上海楼市：疯涨之下的僵持与较量

    “别跟我谈房价，一谈房价我就晕。”在目前正在进行的两会上，人大代表、上海市发改委副主任俞国生坦言。俞说这是一种比喻，比喻现在的房价已经到了一个令大多数人无法理智对待的时候。

    类似以上这样的表态并不新鲜。早在2004年初上海两会期间，该市房屋土地资源管理局局长蔡育天就感叹，“我的压力很大。”大半年过去后，同年11月 初，该市市委书记陈良宇在会见香港媒体访问团时同样感叹：对于境内出现的上海房地产泡沫的言论，政府方面如履薄冰。

    如今，这一话题至少成为了全国人代与政协会议关注的最大热点之一。3月5日上午，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确指出2005年，将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。同一天，风暴眼中的上海市政府紧急出台《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控 促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），分别从信贷、税收、信息建设、市场监管等四个方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。

    越涨越高的房价引起的包括中央高层官员在内的强烈关注，有望积极促使真正打破此前参与这个城市楼市利益分配的格局。随着作为市场调控主体的上海市政府的态度逐渐明朗，随后而来的一系列政策开始影响各个参与主体的心态及未来的行为，这包括国内外的投资者（以及其中的投机者）、地产开发商、中介甚至潜在的有普通居住需求的市民等各个利益相关方。

    当然，未来上海房价能否如愿“软着陆”或者是继续上涨甚至出现“硬着陆”的情况，并不仅仅决定于当地政府的调控能力，美元的走向，银行的调控行为同样起到重要作用。但当地政府的如何调控依旧起到决定性的主导作用，任何一种政策传达出的市场信号都有可能大规模改变各方的原有市场预期，这让处于这一巨型网络下的利益各方惴惴不安。

    事实上，这样的改变已经出现，在目前出台的部分政策已经给各方传达了基本的市场信号，但是种种现状导致了这些政策还不足以迅速打破平衡，各方进入了转折前最为微妙的阶段——睁大眼睛：任何改变都可能对己至关重要。

    政府调控：面临多种难处

    自上海房价从2003年快速飙升以来，作为市场调控主体的上海市政府，此前在如何采取措施确保房地产业“软着陆”上意见同样存在分歧，导致政策出台徘徊不前，难以坚定。即使是现在，面对复杂的局面，如何把握好节奏以及权衡各方利弊同样在政策使用上面临诸多矛盾局面。

    先来看看目前的上海楼市的实际状况。上海市统计局发言人蔡旭初在1月25日召开的市府新闻发布会上披露，2004年全市住宅商品房价格较上年上涨14．6％，达6385元／平方米。而来自商界的统计数据显示，全年全市住宅商品房均价突破7472元／平方米，同比上涨23．75％，而在市区这一价格早已突破万元。

    而由浦东新区政府委托物业公司所做的调查显示，该地区投资性购房近50％，这让许多学者认为上海房地产泡沫十分严重。以摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠为代表，直指美元将于2005年触底反弹，从而导致热钱回流，上海房地产将步曼谷后尘，泡沫即将在数月内破灭。

    上述这些状况还远远不能显示出问题的复杂性。任何基于市场经济准则下的调控均要有效调控市场主体的市场预期才能取得最好的结果，但上海市政府面临的种种困难使得有效调控面临一定的难处。

    这些难处中，如何保证推高房价的那些市场主体准确理解政府发出的信号不难，但要彻底改变其投机心态而又不至于出现大规模撤退导致“硬着陆”的局面在真正考验政府之能力。这其中，最令人担心的就是土地能否有效以及准确把握节奏的推向市场，这是一个必须的缓解市场目前供给失衡的根本条件。

    这方面的情况不容乐观。伴随房价而逐步推高的地价，让政府在新推土地时压力重重。2004年，上海市政府仅在10月发布了惟一的一次住宅用地招标公告，就是一个很好的明证。在这次公告中，住宅用地的土地供应总量仅278公顷，其中中心区所推地块总面积不足25公顷。

    一位政府监管机构的官员告诉本报记者：“在推地方面政府目前的担心非常的简单，如果不能及时有效的推出部分土地势必导致其他的政策在收效上大打折扣，投机者将认定只要土地供应紧张的状况得不到根本改变，那么至少泡沫破裂的时间将不断延迟，而巨大的利润也将导致大部分的投机者将权衡利弊后犹豫退出。”

    “另一方面，如果迅速的大规模推出土地，也可能导致市场需求急剧放大，因为目前市场真实的需求已经被投机力量所掩饰，很难得出真实的判断，一旦投机者开始撤出，房价将面临大幅下挫的危险。”该人士继续表示。

    而一直以来上海拥有的大量闲置土地，也成为如今政府在新推土地时的最有力较量者。公开资料显示，由于早年上海各级政府为获取财政收入而大批量批地，导致如今全市拥有近3600公顷闲置土地。而高房价与高地价导致的市中心地段拆迁难的问题，也给政府的批地工程增加考量。今年1月9日发生在乌鲁木齐中路上的“强拆纵火案”，就是这一行为的极端。

    为了杜绝此类案例再次发生，3月6日，《上海市人民政府关于进一步加强房屋拆迁管理工作通知》出台，要求：今年本市重点确保轨道交通、世博园区等重大工程、经认定的成片旧区改造重点项目等拆迁，严格控制商业开发拆迁。

    很显然，政府希望通过加强管理保证拆迁的顺利，以此确保土地供应的有效性。这在某种程度上加大了投资者对于泡沫短期不会破裂的预期，一位在上海最昂贵地段之一的徐家汇投资5套房子的张先生表示，正是认定了上海因为上述种种困难很难有效增加土地供应，所以他直到目前为止还在不断增加地产方面的投资。

    而房价的上涨也让这个产业对于这座城市的经济贡献更加显著。1990年，房地产增加值占整个上海的ＧＤＰ比重仅为0．5％；2004年，这一比重上升至8．4％，全年房地产实现增加值622．59亿元，同比增长20．4％。房地产业已成为上海增长最快的支柱产业。

    正是房地产行业的重要性，让上海市政府在对待这一产业的快速发展时，显得犹豫不决。

    在2003年房价刚刚飙升之际，上海市政府的态度明朗且简单：默认房价高涨势头。同年末，当人们开始质疑过快上涨的房价时，市政府拟出台限制期房转让政策的消息被媒体传得沸沸扬扬。12月3日，上海市政府发言人焦扬首次向外界透露，在继续鼓励自住性住房消费的同时，上海将控制投资需求。为限制购房中的短期炒作，上海市房地局正在酝酿有关期房不得转让的政策。放出这一消息后，时隔近半年，2004年4月26日，期房限转政策终于出台。分析人士认为，这一政策虽然在消息刚出时就被认为影响重大，但因为经过长时间的酝酿之后，已经大大缓冲了该政策出台后对市场的冲击。

    有政府官员称，政府这种徘徊心态有望在今年得以改善。1月，上海市市长韩正在《政府工作报告》中明确指出，“局部地区房价上涨仍然过快”，并明确提出2005年要坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主”。业界普遍认为，这是上海市政府决心打击投机的前兆。

    进入3月，5日，全国两会期间，上海市政府紧急出台《意见》后；7日，就马不停蹄地抛出《市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定：即日起，个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5％的营业额并在此基础上征收7％的城建税、3％的教育费附加和1％的河道整治费。

    据房地局的有关官员介绍，这次政府当机立断的措施出台，主要源于过高房价的风险和非理性投资的压力。而业界普遍认为，这几项政策仅仅只是一个开始，后续的动作将持续给市场带来压力。

    投资者：睁大眼睛观望

    除了要考虑全局利益的政府以外，那些为了获取个人或者公司最大利益的其他独立主体现在正在睁大眼睛：一方面是被称为“抢到房子就是抢到钱”的巨额利益之诱惑，一方面是市场可能的急转直下的风险，投资者目前的心态最为微妙。

    之一：瞄准机会就上的开发商

    领教过政府多次招数的开发商们，除了着急还是着急。“现在市场这么好，我们当然希望能尽快动迁、尽快开发、尽快销售。”港资地产商东方海外张总的心态，也代表着绝大多数房地产商的心声。包括由政府直接投资的上海城开集团、中华企业(资讯 行情 论坛)这样拥有丰厚土地储备的国企地产商，（前者在上海拥有600公顷的土地项目，而后者的土地储备更多达930公顷。）也怀抱同一个愿望。但拆迁难题却难以解决，几年前东方海外在中心区域卢湾的一地块，到如今仍难有作为，只因拆迁尚未完成。

    企业追求利润极大化这无可厚非，但在市场异常火爆的时节，这样的趋利化可能带来至少两种不良后果：其一，采用极端手段加速拆迁，造成事故，上文所述的“纵火案”就是典型一例。其二，更有投机者，为求最大利润而在销售中虚抬房价。虽然目前尚无确凿数据，表明这一因素对房价上涨造成了多大影响，但确实是有案可循。

    在上海市房屋土地资源管理局网上交易平台上，记者看到了这样的信息：继3月1日浦东新区“富海商务苑”因为在网上备案虚构合同被停牌后，3月3日又有“天赐公寓”等6个楼盘因涉嫌在网上作假，违规售房，被暂停办理商品房网上备案手续。如“兴盛公寓”房源总数为16套，累计撤销合同次数96套，合同撤销率为600％；“天赐公寓”总房源数为114套，累计撤销合同次数到达了304套，合同撤销率高达266％。

    这些虚构的购房主体，或是以同一购房人的名义预订多套商品房并反复撤销、反复签订多套房源。如“天赐公寓”分别以“李某”、“凌某”和“关某”为购房人反复签订多套房屋的定金合同，还有的购房人名字仅为“王”、“邰总”等，甚至仅为英文字母“Ｋ”、“Ｅ”、“Ｆ”等。

    房地局的有关人士介绍说，通过反复撤销合同的方式，销售方、中介方以虚假价格来联手炒高房价。如“颐峰苑”的累计撤销均价为17189元／平方米，累计登记均价仅为12980元／平方米。更为极端的例证是“耀江花园”，其累计合同撤销均价为16613元／平方米，累计的登记均价仅为7304元／平方米。

    行业内不成文的行情是，上千万的房子加50万，几百万的加10万、20万，“反正抢购的人很多，现在购房者的概念是能抢购得到就意味着赚取钞票，那干吗不涨价？”笔者在市中心一楼盘处见到的售楼人员张小姐私下表示。上海社科院的有关专家形容，这些开发商哄抬房价的手法类似于股市的“自卖自买”，通过制造虚假交易而抬高价格。

    之二：追涨的投资者

    但这样的处罚并不能阻挡购房者的追涨热情。而大部分投资者买涨不买跌的共性，也让他们在如今的高房价下依然活跃。而在准确把握上海市政府不会采取过激措施打压市场的大背景下，“上海市有关部门向来希望房价稳中有升，”投资者坚定政府的所有调控措施都将是温和而留有余地的。抢购到房子就意味着抢购到了钞票的心态仍弥漫在这些投资者的镜像中。

    正如3月7日税收政策出台后投资者的反应：汉宇不动产的调查显示，营业税政策推出市场3天后，上海二手房市场抛盘量比平时增多了10％，这说明部分并不太坚定的投资者开始动摇。但也有接近20％的被受访者表示，他们会考虑通过私下协商将这一费用转嫁给买方。这样的情形曾在去年的杭州出现过，当时政府为打击炒楼，决定对二手房交易收取20％的个人所得税，但结果却适得其反，因税费转嫁给买方，而一度使杭州出现一手房价格暴涨、二手房价格下跌的畸形结构，最终落于流产。而更多的受访者表示，他们将转作长线，出租物业，至少等到1年之后再考虑处置。

    境外资金狂赌人民币升值，大量涌入上海楼市，也是让部分买房族观望的缘由。“上海政府方面没有公布销售给外国人房产的比例，我估计有一半的购房资金是直接或者间接（通过海外亲戚）来自境外。”按照谢国忠的预计，2005年，美联储将加息3％以上，美元将触底反弹，人民币升值的空间和压力相应减少。潜在收益的减少和融资成本的提高，将促使大部分豪赌人民币升值的“投机性热钱”退出上海楼市。

    但也有国内学者以及国内投资者指出，中国资金项目下还未开放，这意味着“热钱”从中国进出的规模和速度，都不能与1995年的受害者曼谷相提并论，自然，由此而产生的对上海房地产市场加速萎缩的效应，也将大大滞后。

    另外，中国经济以及上海经济的前景和目前的规模导致了海外投资者对于当时投资曼谷的情况有着根本的不同。相对那些获得收益就抽身离场、习作短线的“投机性热钱”，大量看好中国经济发展前景的机构投资热钱，更可能选择“长线持有物业”出租的方式。

    之三：警惕的银行界

    事实上，在银行方面，对房地产贷款始终存在着“若即若离”的态度。“政府调控手段比较强硬的时候，不少银行就开始收缩房产贷款，但是这种政府调控不可能维持一种长期的干预，而房贷始终是银行的优良资产，所以尽管银监会高层多次调研，进行窗口指导，房地产的贷款始终高居不下。另外，银行的贷款指标也是年初就定好的，宏观调控中，多个行业的禁贷，也使得不少银行将目光投向房地产。”上海市银监局官员称。

    人行上海分行在2004年上半年的统计数据显示：房地产需求方资金来源仍然主要为人民币贷款，外资所占的比重较小；2003年第一季度，外资占比不过8．29％，而2004年5月，已经增长到23．21％。

    在2003年和2004年上海房地产开发融资中，外资占比已经增长到相当惊人的比例，例如2003年第四季度，上海市房地产开发融资中外资占比达到81．96％；2004年2月和5月，外资占比亦分别为79．14％和66．81％。

    在调研中，人行发现，上海房地产开发的融资渠道主要为人民币银行贷款、外币银行贷款、外资直接流入、信托融资、其它如典当贷款。其中，外币银行贷款、外资直接流入属于外币融资渠道。而这一点，在2004年5月，外汇贷款不再算做外债的规定，使得开发商从外资银行贷款，然后转为人民币的渠道更加通畅。此后，不少外资银行的房地产贷款飞速增长，香港恒生银行更是在公开场合宣称：可以为各种房地产项目提供多种方式的融资服务。

    而事实上，除了银行资金以外，房地产项目在民间寻找资金支持的也为数相当众多。2004年8月份前后，上海民间利率曾高启到20％，其中很多资金流向房地产项目。记者曾经就获悉过12个之多的房地产项目需要融资，而给出的利率都在18个点以上。

    如果说，2004年，高层对上海银行界在地产贷款方面的担心还停留在给开发商的贷款上，那么2005年1月底，银监会高层的沪上调研就可以看作是警惕个人房贷的进一步预警。

    在那次调研上，沪上各大商业银行房地产部门负责人和上海市银监局人士统一到场，而“对个人房贷的警惕”成为主题。

    同样在年初，由人民银行上海分行向总行提交的报告中，也不无忧虑的表示：“上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在贷款总量中所占比例不断提高，各商业银行信贷结构趋同明显。房地产市场风险有可能转变成银行信贷风险。”

    报告显示，2004年，上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占各项贷款新增额的比例高达76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。

    此后，上海银行界已开始暗自对2005年个人房贷进行调整：提高贷款比例，包括二手房贷款只能贷到6成左右；房贷占总贷款比例不超过银行所有贷款总量的30％；二手房贷款门槛提高到50万，50万元以下的二手房银行不提供贷款按揭。提高房贷中介机构与银行合作的准入门槛，普通中介公司要向银行交纳50万元的保证金等等。

    这不是惟一的政策也不是最后的政策，2005年，上海房地产市场如此微妙与敏感的“多方僵持较量”还将持续，并一直延续到市场明朗化为止。

    链接

    搜索一下“上海楼市”相关网页218000篇。在各类宏观调控政策之后，上海房价还在狂飙，当越来越多的人依旧将希望放在政策效用之上的时候，房地产税收政策的调整，已经成了承载这种希望的最大寄托。