浦东金桥(资讯 行情 论坛)、外高桥(资讯 行情 论坛)和陆家嘴(资讯 行情 论坛)这三家被称为"两桥一嘴"的上市公司,长期以来一直扮演着代为执行土地批租功能的角色。年报显示,2005年将是它们为实现可持续发展调整主营业务结构的关键一年

    浦东金桥、外高桥和陆家嘴这三家被称为"两桥一嘴"的上市公司,长期以来一直扮演的是代为上海执行土地批租功能的角色。而外高桥和陆家嘴2004年年报 显示,2005年是它们为实现可持续发展调整主营业务结构的关键一年。虽然浦东金桥主营仍将以土地批租为特色,但根据市场需求稳步推进房产开发经营主营业务是其2005年的工作重心。

    2004年,陆家嘴的经济效益比2003年有所下降,全年共实现主营业务收入21.04亿元,同比下降了7.38%。其中,土地批租收入15.40亿元,房产销售收入4.69亿元,租赁收入0.73亿元。全年创造的5.32亿元利润,也比2003年下降了19.8%。

    在解释主营业务收入及利润下降的原因时,陆家嘴董事会认为,新的土地供应方式,对公司原有以土地批租为主营业务的盈利模式产生了影响。土地存量的不断减少,致使主营业务收入的结构逐步改变。同时,动拆迁政策的调整限制,也对以往区域传统土地开发模式提出了新的挑战。为了实现可持续发展,陆家嘴2004年已经开始实施主营业务的结构调整,主营业务由土地批租为主逐步转向了土地批租和项目经营相并重。

    2004年,外高桥的主营业务收入为5.16亿元,同比增长了45.37%；净利润为7648万元,同比增长了206%。外高桥业绩的这一增幅,远远高于上海本地房地产上市公司的平均水平。辉煌业绩的取得,是因为外高桥在2004年实现了功能和效益的稳步提升。据介绍,外高桥在2004年实施了战略调整,进行了以市场化为导向的二次创业。而常熟东南国际花园在2004年底举行的奠基典礼,更是其房产市场化运作迈开实质性步伐的标志。

    浦东金桥、外高桥和陆家嘴等3家上市公司,被市场人士称为"两桥一嘴",这种称呼与它们长期以来扮演代为上海政府部门执行土地批租功能的角色有关。其实,后来上市的张江高科(资讯 行情 论坛),也在某种程度上以土地批租作为自己主营业务的重要一部分。张江高科2004年的净利润为17782.95万元,同比略有增长。其实,如果市场化转型更快一些的话,张江高科的净利润可能会更好。

    2004年,张江高科房地产业的利润较2003年下降10049万元,主要因为房地产业收入中有2.96亿元来自于土地转让收入。而由于土地转让占张江高科2004年主营业务收入的53%,从而直接导致整体房地产业务毛利率从2003年的49.83%下降到了29.08%。张江高科董事会的分析报告说,土地转让业务的毛利率只有5.96%,比房产销售和房产租赁的57.87%和68.68%低了很多,它充分证明逐步改变直接转让土地为物业建造再租售的土地资源深加工经营模式的增值潜力。

    事实上,对土地资源进行深加工,还只是张江高科转型的一个方面。奋力出击和储备新项目,是张江高科2005年找准定位的着力点。张江高科董事会制定的2005年度经营计划说,积蓄能量,逐步实现"走出去"战略,将张江高科"聚焦"模式、"soho"系列品牌,向周边输出、辐射。同样,陆家嘴也希望在2005年探讨新市场条件下的盈利模式,通过积极增加土地储备去适应市场外部环境的变化,以配合主营业务的转轨。

    从目前的情况来看,在上海这几家扮演代为政府部门执行土地批租功能角色的上市公司中,只有浦东金桥尚未明确表示进行主营转轨。不过,根据市场需求稳步推进房产开发经营主营业务,也是浦东金桥2005年的工作重心。2004年,浦东金桥的主营业务收入和净利润分别为6.18亿元和1.76亿元,分别较2003年增长了1.22%和36.6%。虽然净利润增长幅度大于主营业务收入的增长幅度,但主要是因为转让所持浦发银行(资讯 行情 论坛)股权带来的投资收益大幅增长所致。浦东金桥董事会对2005年经营提出的目标,是力争实现主营收入、净利润、净资产收益率等主要经济指标均较2004年度有所增长。