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上海:政府10大政策平稳房价

http://finance.sina.com.cn 2005年04月11日 08:45 新闻晚报

    2005年第一季度刚刚过去,政府调控楼市的组合拳已频频显威。

    据信义不动产研究中心统计,今年对楼市有影响的调控措施主要有:

    10大政策解读

    1月1日起贷款利率按上调利率执行。

    土地有偿使用费将实行先缴后分。

    人民法院民事查封冻结财产的新规实施,导致各大银行收紧贷款口子。

    2月18日,二手房网上交易平台启动。

    3月3日,市房地局发布《关于加强商品房销售监管的通知》,与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预(销)售合同管理的措施相对应,打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象,加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。

    3月5日,市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》,以加大对房地产市场的调控力度。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为如今沪上房地产开发的基本原则。2005年配套商品房建设面积将大为扩容,南汇周浦、康桥、嘉定江桥和宝山顾村四大配套商品房基地将在原有基础上扩大。

    3月7日,市财政局发出《调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知》,在2003年11月10日的《贴息实施意见》基础上,根据房地产市场的实际变化,针对房价标准和贴息标准作了调整。房价标准调整为:购买的商品住房每平方米单价,由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元;购买的二手房总价,由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。贴息标准保持不变。此前,市财政局已发文明确,中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元;

    对居住不满一年出售住房,销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5.5%的营业税。

    3月17日对房贷加息。

    4月6日取消一年内转按揭。

    暴利时代终结 炒家风险增加

    据信义不动产研究中心分析,在政府一系列的调控措施中,可以看出一个主轴线———连续刹车、抑制投机。对于消费者来说,只有市场总体健康,资产才能不缩水,政府尽可能挤压可能产生泡沫的非理性投机成分,最终获利的将是购房者。

    炒房空间开始缩水

    对于短期投机者而言,应该看到的信号是紧缩调控刚刚开始,暴利空间不再存在。投资是市场发展必不可缺的推动力,但几乎每一个楼市危机都是非理性投机比例过多引起的,所以市场上炒买炒卖的投机行为减少了,市场才理性,政府的调控也就起到了让房地产软着陆的作用,真正受惠的是上海的广大市民。

    二手房源显著放量

    对于自用客户而言,调控楼市组合拳出台后,其购买行为并未受到影响,投资行为明显紧缩,尤其是上海投资者,收手的频率明显高于外地和境外投资人群。

    据统计,近期的上海二手房市场交易增幅约在15%左右,二手房网上挂牌出现显著放量的迹象。如在央行采取调高房贷利率措施之前,浦东地区的挂牌房源多在200套到300套之间,在央行调高房贷利率措施后,挂牌房源已经增加到了400套到500套左右。卖家有些急于抛盘,但相应的,房价进入了平稳缓升阶段。

    以租养房成本加大

    对于投资人而言,由于投资市场缺乏足够的渠道与选择,民间游资及保值资本纷纷涌入房地产市场,造就了一定的房地产投资群体。

    这个群体主要的表现形式便是以租养房,而这恰恰是系列加息行为实际影响最大的群体之一。在目前住宅租赁市场价格相对低迷的情况下,业主很难将月供超额支出的部分转移给租客承受,这就意味着原本不多的利润再次被银行所瓜分。尤其在政府组合拳后,还暗藏着“物业税”等后续政策出台的可能,投资者持有物业的成本还将增大。

    中心区域房市平稳

    此外,各区域的表现也有差异。如通过对静安、卢湾、黄浦几个市中心区域的二手房成交行情分析,得到的结论是———中心区域二手房市场对调控的反应并不明显,三个区域二手房市场平均成交均价平稳,从成交数量上看,反而较前一季度有所增加,体现了中心区域房产不可替代的价值继续成为需求的巨大支撑。成交客户呈现出新特征:置业人群中自主、投资比例各半,并且即使是投资,也会以中长线投资为考量;当地购房者购买的房产主要以二手房为主,消费者对总价的敏感主要来自于对加息预期的防范;另外一个比较明显的特点是买主决定过程明显放慢,心态变得相对谨慎,政策对于买主具有一定影响,但还不足以动摇其对投资前景的信心。

    总体上,信义不动产负责人认为,投资人对于目前的政策应该得到的讯号是:政府要的是楼市长期稳定的健康发展,决非短期的快速上扬。资金承受能力有限,把赌注压在炒卖房地产发财的投资人今年需要谨慎了。政府还有比较大的调整空间,尤其重点是针对短期的投资行为,因此应该谨慎考虑资金的有效投资效能。

    中介门庭冷落 垫资暗流涌动

    “这两天,门庭清淡了许多,平日里总有几十个客户来门店洽谈,而如今,一天有十个人进来询问就不错了。”一年内转按揭停办后,昨天下午5点半左右,记者来到位于地铁二号线东昌路附近的中介一条街上,各大中介门庭冷落,不少业务员干脆走出店来招揽生意。

    挂牌房价趋于理性

    一位不愿透露姓名的先生介绍,他在徐家汇有套200多万元的房子想卖掉,春节过后,每天来看房的有10多人,在得意之余他想“捂捂房”,可这两天他向朋友吐苦水:房子已经有半个多月没人来看过了!

    而住商不动产世纪大道店的陈雷给记者算了一笔账:假设上家一套当初150万元买进的房子,贷款7成即105万元,现在上家想以200万元的价格售出,而下家按首付4成算即80万元,这样,下家的首付款和上家的贷款额还有25万元的差距,而这25万元的差额到底由谁来先支付?上下家在交易过程中会在这一问题上反复磋商。

    按照上面的分析,陈雷介绍,原来门店一套房子挂牌出来,只要价格上合理,很容易找到下家,可现在要考虑下家首付是否可以和上家贷款抵消,这样就在一定程度上增加了交易的难度,同时明显放缓了交易速度,使得卖家和买家更加谨慎起来。门店的挂牌量这两天明显减少,原来每天挂牌的新房源在10套以上,而现在只有4—5套。

    据信义不动产的王苍德介绍,由于收件收据不再作为银行放款凭证,所以门店工作人员已在政策出台的第一时间通知卖家赶紧去办《上海市房地产登记证明》,尽量减少办理贷款的时间。

    21世纪不动产王峻也认为,近期挂牌房源的价格也更趋理性,前一段时间,卖家对挂出房源的价格不会让步。而如今,只要买家有意向购房,卖家往往会考虑适当让价。

    垫资业务浮出水面

    而神舟房产的孟军则表示,为了避开上述政策限制,一种名为“垫资”的业务开始浮出水面。垫资,简单地说就是由中介提供垫资服务,买家顺利获得按揭贷款并买房成功,但他也同时指出,这一业务并不合规。

    “垫资”业务的流程是:中介公司首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同,并进行公证。此后,中介为卖家垫付欠银行贷款的资金以提前还贷,还清银行贷款后,即可取消所抵押房产的抵押权证,这样,中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款,银行所发放的贷款则直接进入中介账户。据介绍,莘庄一家中介店就曾拿出近20万元帮助一位卖家解“燃眉之急”。

    据透露,这一业务的服务费大约按垫资额的1%至5%收取。也就是说,如果提供100万元的提前还贷垫资,客户为此要支付约1—5万元的垫资费。


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