热钱不是房价上涨元凶 房地产泡沫必破裂

    昨天有媒体报道称，赌人民币升值的1000亿美元热钱，将于今年4月30日左右全面撤出中国。目前这笔热钱正在有步骤、有计划地撤退，并由此引发了近期上海等地房价的下跌。

    世界最大金融公司美国花旗集团的执行董事罗伯特·库恩博士3月29日接受媒体采访时也指出，确实 有大量热钱流入中国，热钱的流入对形成中国房地产 泡沫起着推波助澜的作用。

    但记者在随后的采访中发现，虽然大多专家都承认热钱的存在，但对于热钱对楼市到底起了多大作用却有不同看法。“热钱在抬升中国房价方面起了一定作用，但作用有多大还不好说。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌今天在电话里告诉记者。

    银河证券高级经济学家苑德军则肯定地说：“国际热钱是中国房价虚高的一个重要推动力。”但他认为上海等地房价有所下降，与央行最近提高房贷利率下限有关，主要原因是人们对政策的预期———未来央行可能还会调高房贷利率。

    社科院金融发展研究室主任易宪容则认为，“首先，不可能有1000亿美元热钱进入中国，这个数字可能最多只有三四百亿美元；其次，中国房价虚高的主要推动者，也不是国际热钱。”

    热钱拉高中国房价？

    “热钱”也被称为“游资”，是人们对国际套利资本的通俗说法。热钱看准的是一个国家汇率的变化或经济的重大改变，而且这些钱进来之后会寻找流通性好的领域附着，一般来说会进入股市、债市等市场，一旦价格被抬高，赚上一笔马上撤走。1997年亚洲金融危机的爆发，很大程度上就是热钱捣的乱。

    据了解，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠是最早提醒人们警惕楼市中热钱的经济学家之一。两年前，他就开始对上海楼市发出了警示。不久前，他发表了上海即将步曼谷地产泡沫后尘的分析报告。此报告将“热钱在楼市中作用”的讨论引入了高潮。

    美国花旗集团今年2月发布的一份报告也说，目前相当多的国际游资在内地炒卖房地产，其根本目的是赌人民币升值。只要人民币存在升值的可能，游资就会持续涌入中国，吹大房地产泡沫。如果人民币升值已确信无望，游资会纷纷流出中国，大大增高泡沫破裂的风险。

    但易宪容认为，目前国内的高房价，主要是在住房市场虚假繁荣基础上炒作造成的。国内楼市可能会有一些热钱在炒作，但它不足以使中国房价虚高。

    他分析，现在贷款购房者约有80％是25岁至35岁的年轻人。这些人刚刚走出校门，就进入了房地产市场。首付款花的是父母的钱，不够就向亲戚借，再不够就向银行借。改革开放以来连续20多年的经济高速增长，使他们对未来个人收入的增加抱着极乐观的预期，因而敢于承受较高的家庭负债。这种不计后果的购房行为，造就了房地产市场的虚假繁荣。

    而这种虚假繁荣又引来了众多的炒房者。易宪容介绍，在国内炒房的绝大部分是海外的华人、华侨，有来自香港、台湾和新加坡的，也有内地的炒房团。而且他们炒房的资金，大部分来自银行，并非国际热钱。

    热钱运作就像停车 不会轻易进入楼市

    易宪容告诉记者，热钱的运作非常强调短期获利性，最青睐资金流通性强的行业。相比之下，房地产行业不仅占用大量资金、获利周期长，而且风险性比较高，再加上当前很多地方的楼市仍未摆脱“泡沫”阴影，即使有热钱涉足中国房地产行业，数量也不会很多。

    仲量联行中国区董事陈立民日前接受《国际金融报》记者采访时也指出，房地产市场的流动性不强，进来之后很难在短期内撤走，热钱选择这样的领域炒作很不明智。

    他举例说，热钱运作就像停车一样，必须找个随时可以开走的地方停靠。“如果停到了一个两三天都走不了的地方，那是很不方便的”。

    何况一些大规模的热钱是以基金形式进入的，一般来说会购买整幢物业，想马上撤走卖掉这些物业在短期内并不现实。因为房地产出售的手续极为烦琐，远不如股票买卖简单方便。

    有报道称，业内人士目前较为一致的观点是：外资在内地地产投资中所占比例不过10％左右，就目前进入楼市的热钱而言，其绝对规模尚不能对货币产生涨缩影响。

    银河证券高级经济学家苑德军教授则透露，外资在国内购房比例较大，其中在上海估计达到50％左右。这是因为，上海外企较多，外资进入相对容易一些。“但这些外资里有多少是热钱在炒作，有多少是外企购买的自住房，还很难说”。

    谁是房价虚高的主要推动者

    花旗集团在2月份推出的报告中指出，内地房地产市场的需求依然旺盛，持续增加的购房需求势必推高房价。

    建设部政策研究中心去年10月在《怎样认识当前房地产市场形势》的研究报告中则强调，国内房价猛涨，既不是商品房供不应求，也不是居民对住房需求增大，而在于社会普遍的经济预期对房价的影响。

    上海《解放日报》的一项抽样调查显示，该市参与调查的25个小区居民中，有26．55％的购房者是出于投资或投机。人们所熟知的温州炒房团，更是这方面的典型。民间的说法是，其炒房资金高达1500亿元左右。

    苑德军认为，这类投资和投机需求已经成为推动房价非理性上涨、助长房价泡沫的重要动力。

    他说，一些开发商的肆意炒作，某些媒体不负责任的舆论误导，个别房地产大腕别有用心的言论，使人们形成了强烈的房价上涨预期，从而有一部分人提前消费进入了购房者的行列。这部分超前需求也是拉动房价上涨的一个动因。“房地产市场只能做多不能做空，运行到一定阶段时，高房价必然使得风险高度积聚，房地产泡沫必然破裂”。

    国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌指出，目前房价虚高，一方面是供求关系使然，另一方面则是因为土地供应价格过高。

    夏斌的观点与建设部一些专家和一些地产商的观点暗合。

    建设部政策研究中心去年10月在其研究报告中称，“招（标）、拍（卖）、挂（牌）制度存在明显的缺陷，短期内容易推动地价上涨”，当前房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高。