作为关系到我国国民经济的支柱产业，房地产行业牵涉到上下游漫长的产业链。房地产价格的变动不仅牵动着普通百姓的心，也关系到国民经济是否能够持续快速健康发展。近来，中国的房地产业再一次成为国人乃至世界关注的焦点，有关中国房地产是否存在泡沫的争论再一次被摆到台面上。一些国外研究机构纷纷发表文章，直指中国房地产泡沫正处于“破裂的前夜”，而国内房地产行业的一些大腕们群起反驳，认为那是“胡说八道”。

    那么，从整体上来讲，中国房地产业究竟处于什么样的境况？人们该如何看待目前的高房价？

    局部过热不等于整体出现泡沫

    “局部过热不等于整体出现泡沫”，这是相当多的专家学者的看法。从一些政府官员的表态看，他们也倾向于这种判断。

    从事中国房地产行业研究多年的国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏在接受中国经济时报采访时说，对当前房地产业发展和市场的基本判断，应该是将其放在经济发展的大环境中进行分析，要注意房地产业的发展与经济发展和稳定的关系，要与整个经济协调发展相衔接。对全国房地产市场要分类研究，尤其是经济发达、各种房屋需求旺盛的大城市，有一定的特殊性，不能一概而论。

    事实上，面对不断上涨的房价和地产投资热，在２００４年的宏观调控中，政府不断通过各种经济、法律和行政的手段，通过土地市场治理整顿、紧缩房地产信贷等政策措施来遏制房地产业投资增长过快及房地产价格上涨过快的势头。这些政策措施已起到了明显作用。房地产投资规模大幅回落，增速低于２００３年，房地产施工面积和竣工面积增长速度已经低于２００２年的水平。同时，房地产需求也得到一定程度控制，房地产市场供求形势逐步得到改善。

    但目前房价上涨幅度较大，仍是社会各界关注的焦点。不久前，温家宝总理在政府工作报告中指出，今年政府的工作任务之一是重点抑制房地产价格的过快上涨。３月２６日，国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象明确提出了八点要求，显示出政府对抑制过高房价的决心。

    廖英敏认为，房价上涨，其中有一定的客观因素和合理性，但部分经济发展快的地区和大城市房价大幅上涨，投资需求较旺，反映出房地产市场存在着局部过热的状况。

    在否定房地产业整体存在泡沫的同时，一些学者们担心，如果处理不好，那些结构性的、局部性的问题有可能演变成全局的问题。这也是近期政府出台一系列抑制房地产过热措施的真正背景之一。

    房价上涨有一定的客观原因

    “泡沫说”的重要依据之一是近年来房地产价格迅猛增长。对此，房地产商认为是“高地价拉高了房价”，而国土资源部等部门则认为是“先有房价上涨，才有地价上涨”。

    客观地说，我国的房价上涨与当前经济发展阶段有直接的关系。清华大学房地产研究所博士谢岳来著文表示，国外投行或媒体在观察中国房地产市场的价格上涨时，往往把中国的情况与主要西方国家的新一轮资产价格泡沫进行比较，显示出他们倾向于把中国纳入到全球经济大背景中加以理解。但事实上，国内外的情况有着重要的差别。他们对中国市场的特殊性没有给予充分考虑。另外，他们考察中国房地产市场的重点往往是重要城市的中高端市场，因此他们的判断很难说是全面的。

    廖英敏认为，目前，我国刚刚完成住房制度改革，住房商品化刚刚开始。同时消费结构升级，工业化、城镇化使住宅的消费需求十分旺盛，包括新增人口、新增家庭的需求、改善住房条件的需求、农村向城市转移人口增加的需求、大城市发展带来的需求等等。这部分需求是客观、合理的，房价上涨有其合理的成分。

    对我国房地产市场是否存在泡沫的问题，廖认为应从理论上并结合我国实际情况进行科学的分析：

    第一，房屋供给结构不合理导致供需脱节。２００４年１－１２月份社会需求较大的住宅投资增长幅度为２８．７％，低于办公用房（２８．３％）和商业用房（３１．４％），其中经济适用房投资下降２．５％。使中低收入群体急需的住宅供给比例比上年同期下降（经济适用房２００４年４．６％，２００３年６．１％），而商业营业用房投资却在增长（２００４年１３．１％，２００３年１２．８％）。年末空置房１２３２６万平方米，同比下降８．３％，其中住宅７４０５万平方米，同比下降１５．６％，商业用房３１４２万平方米，同比增长５．２％。

    ２００５年１－２月份住宅投资增长２６．７％，低于２７％的平均水平。使住宅占房地产全部投资的比重由上年同期的６７％，下降到６６．９％。其中经济适用房的投资不仅没有增长，反而比上年下降１１．４％；办公楼投资增长３１．２％，其他房屋投资增长３２．４％。

    第二，房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾。去年初“管住土地，控制信贷”调控措施实施的目标是控制房地产投资过快增长，应该说调控目的基本实现，但也影响了房价的稳定。一是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨（２００４年土地价格上涨１０．０％），抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。二是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。

    第三，房地产存量资源没有充分利用。房地产与一般商品不同，具有连续使用的功能。房屋建成出售，即使已卖给出租者或投资者，但只是变成存量，仍然包括在全社会房屋的总供给量中，仍然可以再出售和出租。根据发达国家的经验，并不是每个家庭都自己买房，不同阶层和年龄段的人分别采取购房和租赁的方式解决居住问题，如日本１９９８年购房和租房比是６０．３：３８，美国和欧洲一些国家购房和租房的比例基本保持在这一水平。在我国，租赁市场发育不成熟，大部分人以购房为主，增加了一级市场的供求压力。同时，由于资金成本和房产保有成本低，在一些大城市存在大量的存量房产资源处于沉淀状态，尚未进入二级市场和租赁市场。另外，由于当前资金成本低于预期地价、房价上涨的幅度，使开发商主观上放慢了施工的速度，使房屋在建规模偏大，竣工率较低（２００４年１－１２月竣工率３０．２４％，上年同期为３３．８％），加剧了房地产市场的供求矛盾。

    第四，缺乏有效的房产信息系统，房产价格难以真实反映和有效调节房地产市场供求。一是现有的房地产统计指标体系欠科学和系统性，使用者难以及时、完整地得到房地产供求信息；二是房地产交易信息不公开、不透明，消费者得到的信息不对称；三是开发商的话语权太强，缺乏规范的中介、咨询、研究机构，为社会提供客观、公正的房地产市场供求情况的研究报告。

    第五，投资需求对推动房价的作用。由于社会资金增加，存款利率较低和投资渠道较少，投资房产成为一些人保值的较好选择，在一些经济发达的大城市，有一定数量的投资需求。尤其是当房产价格持续上涨，涨幅大于利率时，投资者会更多选择贷款购房。当投资者预期房地产价格上升时，对于房地产的需求也会增长。需求的增长将再次导致价格的增加，引起房地产需求与房地产价格上升互动。

    廖英敏分析，随着居民消费结构升级和城镇化进程加快，对房屋的旺盛需求将保持较长时期，带动房地产业成为经济发展中的主导产业之一。但目前房价过快上涨，将使中低收入阶层难以承受，并潜伏着金融风险，影响房地产行业的健康发展。

    调控重点要立足促进供求平衡

    接受中国经济时报采访的商务部研究院梅新育博士认为，当务之急是要降低过高的房价，至少降低过高的房价对收入之比。除了信贷政策，还需要出台相应的财税政策，取消７０年土地使用费一次缴纳的做法，更重要的是破除“借土生财”模式。

    梅新育认为，不可否认，与发达国家政府依赖的主要财源——所得税、营业税、消费税、增值税之类赋税相比，通过转让土地汲取财政收入相对简便，对政府行政管理能力、社会信用等的要求相对较低，而社会信用状况不佳正是我国目前的现实。在这种情况下，这种“借土生财”的模式自从上世纪９０年代从香港引进内地之后迅速风靡全国，确实有其合理之处，不可一概否定。但世易时移，这种模式的副作用日益突出，已经颇有弊大于利之势。因此，随着我国政府行政管理能力提高、社会信用改善，扬弃这种“借土生财”模式，政府更多地依靠所得税、营业税、消费税、增值税之类赋税汲取财政收入，这才是削弱房地产市场参与者无节制抬高房价内在动机的治本之道。

    廖英敏也表示，调控政策的重点要立足于促进房地产市场供求平衡，稳定房地产价格。对房地产投资应该采取“有保有压”的调控政策，要继续控制城市拆迁规模、非住宅和高档住宅的投资速度，增加普通住宅和经济适用房的投资，改善房屋的供给结构。

    她建议，一要加强对投资需求的管理，提高第二套以上住房的首付款比例，恢复交易环节的税收，控制房产投资的金融风险，提高投资成本。二要完善对低收入者的住房保障制度，政府应采取廉租屋、房租补贴、购房贴息等多种政策措施解决低收入群体的住房难问题。三要引导和调节居民的住房消费行为和科学的消费观，根据收入水平采取租赁、购房等多种形式解决居住问题。四要规范开发商的经营行为，增加房屋市场供求信息的透明度，向消费者进行购房风险的教育。

    中国房地产协会副会长顾云昌认为，中国房地产市场是一个“减肥”的市场，看看能不能经受住竞争的考验。只有经过这样的考验，中国的房地产企业才会越来越健康，市场也会更加健康。