尚教蔚:房地产业是资金密集型的行业。去年房地产信托融资模式快速发展,信托发行规模创出历史新高。今年房地产业将继续寻求多元化融资,开拓新的融资渠道

    汪勇:房地产融资从主要依靠银行贷款转变为投融资多元化,在一定程度上化解了房地产业给银行业所带来的风险,同时也为金融产品的创新带来了机遇

    主持人:程 勇 记者

    嘉 宾:尚教蔚 中国社科院《2005房地产蓝皮书》副主编

    汪 勇 中国指数研究院研发中心总监

    日前,两个不同研究机构的报告都显示,2005年及以后,房地产业的融资将趋向于多元化。中国社科院公布的《2005房地产蓝皮书》预测说,2005年将是房地产业融资模式发生重大变化的一年,多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势。而中国房地产TOP10研究组公布的《2005中国房地产百强企业研究报告》也认为,房地产资金来源发生重大变化,呈现多样化的趋势,并且直接投融资将成为主流。于是,就房地产融资的话题,记者采访了这两个报告的撰稿人尚教蔚博士和汪勇博士。

    宏观调控促成多元化

    主持人:多元化趋势的原因是什么?

    尚教蔚:房地产业是资金密集型的行业。我觉得,房地产开发企业融资问题仍然是2005年房地产业的重点和难点。在"银根"紧缩的情况下,房地产业要寻求多元化融资,开拓新的融资渠道,不仅可以减少对银行的依赖,而且多元化融资将成为今后房地产业融资的重要趋势。

    我认为,2005年,除了进一步完善信托模式,应该有其他直接融资方式出台,要出台相应的政策法规,为房地产企业直接融资创造环境。因此,2005年将是房地产业融资模式发生重大变化的一年。

    汪勇:2004年,在房地产"过热"、"泡沫"声中,新的房地产政策接连出台,2004年也因此被业内称为"房地产新政年"。政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机进行,重点集中在土地和金融政策两个方面。

    在大力整顿土地市场的同时,针对我国现行房地产项目投资中开发商只需付出土地出让金,在取得土地的使用权后即可向银行进行土地抵押贷款,房地产开发资金的主要来源于银行的现实,在房地产投资大幅增长带来的风险最终将影响金融系统乃至整个国民经济的形势下,政府采取了多种金融手段,对房地产进行宏观调控,使得房地产资金成本和准入门槛提高,房地产结构调整加速,同时使得投机性购房需求得到一定程度的抑制。

    我觉得,这些政策对房地产市场的直接影响便是商品房建设的放缓,从而带来供应增幅的减慢以及房地产资金来源的大幅变化。

    融资渠道正在打开

    主持人:在目前,多元化融资渠道将会体现在哪些方面?

    尚教蔚:从目前来看,我国房地产开发资金主要来源于国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。去年,房地产开发信贷资金得到了有效控制,同比仅增长了0.5%,而自筹资金及其他资金增幅较快,同比分别增长38.0%和39.9%。同时,国家预算内资金略有增加,增幅为4%,而债券同比下降65.2%。

    2004年是房地产信托融资模式快速发展的一年,信托发行规模创历史新高,超过100亿元,而《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》实施,更有望提升信托在房地产融资中的地位,房地产信托融资功能将会得到进一步确认。

    同时,也有迹象表明,今年外资特别是海外房地产基金和国际投资银行,进入房地产市场会有较大幅度的提高。事实上,今年以来,已经先后有美林、高盛等海外投行的房地产基金公司开始在北京等地扩大房地产投资。此外,房地产贷款证券化带来利好趋势,也预示着今后会进一步出台有利于房地产融资的政策和法规。

    汪勇:2004年全国房地产资金合计达到17169亿元,比2003年的13128亿元净增4041亿元,增幅达到30.79%。

    从资金来源来看,利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大,利用外资的增幅达到23.72%,定金及预收款增幅达到45.43%。从资金来源的构成比例来看,2004年,房地产资金利用贷款比例明显下降,降幅近5个百分点；自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升,分别同比上升2个百分点和3个百分点。

    在我们公布的房地产百强企业中,有35家是上市或者控股上市公司,另外还有多家百强企业也正在谋求上市。除此之外,国外房地产基金也开始大举进入中国房地产市场,摩根士丹利、美林、ING、GIC等境外房地产资本频频与内地房地产企业联手,在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等。总的来说,房地产企业多种融资渠道逐步打开,呈现多样化的趋势,我估计,未来直接投融资将成为主流。

    风险与机遇并存

    主持人:两位对这种变化怎样评价?

    尚教蔚:去年房地产资金来源显示出多元化的趋势,这显然是一个好的方面,有利于缓解银行业存在的金融风险,也有利于房地产业更加健康地发展。

    但是,我们还是应该看到,目前的房地产行业里直接融资比重偏低,使用和占压银行资金偏多,间接融资仍是主渠道。房地产企业开发资金中,银行信贷资金比重偏大,这与我国金融市场发育不良有关。在发达国家,房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右,直接融资占40%左右。

    此外,定金及预收款增幅过快。由于开发资金来源中贷款增长急剧下降,房地产企业把定金及预收款作为资金的重要来源。2004年,房地产企业开发资金中,定金及预收款达7395.34亿元,分别是国内贷款、利用外资和自筹资金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。这种状况不仅存在潜在风险,而且还间接使房地产企业对银行资金的依赖及占用。

    汪勇:融资多元化显然是一个值得肯定的趋势,也符合国外房地产业的发展经验。从主要依靠银行贷款转变为投融资多元化,也一定程度上化解了房地产业给银行业所带来的风险。

    我觉得还有一点值得肯定的是,融资渠道的多样化,也就构成了对金融产品需求的多样化,从而为金融产品的创新带来了机遇。从国外房地产业的发展经验来看,银行贷款并不是房地产业融资的主渠道,多样化的融资才是房地产融资的主流,并且在发达市场中,与房地产业配套的金融产品也很齐全,比如股权融资、项目融资、基金、信托以及抵押等等。因此,从这个角度上说,融资的多样化也可能促成金融产品的多样化。