种种迹象都在暗示，涌入以上海为首的长三角区域的地产投资已经或正在转移。但在国家抑制房价上涨过快的宏观政策的大势影响下，哪里才是这些转移地产投资的下一个天堂？

    趋利避害的天性使置身其中的开发商总是首先嗅到市场的紧张气氛。在日前以万科、金地为首的北伐南系地产商公布的2004年年报中，均表现出收缩阵线 、屯兵珠三角的趋势。其中，万科今年珠三角的开工面积将是长三角的两倍多。而各大券商亦纷纷调低地产公司，尤其是项目集中于长三角区域的地产公司评级。

    “各大地产商都认为未来两三年珠三角是比较安全的。”英联国际不动产有限公司董事长郭建波告诉记者，“深圳2000－2004年房价年平均增长率只有2．53％，并没有顺着经济发展而大幅上涨，远远低于10％的正常水平，更遑论珠三角其它城市，这是不符合国际房地产增长规律的。如果珠三角房价因这波宏观政策调整影响而出现滞涨，未来三年，珠三角将补上这四年应有的涨势。”

    被低估的珠三角

    “珠三角的房价一直被低估。”日前英联“2005年中国房地产市场趋势分析报告”中抛出这一观点，“与长三角相比，珠三角近几年无论是地价还是房价上涨幅度都被远远抛在后面。”

    2004年，长三角地价上涨幅度达到6．9％。其中商业、住宅用地的地价增长率分别为7．33％、12．16％，均大于全国各类用地平均增长率，而同期珠三角地价增长率只有2．31％。

    报告指出，2004年35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市有9个，珠三角一个都没有。去年深圳房价为5980元／平方米，广州为4618元／平方米，别说远远落在上海房价后面，甚至还不及浙江的一个县级市宁波慈溪6000元／平方米的房价。在浙江一般县城的房价都在3000元以上，而广东去年前三季度的房价剔除广州、深圳后，全省其余地区平均价格为2300元／平方米。

    “广深地区历年来GDP增长位于全国前列，如此悬殊的落差极不合理。”郭说。报告分析，落差的背后其实是珠三角城市价值的落后。由于珠三角地区城市化进程太快，伴随急剧工业化形成的城乡一体化，没有明显的中心城区，城镇沿公路两旁延伸，形成了“拉链经济”，造成经济集聚度不高，中心城区辐射能力不强，再加上基础设施建设、城市规划、城市运营、社会治安、政府管理水平等难以跟上急剧发展的经济速度，致使近几年长三角城市竞争力超过珠三角。

    城市价值决定地产价值。由于上述原因，珠三角的房价一直被低估，投资市场不活跃，房价渐渐进入边缘地带。自1992年以来，珠三角房价一直未出现大的涨幅，1998年至2003年6年间，广东省销售商品房价格有4年为负增长，只有2000年和2001年略有增长，其两大龙头城市之一的广州房价甚至在2002年、2003年分别出现大幅下跌，深圳2004年房价也仅比2003年上涨5．28％。

    如果中央政府未来一段时间不再出台一系列的宏观调控政策，应该说珠三角的房价上升周期才刚开始。“但由于宏观政策和上海房价下跌预期所带来的多米诺骨牌效应，全国房地产都将下行，珠三角也不例外，只不过由于珠三角市场近年比较平稳，房价波动幅度不会太大。”

    并且，“如果珠三角房价因这一轮政策调整影响而出现滞涨，未来三年，珠三角将补上这四年应有的涨势。”郭表示，从房地产成长规律来说，每年平均成长10％应该是正常的成长趋势。但深圳2000－2004年房价年平均增长率只有2．53％，并没有顺着经济发展而大幅上涨，远远低于正常水平，更遑论珠三角其它城市，这是不符合国际房地产增长规律的。基于此，考虑到宏观政策面的影响，他认为珠三角将以5％－8％的增速发展。

    南系地产屯兵珠三角

    尽管在日前年报会上，王石仍声称看好上海房地产，但行动才能说明一切。据万科年报显示，今年其珠三角计划开工面积100万平方米，占集团整体比例的36％，长三角仅43万平方米，为三大区域最低。

    王石还表示，与长三角一些城市猛烈上涨的房价相比，珠三角的房地产在过去几年可以说只是象征性地上涨了一点，因而珠三角地区未来的房地产价格的上涨空间将会更大。万科去年全部赢利的40％来自于珠三角地区。目前万科在珠三角已先后进入了包括深圳、广州、佛山、东莞、中山在内的5个城市，并且还会继续拓展区域内其它有潜力的二线城市。

    “一线城市房地产市场过热”使开发商在回避长三角的同时，也加速向珠三角二线城市渗透。各地产商的地域拓展策略如此相似。

    从金地2004年年报来看，去年年初其在珠海取得70万平方米的工业园区用地，又于年底在广州增城新增250．7平方米土地，并提出将“加快推进以深圳为中心的珠三角区域的扩张”，而同期上海新增土地储备仅为20万平方米。

    而招商亦在去年年底两个月内就在广州番禹相继圈地160万平方米。即使开发更为谨慎的华侨城也与惠州市签订了共同开发惠州汤泉旅游区的意向书，总面积为14平方公里，总投资额达10亿元。

    深圳国土局房地产研究所所长王锋认为，无论从土地出让还是开发销售来看，深圳、广州的房地产都处在比较规范和成熟的阶段，相比之下，珠三角的广大二线城市则仍处于从启动到成熟的中间阶段，土地成本与开发成本较低，在此阶段的房地产开发仍然能够获得较高的平均利润率，这种“洼地效应”是吸引大型地产开发商资金流入的一个重要因素。

    同时，这也是发展商追求规模的内在要求，一个大的发展商不能依靠一个城市的开发，相对于广东省外的大城市，珠三角的二线城市对深穗的大发展商来说，具有地理的接近性，竞争也没那么激烈，可以降低开发的风险。

    区域政策的利好是刺激珠三角地产的另一个重要因素。郭表示，随着泛珠三角区域合作的深入，《珠江三角洲城镇群协调发展规划（草案）》的实施，广佛、深港、珠澳三大都市圈将进一步协调发展。该草案确定了珠三角的主中心包括广州、深圳主城区，珠海主城区作为区域副中心，因此广州、深圳、珠海的房地产市场将重新被中心化，在其带动下，东莞、佛山、中山、惠州等周边城市的房地产发展潜力不可小觑，受价格、利润、空间等许多因素影响，珠三角区域内的房地产市场竞争将转向珠三角的主要二线城市。

    受此利好刺激的还有实力更为强大的港资地产商。美联物业深圳总行市场研究部最新调研报告指出，61％的受访者认同“香港工作深圳居住”，而这部分人并不仅仅是以前所称的香港中下层人，更高层面的港人已经在认同这个观念。

    深圳世联某研究员认为，香港置业观念的转变、楼市饱和、楼价缺乏动力，使很多香港地产资本寻找埠外高增长发展地。“以前港资地产热心京沪地区，随着去年CEPA实施，珠三角房地产业正呈强劲增长势头，再加上长三角地产非理性增长，均促成了港资地产商转向珠三角寻求机会。”

    这些从长三角转移出来的投资，是否会使泡沫向珠三角转移呢？郭表示：“珠三角不可能重蹈长三角覆辙，一方面受宏观政策影响，另外珠三角地区市场化早，消费者更理性，随着存量房地产的扩大，早两年都没有疯狂，现在就更不会疯狂。”从另一角度看，他认为“这些转移的投资反而更有利于被低估珠三角房价的回补”。