近期，国家出台的一系列宏观调控政策对杭州房地产市场未来走向产生了重大影响。二手楼市出现了挂牌量急剧增多的现象，个别房源挂价还出现下调。4月初，杭州将有一大批新开楼盘上市，从而揭开2005年新盘上市的真正序幕。统计资料显示，2005年杭州市场首次开盘或以“二期”、“三期”等形式开盘销售的新盘项目超过100个。据阳光顾问预测，2005年供应量超过500万平方米，是历年供应量最大的一年。其中，闲林、萧山、下沙、滨江、钱江新城等五大区域位居供应量的前5位，是未来供给的重点区域，也 是杭州房地产市场2005年竞争最激烈的5大区域。

    调控声声急，供应量又这么大杭州一手市场将如何发展？

    滨江：房价上涨快，易受宏观调控影响

    供应盘点：根据阳光顾问统计数据，今年滨江区首次亮相市场的住宅项目将会达到8个，开发总面积逾160万平方米，这还不包括30万平方米的星光大道商业项目以及从去年就开始销售的楼盘。

    2005年滨江区将成为杭州主城区的供地大户之一，全年计划推地850亩，按滨江区历年出让土地平均容积率2.45计算，可提供共计139万平方米的住宅。

    走势分析：有关调查数据显示，2002年之前，杭州人买房首选城西区域，而现在是滨江区域。滨江区规划超前、科学，通过高新技术产业支撑，吸引人口，前景普遍看好。据滨江区房管局统计资料显示，2002年滨江房产均价3400元/平方米左右，2003年为4500元/平方米左右，到2004年均价已接近6000元/平方米了，每年上涨30％左右，目前滨江区某些楼盘江景房价格甚至已经超过10000元/平方米。

    从以上数据来看，滨江区房产发展形势一片大好。但是目前国家对房地产市场的整体政策是一个“稳”字，重点在于打压过快上涨的房地产价格。滨江区急速发展的房地产势头极易受到政策影响，一旦国家出台更为严厉地控制房地产的政策，滨江区可能是杭州市最先出现市场波动情况的地区之一。

    市中心：供应量小，价格依旧坚挺

    供应调查：市中心区域2005年上市项目不多，最大的要数野风现代景苑，其建筑面积达17万平方米，筹备多年的广厦卫校项目预计也将在今年上市，体量约为8万平方米，润和紫庭花园的体量约为9.5万平方米。数量有限的供应量，为市中心房价坚挺提供了最好的保障。

    走势分析：市中心房价目前普遍处于12000～13000元/平方米左右，市中心已经成为众多具备资金实力的富裕阶层的首选。但是目前房产界普吹户型面积追求超大、豪华的风气，市中心一套住宅动辄二三百万元，几乎与郊区的别墅持平，总价过高在一定程度上影响销售。去年野风现代城项目以65～130平方米的市中心中小户型为卖点，200多套房子在两天之内被一抢而空，为广大市中心项目的开发商提供了新的思路。市中心紧凑型户型，将会吸引一大批愿留在市中心享受生活便利的老市民以及一些新家庭。

    闲林：品牌房产提供有力支撑

    供应调查：闲林是杭州近两年开发量最大的区域之一，今年闲林的供应物业类型依旧是以排屋、别墅为主，未来两三年预计将有共计400多万平方米的项目先后亮相。

    走势分析：前几年，闲林因为配套的不完善而饱受购房者冷落，发展绿城合作的翡翠城项目，将在今年正式对外发售，开创品牌房产公司入驻闲林进行房地产开发先例，为闲林板块提供了坚实的支撑。总体量达到150万平方米的翡翠城，其定价将成为未来很长一段时间内闲林板块房产价格的风向标。

    三墩：市场升温，但竞争趋于激烈

    供应调查：据阳光顾问预测，三墩板块在2005年的供应量至少在60万平方米以上。仅耀江文鼎苑规模就达到60万平方米，兰韵天城达到10万平方米、颐景园有12万平方米、西雅城有17.5万平方米。

    走势分析：该区域内集中了坤和、耀江、新南北、天阳等多家知名品牌开发商，近10个新开楼盘，使区域市场竞争趋于激烈。从市场未来走势看，由于三墩镇发展规划的实施，区域市场的逐步成熟，该区域居住品质日益提高，2005年将仍然是市场中的热点区域。但由于短期区域供给量较大，如果新开楼盘价格过高，在客户具有较大选择余地的情况下，将对新开楼盘造成较大的销售压力。因此，预计该区域价格在2005年将形成缓慢增长的态势。

    城西：学院地块成上市主力

    供应调查：今年城西楼盘主要集中在文教区一带。前两年通过招拍挂出让的学院地块，在今年纷纷上市。如今日嘉园（原财经学院地块），体量3.8万平方米，国都枫华府第（原计量学院地块），体量26万平方米，其余华都兰庭国际7.5万平方米，中豪晴园5.5万平方米，华浙银马公寓15万平方米，西溪天元风尚等几个续销项目，预计几年内城西的供应量将会达到64万平方米左右。

    城西区块一直以来都是杭州高档住宅的聚集地，今年上市楼盘品质将会延续这一特征，自然其价格都将超过万元大关。

    钱江新城：大体量楼盘云集

    供应调查：钱江新城在2003年、2004年一度是杭州土地的供应大户，经过近两年的前期准备，今年将是钱江新城项目集中上市的一年。

    新江新城区域内项目普遍体量较大，如赞成林风、滨江金色海岸、倚天盛世钱塘、盾安新城、钱江新城28#地块，体量都突破20万平方米，其余如凤凰城广场、赞成太和广场、宋都新城国际等，其体量也在十几万平方米左右。预计这一区域总体开发量将达到160万平方米左右。

    走势分析：尽管区域竞争激烈，但是丝毫不能阻止这一区域价格突破万元大关，加上高品质的产品，这里将是未来杭州新兴的“豪宅区”。

    城北：供给有限，新盘仅6个

    供应调查：城北区域未来新开楼盘仅6个，供应量在30万平方米左右。

    走势分析：有限的供应量很难对杭州整体市场产生较大影响。从区域市场来看，运河和城北的改造是两大卖点，但区域市场价格已经涨到了较高的水平，市场潜藏较大风险。

    下沙九堡：供应量巨大，储备丰富

    供应调查：据阳光顾问统计，下沙、九堡今年将亮相项目的总体量约为312.2万平方米，其中九堡57万平方米，下沙推出总量为255.2万平方米。

    特别是下沙单个项目体量巨大，如野风海天城达45万平方米，华元梦琴湾25万平方米，理想伊萨卡38万平方米，福雷德广场19万平方米，华元听涛雅苑40万平方米，中庆金沙学府21万平方米，北房清雅苑35万平方米，当然，这些项目不可能在一年之内开发完毕，这一巨大的数字代表了下沙地区未来两三年的上市量。

    九堡区域将成为今年的房产项目新区域：菲达春江绿岛约为18万平方米，金海二期11万平方米，晨光绿苑8万平方米，以及旅游九堡73号地块20万平方米。九堡将是未来两三年内杭州土地供应大户，这意味着未来的4-5年内，九堡将持续不断的有房产项目推出。

    走势分析：下沙九堡供应量的增加代表了杭州城市东扩势头，有规划作依托，发展有一定基础。

    萧山：迎来供应大年

    供应调查：萧山将迎来楼市的大年。2005年萧山市区即将入市的几个楼盘主要有：绿都白马公寓（22万平方米）、万向5号地块项目（24万平方米）、金帝心意广场（16万平方米）等，市区供应项目总体量有望突破200万平方米。

    以休博会为卖点的湘湖板块，也将有大量楼盘在今年正式开始销售。南都威尼斯水城项目总体量达到了95万平方米，苏黎世小镇总建筑面积则有11万平方米。这一板块将利用休博会这一利好消息，为项目添加有力的竞争筹码。

    萧山闻堰镇通和戈雅公寓总体量为40万平方米，将在今年亮相市场，预计销售10多万平方米，通和南岸花城今年将销售近18万平方米，在加上总体量为42万平方米的湘湖人家，这一区块预计今年将会有40万平方米左右的供应量。

    值得注意的是，位于钱江新城江对岸的萧山钱江世纪城内也有一个项目在今年上市———佳境天城，该项目总体量达到39万平方米。但是钱江世纪城内基本的市政配套要在未来5-6年内才可能完成，因此这一区域居住生活条件尚不完全具备，房产开发也处于刚刚起步阶段。

    走势分析：随着今年新盘供应高峰的到来，萧山楼盘品质日渐提高，开始吸引杭州老城区客户，加上本地强盛的消费力，楼市支撑力较强。

    银湖：停止供地，别墅排屋有增值潜力

    供应调查：银湖区域凭借自身良好的自然环境，一直以来都是杭州别墅和排屋等高端物业供给的热点区域。2005年，该区域8个项目预计总体量将达到30万平方米以上，其中大部分是别墅和排屋。

    走势分析：从价格上看，由于杭州别墅停止供地，高端物业日益稀缺，该区域未来价格将具有一定增长潜力。