|
从央行本月中旬调整贷款利率之后，各种房贷金融政策纷纷出炉。一时间，房贷成为了银行业务最抓人眼球的话题。剔除银行相关房贷利率政策和首付成数调整作为整体宏观的一个组成部分的因素不论，仅从银行商业风险控制的角度来看，在符合央行刚性政策规定的大前提下，个性化的贷款方案执行背后，蕴涵的是各银行对风险管理的把握，反映出的则将是盈利能力的差异。
梳理近期银行出台的各项政策或规定，大致可以分为三个层面。最高一层是央行政策，这也是最刚性的部分。在这一层面，目前已出台的政策包括：是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
第二层面则是银行同业公会的一些行业指引，这一行业组织的指导性政策没有央行政策那样刚性，但对于行业整体仍具有普遍意义。如上海银行同业公会周一牵头上海16家中资商业银行签署《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》就属于此列。其中提到了多套房进行限贷、停一年转按揭等。
第三层面就是各商业银行在上述两大因素下的个性化执行。如从2005年3月17日起，农行上海分行自营性个人住房贷款利率按商业性贷款利率执行，对于5年以上执行基准利率6.12%，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，(其中5年期以上下限为5.51%)。具体操作时，农行各支行在人民银行规定的利率下限基础上，根据各行实际情况和同业报价的一般水平，科学测算个人住房贷款成本收益和风险溢价，合理确定个人住房贷款利率。又如中行上海分行规定：一般情况下，对于同一借款人，第一套房的贷款利率执行5.508%的优惠利率，非高档房首付成数最少2成，高档房或二手房首付成数最少3成；第二套房的贷款利率则按同档次基准利率执行，非高档房首付成数3成以上，高档房或二手房首付成数4成以上；此后，贷款购房每加一套，银行将顺延递增10%的首付下限成数。
如果说央行的最新利率政策是从整体宏观运行和金融稳定的高度出发做出的行业风险调控的话，各家商业银行的执行就是自我系统风险系数的修正。尽管见诸媒体的各种利率方案在银行人士看来都属于原则性价格，但从中发出的信号是一致的：偏紧。与此同时，一个隐含的信息则更值得关注，那就是银行的风险回报值会在细微的差异中得到充分体现。从这一角度理解，求同存异将是未来银行房贷利率和成数执行的主旋律。
沪上一外资银行人士介绍说，近十年来在内地刚刚蓬勃兴起的房贷业务在海外商业银行已经累积了充分的经验。一般而言，银行在房贷的风险控制上较多地还是依靠自身的风险控制体系，包括了风险甄别系统和完善的流程控制。他表示，银行公会制定的指导利率所起到的是一个指导作用，对于不同客户不同的给予一案一议的利率是非常普遍的事。差异化竞争是商业银行在贷款等同质产品竞争中一个砝码，其中价格手段当然是一个重要砝码。在贷款成数方面，总体思路是一样的。其认为，控制风险的根本含义在于以更低的代价获取更高的收益。
一位银行业内人士指出，商业银行除了积极配合宏观调控外，获取商业利润毕竟是其长期持续竞争力的根本，尤其是在不少商业银行改制上市之后，对股东负责是其一个不可违背的责任，因此完全一刀切的实际放贷利率水平不太现实。
事实上，在此次房贷新政实施前，各银行在贷款利率和放款成数上已非一刀切了，而风险管理提前将极有可能成为新一轮房贷政策下商业银行的最大收获。上海证券报记者王炯
| 
