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上海银行同业公会秘书长:房地产泡沫是体制问题


http://finance.sina.com.cn 2005年04月05日 18:40 中国新闻网

  (声明:刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

  作为上海银行同业公会秘书长,朱德林对于目前上海的房地产泡沫有着独到的见解。近日,本刊在沪对他进行了专访。

  炒房完全是投机

  中国新闻周刊:此次中央及上海政府在3月出台一系列针对房地产业的新政,有何特别意味?

  朱德林:事先没有任何征兆,“两会”期间,上海市政府一个星期左右出台三个文件。明确要求从财税、金融、法律和行政等方面入手,对房地产市场整体调控。其中包括加强拆迁管理及征收二手房交易营业税。

  事实上,上海市府此次加税幅度有限,只增加了赢利部分5.55%的税费成本,对于真正的投机客并未带来实质影响。但新财税政策公布得很突然,对炒房者来说,这意味着今后政策风险加大,以后政府很可能在不事先打招呼的情况下出台更严厉的措施。

  央行此次也突然调整了银行自营性个人住房贷款政策。这意味着中央政府对房地产的政策倾向发生扭转。前几年各方仁者见仁,智者见智,中央银行比较早的提出了房地产金融的危机所在,但其它相关部委都认为仍是健康发展。这种分歧客观造成2003年央行的“121文件”变成了一纸空文。此后房价飙升又延长了一段时间,全国房价一波波地推向高潮。开始中央认为这只是一个产业问题,但现在中央政府正在把房地产看作一个民生问题。因此中央开始扭转态度。

  中国新闻周刊:在房价这个问题上,上海变成了房价最高的地方,也就是风头浪尖所在。您如何看上海的地产泡沫?

  朱德林:现在已经没有人再站出来说没有地产泡沫了。但真正说地产泡沫很大的人也不多。主流的说法是:目前正在形成泡沫的过程中。

  其实上海已经有地产泡沫了。按照经济学原理,商品价格跟价值背离很大的时候才能叫做泡沫。上海的许多房价经过轮番炒作在这两年翻了两倍,这就是泡沫。

  我一直认为,房地产是最终消费品,跟资本市场有很大不同。在炒房这个问题上,我认定这是投机,而非投资。股票可以分投资和投机,因为股票的钱最终有一部分进入生产领域,创造新价值。但炒房就另当别论,这些钱并没有进入生产领域,且房地产的基本价值已到位,在炒的过程中,房地产没有形成任何新的价值。炒房完全是投机。

  银行为何一边倒

  中国新闻周刊:在这一轮一轮的地产飙升过程中,商业银行扮演了什么角色?起到了什么作用?

  朱德林:房地产的兴衰取决于金融,但“水可载舟,亦可覆舟”。在我国的房地产行业中,其80%左右的资金都是银行的。

  从金融的角度看,商业银行有着支持房地产发展的巨大作用。同时,银行也有着调控其发展的责任。目前来看,银行这一块仍是一边倒的,支持的时候很卖力,但是调控的时候基本乏力。

  这是商业银行长远利益和短期利益矛盾所在,住房贷款被认为是优质资产,被各家银行大力发展。以去年为例,上海新增贷款的76%进入了房地产。这种贷款结构显然不合理,对于银行业的安全构成很大威胁。贷款应该合理分布于各个产业。

  中国新闻周刊:这样看来,就算从短期的利益角度看,银行的风险也不可小觑了。但银行似乎并没有足够的重视。

  朱德林:这实际上是一个体制问题,其一,现在银行,仍处在一个规模发展的时代,每个总行下达给分行的指标都是超常规的指标,这些指标跟乌纱帽是结合在一起的。上海的各家商业银行的任务都是全国最重的,作为金融中心,上海的银行在完成指标方面被寄予厚望。

  其二,银行的干部都是任期制,缺乏无限期责任追究,比如地产信贷的风险,一般会到若干年后才凸现。虽然理论上会讲追究责任人,但真正做到还需时日。

  在这种情势之下,很多银行高管是在违心地做,如果不做好,就会丢掉乌纱帽。其实上海的行长压力比其他地方压力大得多。刘金宝就栽在房地产上。

  实际上,银行在审查放贷的时候,也能感觉到一些贷款是有问题的,这是一个尺度的问题,可宽可严,如果考虑到任务之重,就睁一只眼闭一只眼了。

  中国新闻周刊:那现在银行收紧信贷恐怕就没那么简单了,银行下一步如何走?

  朱德林:实际上,银行想着手解决这些问题,但是又面临两难。现在从紧是可以的,但这可能会把前面埋藏的风险引爆。比如,地产商只有把房子卖了,才能偿还银行贷款,但房贷收紧到一定程度,就可能使一部分房子卖不出去,造成地产商的呆坏账。如果一直这样维持下去,总有一天要大爆发。而如果马上从紧就会迅速爆发。早期有一种理论,就是保卫房地产泡沫。同样,银行的高管也处于两难境地。

  政府应该作什么?

  中国新闻周刊:银行陷入两难,那么政府应该做什么?

  朱德林:现在看来,这些年中国的政府机构在房地产上走了两个极端。刚开始是福利分房,后来全部商品化——货币面前人人平等,没有钱就没有房。住房问题被甩包袱一样地甩给市场,这里面潜藏着危险。

  在政府的角度,更应将房地产业看作“民生事业”。一些地产商大可以说出“穷人不要买房”的话,但政府却必须尽力保证“居者有其屋”。这里的“屋”不仅仅是狭义的产权房,还要根据消费条件,通过经济适用房、廉租房等多种形式满足底层消费者。

  但是,在这几年地产开发过程中,地方政府大都介入较深,成为地产利益链的受益者,很难超然地进行调控。

  中国新闻周刊:目前政府似乎也陷于两难境地。

  朱德林:目前的情况就是要看调控的艺术了,我希望地方政府不能把20年的地产黄金期,透支在这五六年中,各方都希望能够慢慢地涨,维持稳定。

  但另一方面,由于没有针对性的调控需求,市场各方不一定听招呼。有时,往往不听招呼的还是“自己人”。由于中国经济成分的复杂性,国有民资混杂,官商结合,所以调控还需要有针对性地进行。由于有这些灰色地带,很难有一个明朗的调控预期。

  调控如果用力过猛,现在的惜售就可能变成抛售,集中放量,整体价位下挫。但我们也不用过分担心,由于住房需求依然存在,房价跌到一定程度,就会有自住者接盘,房价会回到合理区间。

  稿件来源:《中国新闻周刊》作者王晨波






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