中国房地产企业百强座次排定,中国海外发展、万科企业、合生创展、上海绿地、广州恒大、富力地产、大华集团、复地集团、绿城集团、北京天鸿等占据前十名。由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组历时半年,对中国主要城市优秀房地产企业进行调查,完成了"2005中国房地产百强企业研究",并于日前发布报告。

    该项研究是以2002-2004年房地产业务平均营业额2亿元为入选门槛值,以企业的开发规模与经营业绩、成长性和开发潜力、房地产企业基本面和盈利能力等为着眼点,对全国500家入选的房地产企业(集团)的规模性、盈利能力和成长性等三个方面的14个指标,运用主成分分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产企业的综合实力指数,得到房地产百强开发企业。TOP10研究组针对房地产百强企业的规模性、盈利能力和成长性分别评价出2005中国房地产百强企业之综合实力TOP10、规模性TOP10、盈利能力TOP10和成长性TOP10企业。

    超大规模企业开始涌现

    中国房地产行业在2002-2004三年间实现了高速发展和规模化扩张。各项房地产开发统计指标全面大幅上扬,尤以商品房销售额为甚,2004年商品房销售额突破万亿大关,达到10375.71亿元。大开发时代迅速造就了一批超大规模企业,但2004年房地产行业内并未出现真正意义上的"百亿企业"。所谓"真正意义上的百亿",是指在房地产开发过程中,房屋已交付使用,完成经营结算后,实现的主营业务收入达到100亿元。调查数据显示,百强企业在2004年的主营业务收入分布为,10亿元以下的占49家,10~30亿元的占35家,30~50 亿元的占9家,50~100亿元的有7家,没有一家企业主营业务收入真正超过100亿元。

    百强企业正处于高速成长时期

    百强企业近两年主营业务收入年均增长率大多在30~80%之间,房屋销售面积增长率较多的分布在10~50%之间。成长性十强企业的成长速度更快,平均主营业务增长率达到92.84%,平均房屋销售面积增长率为70.66%,土地储备面积合计共5000万平方米,规划项目建筑面积储备总计约5300万平方米,体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。

    领袖级企业呈现"均好性"特征

    TOP10研究组从规模、盈利能力、成长性三方面来反映企业的"均好性",即综合实力。本次百强企业研究表明,综合实力十强企业表现出良好的"均好性"。但从房地产百强企业的基本面看,整体的"均好性"有待加强。受益于2004年主要区域房地产市场的良好表现,百强企业在规模性和成长性方面均表现突出；然而,多数百强企业的盈利能力相对较弱,2004年利润总额超过10亿元的百强企业屈指可数,有多达29%的百强企业其利润总额还未能突破1亿元。百强企业的当务之急是控制过快的规模扩张和成长速度,全力提升盈利能力,以改善企业自身的"均好性"结构,进入一个良性的"做强"阶段。

    优势和竞争力来自特色经营

    百强企业中,往往是特色经营企业具有比较优势和竞争力。一类百强企业坚持通过专业化做强,这类企业既包括经营大众住宅的一些特色企业,典型如万科,也包括一些专门经营商业地产的企业,如四川蓝光、北京住邦和广西东方航洋。一类房地产企业在当地拥有较高的市场份额,依托区域性品牌效应,有目的地进行跨区域扩张,同时这些企业的业务向整个房地产产业链延伸,形成多元性特征,这类企业如首创置业、广厦房地产、南京栖霞建设(资讯 行情 论坛)、福建正荣和江苏新城等。

    国有房企仍是运营主体

    从百强企业的所有制结构看,民营企业数量已经超过国有企业,占43席。尽管如此,国有企业依然是房地产市场必不可少的运营主体。一类国有房企通过上市保持有良好的资金链；通过业务重组,逐渐实现以房地产业为主业经营,在市场占有相当的份额,比如中海地产、北京天鸿、北京城建(资讯 行情 论坛)和招商地产(资讯 行情 论坛)等。一类国有房企,在激烈的市场竞争中不再处于优势地位,但通过开发大面积经济适用房、参与城市改造等规模性建设,跻身房地产百强企业,比如北京北辰置地分公司、厦门海投、青岛伟东置业、北京昊远隆基和天津津滨发展(资讯 行情 论坛)等。