷到几千万贷款,在成熟市场看来,如同天方夜谭不可思议。

    虽然征收5%营业税矛头直指投机,但是限定时间太短且力度太弱。房地产是一个投入大、费用多和变现难的投资,按照国际定义五年属于长期投资,三年属于中期投资,一至三年属于短期投资,一年以下只能说是投机。除了日本及中国香港楼市的疯狂年代,世界上任何地方想一年中就赚到足够利润,简直就是白日做梦！面对5%征税,投机客的对策一是赚得到就不在乎(目前内外勾结几个月赚取20%暴利的情况依然存在。有一个案例是中介帮助投机客拿到所要的房子收取不入帐的35万元"佣金",可见暴利之大！),二是熬过几个月够到一年就能分文不缴。这项措施迫使投机"短线变长线",有利分散风险,无疑这是正确的。但是在当前特定情况下可能引发更大问题。

    狙击国际热钱更是关键

    当前上海市场中最大的投资及投机力量可能是来自于赌人民币升值的国际热钱。去年10、11月在境内投资受到遏制和退却的情况下,国际热钱席卷而来,造成新一波(主要是市中心)房价快速上涨,同时激发国内投资及投机再次卷土重来跟风追涨。面对人民币升值和市中心进一步供求失衡房价飙升"两者相加"后的巨大利益和强大势力,5%税收简直就是"毛毛雨",只有一些"吓制"作用而没有真正利益上的"遏制"作用。由于国际热钱基本上不向内资银行贷款,所以最近一切有关银行放贷的限制只是限制了境内客户,对国际热钱毫发无损,使境内和国际购房力量对比进一步倾斜。人们迫切希望更多更重的针对人民币升值而来的投机资金的特效药出台。

    从理论上说只要没有崩盘,调控总有希望。问题是如果调控迟迟不到位,尤其是在当前人民币升值预期下国际热钱"强势压境"情况下,可能使上海房地产这个"葫芦"倾斜速度更快,离投资主导型更近一步,使调控更加困难。如果调控能够尽快到位,确实起到"弱投资强居住"作用,使市场尽快向居住主导型靠拢和回复,可以为平行的多元化市场的建立,为居住重心的战略外移,为市场结构的优化赢得宝贵的时间。

    两种市场转折结果大不一样

    对此人们拭目以待。不过有一点可以肯定,不管什么原因,居住主导型市场出现转折,转折的过程是缓慢的,需要各种市场力量经过反复较量,才能决定胜负"扭转"走向,而且下调幅度不会很深；如果投资主导型市场出现转折,就会一步"登天",这一步就是有无增量资金(这和博弈型的股票市场完全一样)。如果增量资金继续源源不断入场,房价得以继续高升,投资客继续愿意持有,市场不会倒向。但是一旦(不管何种原因)增量资金中断,房价不能进一步上涨,"甩盘"就将大量涌现,导致供求倒转和市场逆转。在巨大的"砸盘"下,居住需求不仅根本无力托起而且必然跟着投资需求一起逃亡,由此而来的市场转折及后果与前一种转折不可同日而语。

    为什么两种市场转折结果大不一样,问题又回到对市场性质的讨论上。同样"摔一跤",对一个体格健壮的人来说,爬起来拍拍尘土就能走了；对一个严重缺钙骨质疏松的人来说,则伤筋动骨。居住主导型市场"质地良好"并无多大泡沫；投资主导型市场"外面虽还留着架子,内囊却已经挺上来",而且"欠帐"越多逆转来得就越快,逆转幅度也就越大。