由中国社会科学院城市发展与环境研究中心课题组主持编写的《2005房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.2》近日出版，报告对今年我国房地产市场做出了一系列预测，并分别对上海、北京、天津、广州等中心城市的房地产业进行了分析和展望。其中，对于今年上海住宅市场的走势，报告认为，在市场规律和宏观调控共同作用下，将继续呈现诸多影响因素互相博弈的局面。尽管今年调控还会继续，但新盘的供应总量仍将放大。

    报告分析，去年的上海房地产市场总体保持了快速运行的状态，住宅市场呈现出供求总量逐步调整，格局基本平衡；供应重心继续转移，布局外多内少；供应结构趋向优化，普通住房比重明显提高；购房群体仍然分化，高档和中低档住宅市场的“二元化”特点越来越明显等特征。而今年，上海的房地产在市场规律和宏观调控共同作用下，政府与市场、消费者与开发商、实质需求与虚拟需求之间的博弈仍将继续，在加息、升值、泡沫、热钱、涨跌的争论声中，今年上海楼市的走向显得有些扑朔迷离。

    上海市房屋土地资源管理局的专家张洪武在报告中撰文表示，全球房地产市场的发展趋势、宏观调控的政策措施、商品住宅市场的供求关系等都是为影响今年上海住宅市场走势的重要因素。

    报告判断，在国家统一部署下，今年上海的土地政策依然会从严从紧。从2003年开始国家执行严控土地政策，当时进入市场的土地将在今年形成上海楼市的有效供应量，但由于近年来上海房地产市场行情看好，也不排除部分开发商手中囤积部分现房未进入市场的情况存在，加之相当数量的存量土地掌握在开发商手里，所以今年上海商品住宅市场具有相当客观的潜在供应量。在政府采取对土地市场进行清理、严格控制增量的背景下，这些土地很可能在今年被逼出，进而形成住宅的有效供给。

    上海房地产市场在去年宏观调控的大环境下，新楼盘的供应依然保持了强劲势头，尽管今年调控还会继续，但在城市建设、资金周转等综合因素的共同作用下，新盘的供应总量仍将放大。并且，去年上海二手房的交易市场逐渐成熟，交易量首次超过了一手房市场，今年的二手房交易量也有望进一步扩大。另外，根据中心城区人口逐步疏解的空间布局规划和几年来土地供应的区位特点分析，未来住宅的供应将主要以外围区域为主。随着市政拆迁和旧区改造的不断深入，对价格非常敏感的中端购房者有了广泛的选择，由于他们对区域的偏好性不强，因此未来选择外环线以外区域的普通住宅消费者将会逐步增加。

    报告指出，去年上海的住宅市场，虽然还是持续了近年来“量升价涨”的格局，但在今后相当长的一段时期内，上海的住宅产业仍有很大的发展空间。由于市场运行的惯性和调控措施发挥作用的滞后，今年上半年房价继续上涨的因素似乎大于降价的可能，但上涨幅度与去年同期相比将明显降低，而下半年的市场趋势尚有待宏观调控政策的明朗化才能予以判断和预测。