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——关于当前房价问题的述评之三
央行行长周小川日前提到房贷新政时表示，房贷对于许多银行来说还是新业务，尚未经过时间和经济周期的考验。同样，对于中国政府来说，如何调控房地产这样一个新兴市场，防止出现房地产泡沫也是一个全新的课题。
上世纪末，我国启动房改，福利分房逐步取消，住房开始货币化，整个改革在近年才基本完成。房地产市场发育不过十余年时间，是一个新兴市场，政府还缺乏对其进行宏观调控的经验。
近年来，居民收入连年上涨，截至今年2月底，我国居民人民币储蓄存款已经达到12.8万亿元。在经济向好的前提下，房地产需求在激增。仅每年新增高校毕业生就有数百万之多，他们中的绝大多数选择城镇工作，安家落户需要住房；中国正在加快城市化进程，新增城镇人口需要住房；随着经济发展生活水平提高，一些百姓也有住房升级换代的需求；资本市场不发达，股市长期低迷，在低利率时期，不少人选择房地产作为投资工具。除投资需求外，这些住房需求中的大部分是真实需求。
市场调查也证实城镇居民购房意愿高涨。全球知名的民意测验和商业调查公司盖洛普公司日前发布调研报告指出，中国城镇居民中有贷款意向的人有16%，其中一半以上的目的是用于购房，而在十大城市中，有贷款意愿者中高达76%将申请住房贷款。
如何满足庞大的真实需求是政府在调控房地产市场时不得不考虑的关键问题，另一个关键问题则是，如何适度调控，拿捏好分寸，以免正处在改革攻坚阶段的银行以及脆弱的金融体系受到过大冲击。
随着住房需求的高涨，近几年我国住房贷款规模迅速膨胀，短短几年间就上涨了几十倍。截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23%。一旦出现房价下跌，违约率升高，房贷坏账比例增加，将给银行带来沉重打击。
从世界范围来看，房地产市场在经济体中举足轻重，一来牵扯亿万百姓福祉，二来关系经济稳定增长。如何调控一直是个世界性的难题。
1997年，由于受到亚洲金融风暴的打击，香港楼市大幅下跌多达5成。当时买楼的一般中产阶级市民转眼变成负资产——房子现价尚不抵银行贷款，许多人背上了深重的债务。楼市泡沫破灭拖累香港经济持续数年低迷不振。一些学者认为，这与香港政府的政策失误有关，当时港府推行的每年提供八万五千套住房的“八万五”计划在需求不振的情况下增加了供给，造成了楼市迟迟难以复苏。
上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，房地产价格暴跌，日本金融业遭重创，进而对日本经济造成沉重打击。究其原因是20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，受低利率的影响，日本金融机构为大量过剩的资金寻找出路，大量剩余资金不断流入房地产市场。地产泡沫破灭后，土地价格不断下跌，银行不良债权大幅增长。
就中国内地来说，教训也是有的。在1992年到1993年的时候，全国各地兴起房地产开发热，时至今日还没有完全消痛。直至去年10月，广西北海市还爆破声隆隆，这个著名的旅游城市依旧在拆除十年前房地产泡沫留下的“烂尾楼”。
就在广西、海南等上世纪房地产泡沫的重灾区依然在处置烂尾楼的时候，在一些地方又出现了不好的苗头，房价过快增长，房地产市场局部过热。
其实，从去年开始，我国通过紧缩房地产信贷、土地市场治理整顿等政策措施来遏制房地产业投资增长过快及房地产价格上涨过快的势头。然而，房价依然快速上涨，只调控供给不调控需求不可能遏制房地产价格的非正常上涨。
3月16日，央行宣布从2005年3月17日开始调整个人住房信贷政策，提高房贷利率以及首付比例。政策一出台，市场反响强烈，有观点认为，此举对普通购房者的影响远远大于投机者。
对此，周小川说，房价涉及多项政策，是难以用一种政策来单独调控的。货币政策是一种总量政策，不可能将各方利益都平衡到最好的位置上，总是有得有失、有利有弊的。
由此可见，房贷新政是国家关于房地产再次进行宏观调控的信号。央行房贷一策距解决问题尚远，平抑房价、化解风险还需要多管齐下。
央行副行长吴晓灵就表示，现在房地产价格这样不正常的上升，除了宏观经济当中的一些具体问题以外，还有一些制度性问题。比如土地供给制度，比如地方政府税收制度，还有住房问题上财政政策和金融政策应该怎样合理地搭配。
另外，如何正确引导人们的合理消费和心理预期也是一个新课题。我国个人住房兴起的时代在上世纪九十年代末，当时正处在经济紧缩时期，银行利率处于低位。而今经济处于扩展时期，利率处在上升通道，房贷债务风险还有待人们认识。
（完）（来源：经济参考报）
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