房产税比重低 开征房产税不宜加重流通环节税赋

　　邓聿文

　　流转环节的税赋偏高，不利于房地产市场存量资源的重新优化配置如果一刀切地加大流通环节的税收，将会提高房产交易的成本，阻碍二级市场的发展，从而损害到一个人数更多的困难群体的利益。这应该不是有关部门开征房产税的目的。

　　财政部副部长肖捷日前在“中国发展高层论坛”上的讲话，把人们的关注从央行的房贷新政拉向了房地产税。肖捷明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

　　目前中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%；而西方国家的房地产税或财产税则是税收的重要组成，占基层政府财政收入的比重甚至达71%。从这一点来看，开征房地产税的确是有必要的。

　　我想很多人都不反对开征房地产税，大家更关心的是怎样开征的问题。毕竟比起央行的提高房贷利率来，开征房地产税是一项涉及面更广、利益关系也更错综复杂的公共事件。如果制度设计者的设计思路有所偏差的话，根据个人所得税的实施经验，房地产税最终有可能还是要百姓来承担。

　　有鉴于此，笔者对目前流行于学界的一种开征房地产税的思路表示担心。这个思路就是，在目前房价持续上涨的情况下，如果开征房产税，应该加大流通环节税收比重，抑制房产投机，平抑房价。

　　上述思路的依据是，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多且重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，这一做法刺激了房地产投机行为，因此，需要提高交易环节的税赋水平。

　　我认为，这一依据中有关交易环节相对偏轻的判断与现实是不相符的。恰恰相反，我国房产流转方面的税种税率不仅比较高，而且层层征，不规范。比如

契税，特别是大中城市的房产交易环节上的契税税率明显偏高。以北京市为例，目前在

商品房销售环节规定购买者要负担房款2%的契税，其中超过120平方米的部分契税税率高达4%。

　　流转环节的税赋偏高，不利于房地产市场存量资源的重新优化配置。据统计，目前我国城镇人均住房面积已达25平方米以上，但城镇住房困难群体的比重也高达20%，造成这一现象的原因，很大部分就在于：一方面城市中低档住房供给严重不足，另一方面存量的中低档住宅所占比重又过大；此外，还有相当大量的闲置存量资源。而这背后的因素，又是流转环节税赋过重而保有环节税赋过轻，从而导致二级市场和租赁市场发育严重不足。

　　因此，要解决这20%的困难群体的住房问题，笔者认为正确的做法应该是，在提高持有环节税赋的同时，降低流转环节税赋，而不是一些专家主张的加大流通环节的税收比重。如此，将对发展二级市场和租赁市场具有非常重要的意义。

　　事实上，房地产税费虽然主要集中在开发投资环节，但分析其结构可知，占据这一环节的主要是土地税费。调查表明，在土地成本中，收费项目占30%，土地出让金占50%，税只占20%。而整个收费占到了

房地产业税费总额的75%至80%。毫无疑问，这加大了开发成本，提高了百姓购房的门槛，同时也不利于政府均衡取得财政收入。另一方面，房产价格畸高，等于人为抬高了房产税税基，难免造成房产税赋担不合理。所以，改革房地产税首先应理顺土地的收费和课税。除了在土地买卖方面严厉打击腐败和哄抬物价行为外，各级政府应清理土地流转方面的不合理收费，同时降低土地交易方面的一些税种的税率。

　　应该看到，房地产投资中的投机行为毕竟是少数，更主要的是，房产市场的健康发展需要一级、二级市场的互动。以北京而言，二级市场本来就不太活跃，如果一刀切地加大流通环节的税收，将会提高房产交易的成本，阻碍二级市场的发展，从而损害到一个人数更多的困难群体的利益。这应该不是有关部门开征房产税的目的。所以，对于流通环节的税赋，笔者认为不但不应该加重，反而应该降低。

　　《国际金融报》 (2005年04月04日 第五版)

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