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透视中国房地产系列报道（四） 本报记者 李成刚
自去年以来，中国的房地产价格出现一路攀升迹象，一季度上涨7％，二季度上涨11．6％，三季度上涨13％，全年上涨14．4％。到今年一二月份，房地产价格还在上涨。长三角地区各大城市以及东北、西北一些省会城市的房价上涨比较快，上海市的部分房价甚至在两年间翻了一倍。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻在接受中国经济时报记者采访时说：“可
以肯定地说，目前中国的房地产价格上涨是不正常的，出现了供求失衡的状况。”
究竟是什么因素导致了中国房价的蹿升，近来许多经济学家、研究机构、新闻媒体纷纷作出了各自的分析，在供需矛盾、材料涨价、地价上升等等因素之外，外资在房地产市场上的表现尤其受人关注。有人认为，它的进入有助于中国房地产的发展，但更多的人认为，它的进入对中国的高房价是在推波助澜，有人甚至指责，外资的投机是造成部分城市房地产泛起泡沫的罪魁祸首。
外资入场异常活跃
自去年底开始，外资在中国房地产市场上的表现也许可以用“异常活跃”来形容。一方面一些外资机构的研究人员不断发出警告，认为中国的房地产存在泡沫，有人甚至预言这个泡沫将在不久破灭。但是另一方面，越来越多的外资争先恐后地通过各种渠道涌入中国的房地产业。连那些认为中国房地产有泡沫的专家所在的外资机构也没有听从自己研究人员的警告，相反，他们似乎比别人更加积极地将资金投向了中国房地产。
今年2月2日美林集团在北京宣布，注资3000万美元现金入股银泰集团在北京ＣＢＤ中心建造的大型综合房地产项目。在此之前，摩根士丹利早已活跃在中国的房地产市场之上——去年6月，摩根士丹利和金地集团、上海盛融公司设立项目公司，摩根士丹利占股55％，受让了建设银行账面总值为28．5亿元的不良资产包——这个不良资产包正是以房地产项目为主。最近，摩根士丹利又在北京以4亿元人民币从富力地产集团买下一座23层、3万多平方米的写字楼。
据媒体报道，包括高盛、雷曼兄弟等在内的外资投行纷纷对中国内地的地产市场产生浓厚的投资兴趣，并已与内地一些地产商进行接触和磋商。高盛发布的最新研究报告也十分看好中国内地的房地产市场。
在国际资金看好中国房地产市场的热潮中，也包括数目庞大的国际“热钱”投机楼市。去年11月份，国家发改委宏观经济研究院经济研究所发布了一份题为《调整货币政策、缓解资金紧张局面》的报告，首次承认了境外游资在内地的大量存在。该报告指出，去年上半年外资增长16％，达到2000多亿美元，其中接近50％是属于“游资”性质的短期债务。而不久前，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发表的关于上海即将步曼谷地产泡沫后尘的分析报告，更是引起轩然大波，将“热钱”投机楼市问题摆上了桌面。
由于欧元和日元相对升值，同时，中国房地产的价格与国际大都市相比又显得相对较低，因此，不乏一些希望借人民币升值来直接获利的投机行为试图借助中国的房地产市场猛捞一笔。
高度警惕热钱投机
商务部研究院梅新育博士著文称，当前面临着巨大的人民币升值压力，国际投机资本正千方百计寻觅内流套利的机会，中国房地产市场已经吸引了众多国际炒家入场，在中国房地产市场的开发、中介、消费等各个环节，外资的身影都日趋活跃，海外个人在国内一些沿海城市一人购房数十套乃至上百套已经屡见不鲜。
时任国家外汇管理局局长的郭树清承认，这种情况明显带有投机性质。郭树清3月10日曾在北京表示，中国非常关注资本流入中存在的投机问题，外汇管理部门和其他宏观经济部门正就此进行调查，并将对违规行为作严肃处理。
许多国家和地区的经验教训表明，货币升值及其预期带来的最大冲击之一就是促使国际游资在套利动机下涌入东道国资产市场，导致资产市场泡沫迅速膨胀，最终往往难逃崩溃的命运。而且，越是经济基本面良好且为国际投资者所看好的经济体，反而越容易陷入这种危机。
房地产价格的过快上涨，对企业经营成本和人民生活的影响不言而喻，而房地产融资风险的阴影实际上已经投到了中国金融体系身上。事实上，对近来各媒体就国际“热钱”流进中国房地产的炒作，中国政府和一些相关城市也已经采取了针对性的防御措施。3月21日，在上海市外汇管理工作会议上，人行上海分行有关负责人透露，上海外汇收支总额首次突破2000亿美元。他指出，上海市的外汇收支总体呈现平稳向好的发展态势，但也存在如跨境资金流动频繁，境外资金流进房地产明显等问题。他表示，短期游资仍有可能流入中国，对房地产等部门产生影响，因此，为进一步完善个人外汇收入的结汇管理，上海市将规范非居民个人境内购买房地产的外汇行为。
应对措施须跟上
针对外资进入中国房地产市场的问题，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受中国经济时报记者采访时表示，“这没什么好怕的，如果它真的会来，只要它借的不是中国银行的钱而又不怕血本无归的话，就让它来好了。”他认为，一方面，国际游资的运作非常强调短期获利性，因此，资金流通性强的行业最受青睐。相比之下，房地产这种占用大量资金、获利周期长的行业不仅风险性比较高，而且由于当前很多地方的楼市并未摆脱“泡沫”的阴影，所以国外套利资本是不会轻易涉足中国房地产行业的。另一方面，就算真有“热钱”流入这个领域，“中国政府也不是吃干饭的”。他认为，政府可以在利率、土地、税收政策等方面“联手出击”。譬如，对房贷的再次加息、土地的科学规划和清理，以及在房屋交易时缴纳房地产税等等措施都有可能择机推出。
易宪容说，我国房地产税费大头都集中在开发投资环节，最终被房地产商摊入了成本，而保有、交易环节相对偏轻，对个人占用多套房产几乎不征税，客观上刺激了房地产投机行为。但综合各方面信息分析，开征房地产税等政策出台都已表现出了强烈的信号。对外资也好，投机的“热钱”也好，政府必定会有相应的监管措施。
国务院发展研究中心副主任谢伏瞻日前在接受中国经济时报记者专访时也提出，外资也好，内资也好，普通居民也好，外国投资者也好，只要是符合市场规则的交易，都不应该受到歧视。不能看资金的来源，看谁在购买，核心问题是，看交易是不是符合规则。他认为，应该采取一些符合市场经济原则的、符合ＷＴＯ规则的间接调控手段去调节、引导，这样既能管得了，也能管得好。
谢伏瞻说，资本总是要追逐利润的，如果你这里有空子可钻，有利可图，它肯定会来。关键是你如何用经济手段，用法律法规去管理或调节，而不是简单地加以限制。在部分城市，人们认为外资抬高了房价，如果加强管理，房子是自住的，没问题；如果不是，可以规定你在多长时间内不允许交易，或允许交易，但对其利得征税，增加它的交易成本，这些经济手段都是可以采取的。
谢认为，我国对资本项目是管制的，理论上说，外资的流向应该都清楚。很多外资进入不是以购买房地产的方式而是以其他方式进来的，进来后把资金通过别的手段进入房地产领域。对于这种情况，如果发现问题，就要采取措施去解决。因此，无论是外资还是内资，如果是投机性行为，只要我们的金融机构能规避风险，不能让投机者把风险转嫁到自己头上，那它愿意去投机，他自己就要承担风险。
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