2000年以来，我国房地产业的蓬勃发展，主要靠银行发放巨额贷款拉动。2000一2004年房地产投资由4984亿元增至12946亿元，年递增42.4%。2004年底，金融机构的房地产开发企业贷款余额为2.38万亿元，加上对个人住房贷款余额1.6万亿元，合计高达3.98万亿元，比2000年底的9399亿元，年递增幅高达43.4%，已占金融机构贷款余额17.7万亿元的22.5%（1988年仅占5%），已逐步接近西方发达国家房地产贷款。房地产业快速发展能拉动几十个行业的发展，能直接或间接拉动国内生产总值每年在2个百分点左右，是我 国经济增长的重要因素之一。

    在充分肯定发展房地产业对拉动经济增长、提高居民居住条件的同时，也要充分看到房地产投资也具有高收益、高投机风险。我国一些城市的房地产泡沫正在从起跑阶段进入膨胀阶段，显示出房地产的泡沫风险。

    目前我国房地产市场存在的突出问题

    1、 近几年房地产价格上涨过快，有投机炒卖泡沫风险。笔者赞同国家发改委陈东琪同志的观点，他指出:“上海、杭州的房价疯涨，并不完全是正常需求推动上去的，有一些海内外投机资本在赌，现在中国房地产市场存在‘局部赌场’，再这样赌下去…变成全国的泡沫，那就很危险，会殃及到整个国民经济的平稳较快增长…。”京沪杭等地房价的疯涨有投机因素。目前北京市商品房平均售价为5050元/平方米，高出全国平均售价2758元/平方米，近1倍。杭州由于土地被投机炒卖，土地成本已经占开发总投资的40一50%。今年3月2日，上海5千多人排长龙，抢购市中心一处热门搂盘，每套房子单价在300万元以上。此种情景震住了外国记者，惊呼上海的房子卖疯了！出于投资目的购房，必然会抬高房价，造成泡沫。值得注意的是境外资金流入投资房地产猛增。以重庆市为例，2004年1一8月跨境资金从资本项下流入35064万美元，其中流向房地产行业16157万美元，占比达46.1%。有资料显示，上海目前偏高档的房屋70%是外地人和国际买家购买后等人民币升值。摩根士丹利公司（香港）谢国忠说：“现在上海的情况类似于10年前的曼谷，并且它也很有可能重复曼谷的命运”。

    2、 近几年房地产贷款增加过快，房地产企业自有资金普遍偏低，房地产开发投资70一80%靠借用银行贷款，增大了银行承担房地产业的各种风险。

    3、 我国房地产业利润过高，是吸引投资者蜂拥对房地产进行投机操作，吹大了房地产的投机泡沫。据建设部领导透露，中国投资房地产的利润大大高于国际水平，也高于发达国家。国际上房地产的平均利润率基本为6一8%，有些国家只有2%，但国内平均利润率在20一25%，连安居工程也有15%的利润，大大高于一般产业的水平。专家认为，用1元钱的自有资金赚取80多元的利润，我国房地产业显然已成为暴利行业。

    4、 房地产结构失衡，给银行房地产贷款带来结构性风险。房地产企业为追逐高额利润，热衷于发展高档写字楼和高档公寓、别墅住宅，导致住宅空置率居高不下，也影响企业还贷能力。北京市公布的1998一2003年住宅空置率在17.1一26.8%之间，平均为20%。大大高于10%的国际警戒线。

    5、 房地产业中的管理制度、交易制度行政化，成为权钱交易腐败分子非法牟取暴利的温床，也是导致房地产价格不断升高的重要原因。有些城市行政权力机构钻各种空子加入到炒卖土地甚至炒卖权力的行列，在暗箱中操作；有的成了抬高土地价格的“操盘手”，大捞不义之财，使住宅建设成本不断升高。在北京，70%的利润来自转售土地和项目批准的过程。建筑开发商通过购买经过多次倒手的土地。除土地的价钱，房地产开发商还有“间接支出”——基本都是腐败款项。

    制止房地产投机泡沫应采取的政策和措施

    1、 政府对房地产的调控力度必须加强，对房地产投机必须要予以打击或采取征税措施，不能让房地产泡沫越吹越大，否则其后果就不堪设想。北京市三分之二的房地产项目公司成了炒地皮的投机商，这是房地产监管部门对房地产商缺乏应有的严格监管造成的。应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”，坚决打击炒卖地皮的投机商，吊销其营业执照；对有些地方政府为了非法获得收入，竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”，则更应予以严厉惩处，以一儆百。对外国投机资本进入炒高房地产价格，政府有关部门可在税收、投资期限上采取严格限制政策措施。

    2、 严格控制每年住房信贷的适度合理增长，是防止、减小房地产泡沫风险的有效措施。从我国2000年以来每年住房贷款增幅高达40一60%，显然增幅偏高，笔者认为，今后每年房地产信贷增长应严格控制在20%以内，防止吹大房地产泡沫。

    3、 要解决住房空置率过高问题和控制房价上涨，必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施，调整房地产结构失衡问题，大大压缩别墅、花园洋房建设比重，加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。要调整房地产结构，关键在于地方政府对城市住房建设的高、中、低档次的合理规划，把住审批口子。金融部门可依据城市住房建设的高、中、低档次的合理规划，合理配置住房贷款的结构。

    4、 我国房地产业发展过热，同房地产业的利润水平过高密切相关，因此，笔者建议国家财税部门应通过运用税收杠杆，把过高的房地产利润水平降下来，才有利于抑制对房地产业的过度投机。

    5、 房地产信贷已成为商业银行信贷业务中占比很大的一项基本业务，但房地产业又是收益与高风险并存的特殊产业，为确保银行住房信贷业务有序规范、稳健发展，必须要建立相应的严格的、调控有序的管理系统。

    6、 为了切实防范房地产贷款风险，必须要加强房地产贷款的监管。银监会加强对房地产信贷的监管，对控制房地产信贷风险，维护金融稳定有重要意义。

    7、 通过开展先进性教育活动，彻底清理查处和制止房地产建设、交易中权钱交易的腐败案件和清除商业银行房地产信贷中的道德风险是一次机遇，也是降低房价的一个途径。