"两会"之后,政府推出了一系列被形象地称之为"十二道金牌"的控制房价过快增长的政策措施,显示出其调控房产市场的决心。房产市场在出现短暂性的恐慌之后又趋于平稳,尽管目前这些政策措施仍未产生什么实质影响,房价"依然如故"地延续着上涨趋势,但我们仍要提醒大家,中国房地产市场可能进入大调整周期。由于调控的滞后性,目前房价仍处于上涨或者说高位运行的态势。对此,很多人不解,他们总是在问:房价到底会不会跌?跌起来是慢慢地跌,小幅地跌,还是大级别、大幅度地跌?更多的人则相信房价还要涨,甚至 认为会越调控越涨。其实,现在的房市状况有点类似于2001年中国股市的情形。在经历了2000年全年和2001年上半年的大幅冲高之后,上证综指从1200点升到了2200点,短短的一年多时间里,升幅几乎达到了一倍。尽管当时股市平均市盈率已高达60倍,但还是有大量资金"蜂拥而来",由此形成了后来被称之为"股市泡沫"的现象。那时,要单纯靠市场自身回归理性并挤掉"泡沫",简直是难以想象的事情。正像今天的房市一样,那时政府也相继出台了一系列调控股市的政策措施,但股市根本就不领会这一政策信号。只有当2001年"市价减持国有股"的说法出台并成为引发中国股市出现大调整的转折点之后,调控股市的政策组合拳才开始显现其巨大的作用和影响。

    尽管我们不能简单地将股市挤泡沫与目前的房市挤泡沫进行类比,但房市泡沫在一系列调控措施出台后加速形成的现象与当时股市出现泡沫时的情形非常相似。在短短的两三年时间里,中国一般城市的房价上涨幅度已超过一倍以上,上海等长三角地区的房价更是上涨了两倍以上。如同股市最后的疯狂根本就不理会政策信号一样,狂热的房地产市场要靠自身进行理性调整也是不可能的。正如曾经因为一句"非理性繁荣"而导致股市应声大跌的格林斯潘在网络股泡沫破灭之后,面对人们指责他为什么没有及时调控时所说的那样:只有当泡沫破灭时,我们才知道泡沫的存在。连握有华尔街生杀大权的格老在股市出现疯狂时,也只能以此来慨叹自己的无能为力,更何况今天我们所面对的是流动性更差的房市的"非理性繁荣"呢?

    股市有一句谚语:大涨之后必有大跌。房市的流动性虽然不如股市那么高,但市场的价格运行规律却是一致的。房价狂升之后也必然会出现大调整,只是现在我们还无法精确地预期什么时候大调整才会真正出现,我们也不知道哪一条调控措施会导致房市出现如股市那样的"国有股减持"效应。不过,可以预见的是,越是市场不理会,政策调控的力度也会越来越大。因此,房价出现大的波动只是早晚的事情。

    从目前看,中央政府正在尝试改变地方政府追求GDP增长的政绩考核指标,并引入新的土地管理政策,以此来杜绝地方政府操控房地产市场的非市场化现象。在货币政策调控方面,央行也已出台了一些温和的调控措施,而日后美元的加息进程会推动人民币利率上升,利率变动趋势将会对中国房地产市场波动产生深刻的影响。此外,政府还在考虑动用或已经开始动用税收和行政等手段来进一步调控房地产市场。这一切都表明,政府调控房市的力度在不断加大。尽管目前从数据看,房市并没有所反映,但政策效应的组合影响将随着房市承受力的不断恶化而逐渐体现。

    事实上,房价的快速上涨已经导致这一市场的承受力在不断恶化。我们不妨以房价和收入比这个指标来说明。目前,中国一般城市的这一指标已超过了10:1,上海更是超过了20:1。上海的这一比率甚至超过了香港1997年房地产泡沫破灭前的16:1。如果与欧美国家的3至6倍相比,这一比率则可以说是高得惊人。当飙升的房价远远高出当地居民收入增长时,房地产市场的承受力就会快速下降,这也预示着房价大调整是不可避免的。当然,人们还可以举出很多支撑目前房价高企的理由,例如人口增长、经济增长、城市化、低利率政策和土地供应减少等,但问题是,这么高价位的住房会有谁来购买呢?也许你会说,不是有来自海外或外省的买家吗?确实,这部分买家推高了当地住房价格,这一投机性需求也给房地产市场注入了强劲的流动性。不过,一旦有风吹草动(如政策调控),这一流动性就会迅速消失,房价也会随之大幅调整。香港房价跌幅曾超过60%的惨痛经历就是一个经验教训。

    更值得关注的是,由于房地产市场与股市存在着一种此消彼长的竞争性关系,当目前政策的导向是遏制股市持续下跌的趋势并反向调控房市时,日益高涨的房市出现趋势逆转也就为时不远了。