上海楼市向来是政策市。1999年，经历了两年低潮的上海楼市在各项政策的支持下，获得了迅速发展。2005年，“疯涨”了好几年的上海楼市，确实到了需要一系列强力政策来“泻火”的时候。

    3月26日上午，上海市政府召开了一场局级以上官员参加的高规格会议。据知情者透露，会议的核心内容是，落实国务院指示，上海将采取措施，打击投机 ，严格控制上海房价上涨，保障百姓利益。据悉，上海市政府已经定下了2005年调控目标：通过金融、财政等手段将房价涨幅控制在个位数，必要时将采取行政措施。有专家认为，这可能会成为上海有史以来对房地产市场最严厉的一次调控。

    第二天，上海本地媒体即报道，2005年上海将为重大工程新开工配套商品房1000万平方米（指为拆迁户建的房），及中低价普通商品房1000万平方米。随后，上海16家银行同业公会宣布，再次收紧房贷。3月28日，《解放日报》发表了《既靠市场调节 也要政府调控》的大篇幅文章，大谈地产调控话题，被业界称为是上海政府对楼市发展的“定调”之文。

    据专家透露，“4月，上海市政府将会在金融方面出台新的调控政策”。

    调控有理

    2000年之前，上海房地产市场一直不景气，为此上海市政府出台了一系列政策，其中包括调低契税、购房返税、推行个人购房按揭等，大大刺激房地产市场的发展。之后，上海房价一路上涨。2003年上海市房价涨幅为21％，居全国第一。

    房价上涨给上海带来了很多好处。2003年，上海市计委综合处处长阮青曾透露，上海房地产投资已占固定资产投资的1／3,房地产相关消费占消费品零售总额的1／4,中心城区财政收入的30％来自于房地产及其相关收入。

    青年学者傅白水研究发现，在江浙沪三地的地方财税收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占的比例都在30％左右，浙江甚至达到35％。长三角各个城市中挂拍土地的收益少则数亿元，多则近百亿元，使得国土部门俨然成为“第二财政”。地产业迅速成为长三角地方财税收入的主角。

    上海房价的快速上涨也引起了中央的高度关注。朱钅容基任总理时就指出“上海房地产有泡沫”。温家宝就任总理之后，也曾多次表示“要平抑上涨过快的房价走势”，而上海无疑是重中之重。

    2004年，上海市政府伸出了调控之手。在上半年，推出了期房限转、信贷紧缩、土地严控等政策。但是显然，在调控的过程中，上海市政府其实也存在着后顾之忧——房价一旦下跌，很可能会现“暴跌”，这无疑将对上海经济产生严重的后果。也许正因如此，上海政府对房地产的调控政策还是有所保留，并没有下“猛药”。上海本地媒体在报道中也经常是口径一致地表示：“上海楼市是健康的、没有泡沫。”

    但是2004年底的一轮房价大涨，将上海楼市推向失控的边缘。普润地产中介事业部总经理朱静对记者说：“从2004年11月开始，几个月房价涨了起码20％以上，个别楼盘甚至涨了40％。”在全世界范围内，这样的涨幅都是罕见的。现在，用“疯”字甚至都不足以形容上海楼市房价的上涨幅度。在上海，房价之高真是“不怕做不到，只怕想不到”，每平方米均价5万、6万、7万元，最贵的每平方米甚至已经达到8万元！业界普遍认为，上海地产存在着不小的泡沫。

    就像朱静向记者介绍的那样——“投资购房比例超过一半，上海本地人购房比例已经不到40％，外地人、境外人购买已经超过60％。而且购房后，在一年之内换手率超过50％。”整个市场完全是投资客炒作的市场。而由投资客主导的房地产市场，危害巨大。因为投资客购房的惟一目的就是赚钱，购房后要做的事情只有一个：提价并找到下家。当这些投资客找不到下家之时，也是市场崩溃之际。

    据消息人士透露，上海市政府政府内部也意识到，上海市投资购房比例已经超过40％以上，是一个非常危险的信号。2005年春节刚过，上海政府就打出调控房价的“组合拳”，推出了征收5％营业税、二手房交易网上公示、打击炒房等举措。上海银行业也适时提高了按揭首付比例。

    3月26日上海市政府高层召开的这次专门针对“控制上海房价涨幅”的会议，则是地方政府加大调控力度的一个非常重要的信号。据专家透露，本月上海市政府将会在金融方面出台新的调控政策。

    记者注意到，此次会议之后，地方媒体的报道口径已经由过去的“楼市健康”调整为“市场要调控”。

    调市有道

    中原地产董事长施永青认为：“房地产周期和经济周期一样，会持续很长时间。根据香港几十年的经验，房价涨幅越高，跌幅会越重。香港房地产曾经历过三次下跌，跌幅都超过50％，其中1997年的跌幅一度达到70％。”可见，如果再不控制上海房价涨幅，那么市场一旦崩盘，最终买单者将是上海的市民、银行和政府。

    上海新一轮调控房价的行动中。首先是增加供给，加大普通商品房的供应。2005年内上海将开工建设2000万平方米的配套商品房、中低价普通商品房，这将解决20万户居民住房。据悉，配套商品房的售价每平方米预计不超过4500元。事实上，上海市场一年住宅需求也只有2500万平方米左右。同时，加大土地供应，全年经营性土地出让将在3000公顷以上。据悉，上海市政府将要求各区政府要拿出土地建设中低价房。

    3月28日，上海市两大黄金区徐汇区、浦东新区宣布，将批出大量土地用于建配套商品房。其中每平方米均价已经超过1万元的徐汇区，将拿出12块基地，用来建设60万平方米配套商品房，被业界评价为“割肉”之举。政府调控房价决心之大由此可窥见一斑。相信这些措施，将有效地缓解上海楼市需求压力。至少从统计上说，这些楼盘入市后，将有效拉低上海楼市的均价。

    同一天，上海银行同业公会宣布：“购房者在购买第一套住房时，执行央行房贷新政；购买第二套住房，提高首付款成数；购买第三套及以上，将大幅度提高首付款成数，上浮利率水平；并且新购房屋一年内转让，不提供转按揭服务。”3月30日，银行公会再次公布了对一些炒房企业的惩罚。加上原来的税收政策，以及可能即将出台的新税收政策，都将有效地打击市场的投机行为。

    事实上，在央行加息、上海征收5％营业税、银行提高按揭比例等一系列政策出台之后，市场已经出现明显反应。据朱静介绍，“3月份下旬以来，上海二手房中介市场的挂牌量、成交量、客户委托购买都明显下降，降低近10％。房价相对平稳，买方和卖方都在观望，市场呈胶着状态。”

    不容乐观的是，在刚刚过去的第一季度，据初步测算，上海房价至少又上涨了20％以上，尤其是1月份到春节前那段时间，房价涨得特别快。照此推算，上海市政府如果要将房价全年涨幅调控在个位数以内，那将不仅要止住房价的上涨态势，还要迫使房价部分回落。

    据悉，在3月26日的会上，上海市领导强调：1997年、1998年，上海楼市低迷时，政府出台政策鼓励楼市，促进楼市发展是正确的；现在，政府下决心调控楼市，也是正确的，都是为了楼市长远健康发展。两会期间，温家宝总理曾多次强调“要平抑上涨过快的房价走势”。在这种宏观背景下，可以预见的是，上海市对房地产市场的调控肯定是雷厉风行。

    据知情人士透露，近期，国务院将派检查组到各地检查房价问题和调控措施的执行情况，一些房价偏高的地区将是督察重点。显然，房价问题已经与地区发展紧密联系起来，如果房价控制不得力，该地区将可能被剥夺土地开发指标，或被降低社会公共事业投资拨款等。房价问题甚至成了考验官员执政能力的一项重要指标。