已公布年报的35家房地产业上市公司,净利润同比增长26.38%。近日,几家公司公布的一季度报告及业绩预告显示,今年首季业绩将继续大幅增长

    已经公布的35家(按证监会行业分类)房地产业上市公司中,共实现主营业务收入415.55亿元,较去年同比增长27.41%,净利润48.14亿元,同比增长26.38%。近日率先公布一季度报告的名流置业(资讯 行情 论坛),净利润在第一季度更是大幅增长171% 多；而沪市的金地集团(资讯 行情 论坛)亦发布一季度业绩预增200%的公告。

    优质公司高歌猛进

    首先,2004年优质房地产上市公司业绩的大幅度增加在人们意料之中。事实上,去年的加息对房地产供给和消费影响并不大。小幅加息使每平米开发成本增长约0.7%,同时个人月还款平均增长约2.2%。即使2005年利率继续上调50至60个基点,对房地产供给和消费影响也不大,这些优质地产股业绩基本不受影响,它们可以通过规模扩张消除政策带来的负面效应。

    其次,土地供给减少造成供应短缺,从而支撑房价继续上涨。2004年严厉的宏观调控,使房地产行业面临土地审批和信贷投放双重紧缩,不过土地政策发生的根本性改变,却造成了全国土地供应紧张。房地产国房景气指数从年初的107.75下降到年底的105.32,相比较,房地产价格指数却上升到历史的新高104.25。在房地产价格持续上涨下,一方面导致房地产公司毛利率提高；另一方面,住房供应紧缺导致销售进度加快,企业的资金回笼速度加快。因此2004年大部分公司取得较佳的业绩也就不足为奇了。

    绩差公司业绩令人担忧

    目前还有近一半的房地产上市公司没有公布年报。它们在剩下的二十几天里面将集中公布,但是大多数业绩令人担忧。有的甚至处于亏损边缘。

    分析这类企业在整个行业欣欣向荣的局面下却继续亏损的原因,大部分并非是经营能力上的问题造成的。这些公司未能分享行业快速增长大餐,主要是代理成本的原因,或者说是内部人控制原因造成的；少部分可以归之于这些企业的历史原因。

    今年调控将继续

    2005 年一季度,在政策面上,针对房地产行业的系列需求调控政策继续出台。由于在去年严厉的宏观调控下,虽然土地和商品房开发增幅得到控制,而房价仍然继续其快速增长的态势,土地价格和商品房销售价格分别大幅上涨了18.2%和14.3%,社会上关于抑制房价上涨的呼声越来越高。

    因此,上海、北京、深圳等地相继出台了收缩银贷、提高按揭贷款利率、提高税负等一系列政策,这些政策旨在打击投机、抑制房价、控制金融系统风险。

    但出台这些政策的宗旨是为了控制楼价非理性上涨,促使房地产业健康发展；由于同时又要避免楼市出现大幅下挫,因此,加强对开发环节管理的具体政策将是重点。部分热点城市如上海、杭州等市场的商品房价格很可能将出现一定幅度的波动。这次调整,无论是价格下跌还是上扬都将有利于这些城市房地产经济在中长期的健康发展。

    房地产市场已经走过了价格快速上涨的最繁荣阶段,但断定即将进入衰退阶段并无多大的根据。价格的小幅下跌不会影响到优质房地产上市公司未来业绩的良好表现。这些企业在行业整合中优势得到体现,对于一个行业年均约30%的增长速度,优质上市公司无疑处在有利的发展阶段。

    回归理性状态

    但是,优质房地产上市公司在行业长期向好的情况下,其业绩也可能产生短期波动。目前如上海、杭州等地房地产价格承受着较大的下调压力。从非理性状态回归到理性状态的过程中,有可能导致另外一个非理性价格的产生。

    2005年龙头房地产上市公司依然会保持较大幅度的业绩增长,其中的投资机会尤甚于其他的一些行业。在房地产进入产业整合周期中具有较大扩张能力以及产业整合能力的公司,并兼具有较大的土地储备的上市公司,最为我们看好。这是因为由于紧缩政策使土地获得成本上升,同时土地储备对资金占用量大幅提高。