房地产税挤压房价水分 消费者买到低价商品房

    房价降34%以上?

    昨日，联汇房地产工作室专业人士估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。如果开征房地产税，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大下降。据某地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余 的69年中分别缴纳，下降了(70-1)／70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×９8.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其它因素，将其中的10%-15%份额据为己有，因此理论上有34%以上的降低幅度，对销售价格的影响约为5%。

    某物业总经理李杰告诉记者，就重庆目前的状况来看，开征房地产税对房价的影响估计在5%。这是因为开征的房地产税主要涉及的是土地出让金。一般而言，土地出让金占开发成本的15%左右，而这个比例反映到实际销售价格也就在5%左右。

    市场专业人士认为，税改对房价下降绝对是个有利因素，但房价能降多少以及在多大程度上起作用，这还要看其它因素的相互配合。因为房价下降是一个市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的，房价取决于许多因素，不能说房地产税开征就会降房价。

    虽然，目前10%-20%的降价空间是理论界测算出来的，但是，相关人士认为，就目前实际情况来看，房价的下降幅度不可能如此明显，主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。而目前重庆住房需求旺盛，开发商让利空间也不会太大。相反，开发商会变相通过增加小区附加值(如绿化、环境、智能化等)以及利用各种形式的促销来稳定房价。

    与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征房地产税以前的开销，从而成为房地产税最直接的受益者，而消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。

    遏制房地产投机

    房地产税征收成定局，昨日重庆工商大学财政税务研究室专家接受记者采访时称，我市房地产的一些投机行为将得到遏止。至于房价是否波动，将和开征房地产税的具体方案有关。

    专门研究房地产相关税收的专家谢丹称，此次开征房地产税主要是抑制房地产的投资过热现象，改革的基本方向非常明确，即“明租、正税、清费”。据了解，目前各级各地政府的土地收益大体可分三类———租、税、费。其中“租”主要表现为各地政府收取的土地出让金。谢丹介绍，目前收取土地出让金采取的是一次性支付方式，这种偿付方式正日益暴露出一些问题。从土地所有者角度来看，一次性向用地者收取数十年的土地出让金，看起来可为政府带来丰厚收入，但实际可能为未来政府埋下财政隐患；从用地者角度来看，不少用地者难以一次性拿出大量资金购买土地，其结果是要么拖欠土地出让金，要么政府低价贱卖，甚至妨碍土地市场化进程。

    专家指出，开征房地产税一方面可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象，另一方面也可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源。更重要的是有助于遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。

    “买房容易养房难的现象不可避免。”她称，对个人的不动产进行征税势必提高房屋业主的支出，但她同时表示，房地产税的开征将在个人占有上增加成本，从而减少预期收益，这样有利于对房产投机行为的遏制。谢丹介绍，我国现行的房地产税费主要集中在开发投资环节，除了直接将房地产作为征税对象的6个税种外，房地产商还将承担包括营业税、个人所得税等5个税种及一个教育费附加，税赋相当繁重；而在占有和交易环节上，税费相对偏轻，对个人占用几乎不征税。由于占有不动产的税赋较轻，个人投资购买房地产的预期收益便会很高，刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投机行为。

    关于开征房地产税后我市房价是否会进一步拉高，谢丹表示，征收房地产税对于目前的投机炒作行为将起到抑制作用，客观上会减少房价中的泡沫因素。但她认为，具体房价是否涨跌将和房地产税最后出台的方案有很大关系。征收房地产税不是一项简单的税收政策，与翔实的不动产登记资料、房地产价值评估、政府的税收征管能力等都有密切的联系，同时如何确定税基、税率都是值得期待的问题。

    房地产税＝不动产税≠物业税

    由于房地产税是新的税种，到底什么是房地产税，专家介绍，所谓的房地产税实际上就是不动产税，就是对不动产(比如土地、房屋)进行征税。国际上一般都使用不动产税或房地产税的概念，而非现在媒体使用较多的物业税。物业税是我国香港的概念，但香港的物业税与内地目前所指房地产税涵义并不相同。