开征房地产税对房地产业的影响

　　房地产业的持续高温令房地产税的讨论成为关注焦点，其原因在于很多人希望通过建立健全房地产税来遏制房地产投机行为。由于在我国现有的税制结构中没有房地产税的完整概念，人们对房地产税还存在很多认识上的误区，房地产税的开征对现行税制会有哪些影响？它能像人们预期的那样解决当前所存在的房价过高问题吗？

　　房地产税的征收背景及改革设想

　　房地产税又称不动产税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种，而现在媒体使用较多的物业税，也就是即将开征的房地产税，但是物业税起源于香港，它的涵义与我国内地目前所指房地产税涵义并不相同。鉴于此，将未来将要进行的不动产税改革称为房地产税比物业税就更科学。

　　到目前为止，在现行税制体系框架下，我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。而如果将房地产企业经营所缴纳的税种统一加以考虑的话，还包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、固定资产方向调节税（现已停征）。除了上述税法框架的共计11个税种外，各地方政府还存在着诸多的与土地及房地产有关的收费项目。据调查，在很多大中城市，除了土地价格和房屋本身建设费用以外，仍有数十项到几十项不等的与房地产相关的税费项目。

　　从当前与房地产有关的税收政策看，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用和交易几乎不征税，特别是房地产交易过程中的低税率，刺激了房地产投机行为。从与房地产相关的税种的征收看，其对税收收入总量的贡献非常小，即使在地方财政收入的比重也极为有限，据测算，1993——2000年，房地产税占我国地方财政收入的比重最低为3.46%,最高为7.23%。而中国地方政府很大一部分收入是来自土地出让金和与土地、房地产相关的各种收费，各地各行其事极不规范，而且几乎完全是预算外运行。而在很多发达国家，地方财政收入主要来源一般都是以房地产税为主的财产税，财产税与消费税、所得税构成了一个国家赋税结构中的三大支柱。不仅如此，以税收形式来体现的财政收入在正常的预算管理和监督条件下，不论是从征收到使用都非常规范和透明。

　　针对我国房地产业税收政策所存在的问题，未来将进行的房地产税改革就是将现有的房产税、城镇土地使用税和城市房产税等合并为房地产税，统一内外税制,以房地产的评估值作为房地产税的计税依据。换句话说，就是把开发商建房时缴纳的与房地产相关的税费，改由购房者以后每年来缴的统一税收。房地产税改革的基本原则应是重在规范，不加重整体税收负担。从征税范围看，对于自用房屋，应采取第一套住房（或自用房屋）免税，第二套房屋缴税的原则，而考虑到政策的衔接，新旧房屋应区别对待。在健全和完善房籍管理体系的基础上，实行“新房新办法，老房老办法”，对房地产税计税依据按评估值征税应是较科学的。关于税率的计算，可以根据不同用途的房产规定不同的税率。

　　房地产税对房地产业的影响

　　房地产税对房地产业的影响

　　，不仅要从房地产税的角度来考虑，更应从房地产业自身的发展特点出发。通过分析，笔者的结论是房地产税的开征对房地产业的影响不会很大。其原因在于：

　　（一） 当前房地产价格持续走高是多种因素共同影响而形成的。

　　关于房地产价格持续走高的原因，众说纷纭，但是客观地说，房地产的价格是由多种因素共同作用而成的，房地产价格的持续走高既决定于一国的经济发展水平、城市化水平，也与房地产业的特殊性有紧密的关系，此外，房地产业的投机性对房地产价格的持续走高也起到了推波助澜的作用。随着经济发展水平和城市化水平的不断提高，人们对住房的需求不断提高，这是一般市场经济条件下房地产价格上涨的一个基本原因。除此之外，当前房地产价格的快速走高还与房地产的特殊性和房地产领域的投机行为紧密相连。

　　（二） 房地产税不会对房价产生较大影响。

　　解释房地产税不会对房价产生较大影响的原因，必须纠正一个较为普遍的认识误区，即很多人认为即将开征的房地产(物业)税是“把几十年土地出让费用分年收取”，在这一认识下，才产生了征收房地产税会大幅度地降低房价的说法。这主要是因为人们混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别--土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范畴；而房地产税则是政府对不动产业主赋予的一种法律义务，两者性质不同，不能互相替代，开征房地产税不会取消土地出让金。也就是说，只有土地出让金的改革，如分年收取会从总量上降低房价，但相应会增加住宅拥有者的经常性支出。土地出让金的改革与我们将要进行的房地产税没有直接关系。

　　此外，还必须明确一点，即在当前房地产市场的不公平竞争背景下，国家对房地产业所增加的税收，都会被开发商列入成本，从而在房价上加以体现，也就是说，房地产业最终的税收负担者是房地产的最终消费者。即将推行的房地产税改革主要原则是规范而不是加重整体税负。

　　（三） 房地产税在开征时可以考虑如何抑制投机行为。

　　虽然房地产税的开征对房价的影响不会太大，但是房地产税在设计中可以作为抑制投机行为的一个重要手段。事实上投机行为主要产生于房地产的不断流通交易中。炒房者一般会利用手中的资金再通过银行按揭贷款吃进多套房产，相当一部分房产根本没有进入租赁领域而是直接进入了流通市场，在没有房地产税的情况下投资者可以坐等房产升值，而不必去担心成本的消耗。那么此时，在房地产的交易过程中，对房地产的增值部分课以重税，就可以有效防止房地产的投机行为。

　　（四） 对当前政策的一些看法。

　　房地产业的快速增长应该说与经济发展水平的提高和城市化的快速增长有一定的相关性，但是当前我国房价过快增长中的确存在着较大的投机与炒作行为，为此，政府采取了很多相关的政策措施，包括最近出台的再一次提高房地产贷款利息，笔者个人认为，这一措施只会加大正常购房者的成本，而对投机行为的抑制作用并不是很强，从金融手段角度讲，提高贷款的首付比例以及严格审查商业银行的住房消费信贷政策应该比加息更重要。而从政府的角度看，较为有效的办法应是加快土地市场化改革，建立符合国情和市场要求的土地利用机制。有数据表明，土地供应方式非市场化程度仍然很高，如行政划归用地仍占70%，有偿协议用地占30%，而完全市场化的商住用地又仅占有偿用地的30%。这种土地供应方式不仅不利于房地产业的发展，而且也会造成土地利用的效率低下。此外，政府还应加大经济适用房及廉租房的建设力度，有人提出当前经济适用房的提供并未能有效降低房价，但是从经济适用房的旺盛需求看，经济适用房的供应应该说就是严重不足。此外，住是生存权，必须保障居民的居住权。政府有义务、也有责任向广大低收入者提供低租房和廉租房。

　　通过以上分析，房地产税的开征目的主要包括：一方面是随着市场经济的发展不断完善税制，另一方面将根据房地产行业特点，运用税收政策进行有重点的经济调控，但它并不是扼制房价过快增长的唯一手段。面对未来进行的一系列税制改革，公众应有一个基本认识，税收政策只是众多宏观经济政策中的一项，也是政府调控经济的一个手段，千万不要赋予它太多的使命，否则，不仅会阻碍正常的税制改革，而且也会因为政策注意力的转移，影响整个行业的改革和发展。在房地产市场较为有序发展的条件下，房地产价格的适度增长应该是符合市场规律的。（来源：经济参考报）